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  1. Angy90

    Angy90 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, spero possiate risolvere il mio problema! :basito:

    Io e il mio ragazzo stiamo acquistando casa e, pensavamo, di essere arrivati alla fine della nostra ricerca. Ecco i fatti:

    1) il giorno 28 gennaio 2012 si è conclusa positivamente la proposta d'acquisto della casa.
    2) nella proposta di'acquisto noi abbiamo dato 5.000 Euro come caparra con assegno intestato al venditore.
    3) l'assegno ce l'ha ancora l'agenzia, il venditore non l'ha ancora ritirato ed incassato
    4) c'è la clausola che al contratto preliminare (entro 20gg. dalla data di accettazione) verseremo altri 25.000.000€
    5) la parte rimanente verrà versata al rogito che è stato già stabilito a fine maggio

    Il problema è il seguente:

    Il venditore ha deciso di ritirarsi dalla vendita, ha informato l'agenzia tramite lettera raccomandata che non ha più intenzione di vendere la casa per motivi personali e che ritiene, quindi, nulla la proposta d'acquisto firmata da entrambi. Afferma di non avere ritirato l'assegno dall'agenzia e che un contratto preliminare di un preliminare, per sentenza della cassazione, non ha alcun valore.

    Cosa possiamo fare? Chiedere la restituzione dell'assegno sicuramente. Possiamo chiedere il doppio di questi 5.000€? Chiedere altri risarcimenti? Dobbiamo pagare qualche cosa all'agenzia (ci ha chiesto 2.000€ per il lavoro).
     
  2. STUDIO CONTAB

    STUDIO CONTAB Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Agente Immobiare - Consulente Immobiliare

    Salve sono iscritto da poco , ho letto il post e dico la mia sperando possa essere d'aiuto, rispondo per punti :

    nella proposta di'acquisto noi abbiamo dato 5.000 Euro come caparra con assegno intestato al venditore.
    l'assegno ce l'ha ancora l'agenzia, il venditore non l'ha ancora ritirato ed incassato.
    Re: Mi domando perché l'agente non ha consegnato l'assegno al venditore contestualmente alla firma della proposta ed a che titolo ha trattenuto l'assegno o trattiene l'assegno ?
    ------
    4) c'è la clausola che al contratto preliminare (entro 20gg. dalla data di accettazione) verseremo altri 25.000.000€
    5) la parte rimanente verrà versata al rogito che è stato già stabilito a fine maggio
    Re: questo rientra nei patti contrattuali che il venditore ha controfirmato e nulla da eccepire.
    ------
    Il problema è il seguente:
    Il venditore ha deciso di ritirarsi dalla vendita, ha informato l'agenzia tramite lettera raccomandata che non ha più intenzione di vendere la casa per motivi personali e che ritiene, quindi, nulla la proposta d'acquisto firmata da entrambi.
    Re: Il venditore dopo l'apposizione della firma in calce alla proposta non può cambiare idea, dalla firma assume degli obblighi nei confronti dell'acquirente ed anche dell'agente che ha lavorato e deve essere pagato.
    ---
    Afferma di non avere ritirato l'assegno dall'agenzia e che un contratto preliminare di un preliminare, per sentenza della cassazione, non ha alcun valore.
    Re: il punto dell'assegno non ritirato o non consegnato deve essere chiarito per l'eventuale assunzione di responsabilità ma cosa importante: la nullità dell'atto non la determina certo il venditore , semmai il Magistrato.
    -----
    Cosa possiamo fare?
    Re: dipende se volete comprare o meno , se volete solo i danni o chiudere la partita ,le strade sono molte o nessuna .
    -----
    Chiedere la restituzione dell'assegno sicuramente.
    Re: La Vostra richiesta di restituzione dell'assegno temo rischia di essere interpretata come accettazione della risoluzione contrattuale per recesso del venditore.
    -----
    Possiamo chiedere il doppio di questi 5.000€? Chiedere altri risarcimenti?
    Re: Il punto é da approfondire , importante é leggere le clausole della proposta d'acquisto e la raccomandata fatta dal venditore. (Domanda l'assegno intestato al venditore é bancario o circolare ?)
    Potreste anche citarlo in giudizio e magari se ne sussistono i presupposti trascrivere la citazione sull'immobile , questo sarà compito dello studio che vi assisterà.
    ------
    Dobbiamo pagare qualche cosa all'agenzia (ci ha chiesto 2.000€ per il lavoro).
    Re: Nota dolente ... se l'affare si é concluso rischiate di dover pagare all'agenzia l'intera provvigione , ne ha diritto per legge .... anche qui chi vi assiste dovrà valutare se da parte dell'agenzia vi sono responsabilità o meno .... comunque per il momento é opportuno non pagare !!!!!
    ------
    Nell'insieme penso che ci sono diverse carte da giocare da utilizzare in funzione del Vostro obiettivo.

    Paolo Mastrogirolamo
     
  3. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Concordo con l'ottima disanima di Paolo, comunque per dare una consulenza puntuale va esaminata la proposta come congegnata e penso proprio dobbiate cautelarvi rivolgendovi ad un collega di Milano che saprà come gestire le trattative con la controparte che non vuole assumersi i propri impegni dopo aver accettato la proposta.
    Certo è che l'agente avrebbe dovuto consegnare l'assegno dopo aver ricevuto l'accettazione della proposta.
    Avv. Luigi De Valeri:stretta_di_mano:
     
  4. Angy90

    Angy90 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille per le risposte, mi sembra di capire che SE decidessi di portare avanti la cosa dovrei passare tramite avvocati per chiedere l'esecuzione forzata (non so se è il termine corretto scusate!) del contratto firmato.
    Però, mi pare di capire, che si andrebbe per le lunghe (come al solito in Italia) e c'è anche il rischio, vista la sentenza della corte costituzionale, di perdere la causa.
    E' corretto?

    Dimenticavo, quelli dell'agenzia mi hanno detto che quando c'è stata la firma hanno avvisato il venditore di passare a ritirare l'assegno, una volta e poi basta.
     
  5. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    La Corte costituzionale ???:risata::risata:
     
  6. Angy90

    Angy90 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Cassazione :^^: Scusa! :triste:
     
  7. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    C'è poca differenza direbbe qualcuno del forum:risata:
     
  8. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Potete costringerlo ad eseguire il contratto, lui per via riconvenzionale proporra' la nullita' dell'atto.
    Il venditore puo' a ragione "minacciare" che il preliminare di preliminare e' nullo, peccato che per farlo e' necessaria una sentenza del Tribunale, non puo' deciderlo lui semplicemente "per sentito dire".
    Per converso, non sa che nel frattempo viene iscritto un procedimento giudiziale sull'immobile, che ne BLOCCA la vendita fino alla sentenza.
    Vincera' magari la causa, vi dovra' solo restituire l'assegno, NON SI PAGHERA' PROVVIGIONE (l'affare NON e' stato concluso stante un contratto nullo), ma il suo immobile sara' BLOCCATO per tutto il tempo. E' disposto a fare cio'?

    Se si', peccato, c'e' solo da accettare l'assegno e PAGARE L'AI (si tratta in tal caso di rinuncia consensuale al contratto, di cui non essendo stata stabilita la nullita' rimane valido per la maturazione della provvigione). Avete appena regalato all'AI 4000 euro...:applauso::applauso: (regalato... no... in realta' lui il suo lavoro lo ha fatto... quasi bene...:fiore:)
     
  9. Angy90

    Angy90 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Beh, insomma! :p (Era per la Corte Costituzionale :) )

    In effetti potrebbe arrivare anche da parte nostra la "minaccia" di andare per vie legali, così l'immbile rimarrebbe bloccato e non potrebbe venderlo od utilizzarlo. Sicuramente non vogliamo andare per vie legali per a) tempo b) spese.
     
  10. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    L'importante e' che lui non lo sappia.:fico::fico:
    "Investite" almeno in una lettera di "diffida ad adempiere" da parte di un legale.
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Assolutamente d'accordo.

    P.S. Ma l'accettazione del proprietario è per scritto o a voce ????
     
  12. Angy90

    Angy90 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Firmata sulla proposta d'acquisto. Proposta che rimanda al preliminare.
     
  13. geofin.service

    geofin.service Membro Attivo

    Privato Cittadino
    A parte il fatto dell'assegno, il quale comunque l'agente può mettere a disposizione per il ritiro, io sono perplesso su un'altra cosa: nel caso in oggetto la proposta che rimanda al preliminare può ritenersi nulla??
     
  14. geofin.service

    geofin.service Membro Attivo

    Privato Cittadino
    In un caso molto simile, con proposto irrevocabile che rimanda al preliminare e anche al rogito, e con caparra sia alla proposta che al preliminare con saldo al rogito, un cliente si vuole ritirare solamente perchè non vuole pagare un centesimo di provvigioni asserendo che non era stato informato (purtroppo c'era un accordo verbale e si è rimangiato la parola). Può davvero ritenersi nulla?:disappunto:
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    puo ritenersi nulla, ma non 'automaticamente' nel senso che la nullità la decreta un giudice
     
  16. geofin.service

    geofin.service Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Quindi se il venditore procede legalmente anticipando le spese legali, e in effetti il giudice decreta la nullità, chi dovrà pagare le spese legali? L'agenzia? L'Acquirente? Il venditore? Perchè nel caso in cui deve pagare il venditore, penso che dovrebbe valutare se ne vale la pena, anche perchè le spese legali possono anche essere più alte di una "misera" provvigione. Sbaglio qualcosa? Poi oltretutto l'immobile non viene bloccato nell'attesa del giudice?
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non è che ci siano dei grand precedenti: le spese legali le paga chi perde.
    L'agenzia non ha diritto alla mediazione o a restituirla se già incassata
     
  18. geofin.service

    geofin.service Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Si d'accordo, ma per far dichiarare nulla la proposta, il venditore la causa a chi la fa? Anche al mediatore? O solo all'acquirente? Cioè il mediatore oltre a non guadagnare il suo lavoro deve anche pagare le spese legali?
     
  19. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    potrebbe farla ad entrambi, dirtelo a distanza è abbastanza difficile. Già è difficile quando si sta sul posto. Bisogna poi vedere come vengono impostate le difese dei legali.
    Una cosa importante è che credo che questo sia un caso che dovrebbe essere coperto dall'assicurazione dell'AI
     
  20. STUDIO CONTAB

    STUDIO CONTAB Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao De Valeri ma dici davvero ? :shock: Paolo
     

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