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  1. Fabio Curioni

    Fabio Curioni Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Salve ho una situazione dove una società (srl) vende un appartamento. A parte verificare con l'amministratore le pendenze condominiali (so che ci sono), e far fare al notaio una visura per verificare ipoteca o altro, l'acquirente vuole avere la certezza che non vi siano intoppi nell'acquisto, e cioè che non vi siano .. non so ... procedure di fallimento, creditori che poi si possono rivalere sul bene anche dopo la vendita, insomma che sia certo che il suo acquisto sia esente da sorprese . Il notaio mi dice che lui fa la visura ma che del resto ... mi diceva che forse potrei andare a chiedere in tribunale... Poichè non voglio assolutamente sbagliare come posso essere certo di far fare un acquisto "pulito" al mio cliente con la sicurezza che venga fuori tutto e che non vi siano sorprese? mi devo rivolgere a qualcuno di specifico e che cosa devo chiedere ? Grazie e ciao
     
  2. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Mi pare che vi siano dei vincoli retroattivi della durata di due anni.

    L'unico strumento sicuro e' solo la fidejussione di stessa durata.

    Difficile ottenerla da una societa' di capitali.

    Il prezzo com'e'....?

    "Corrente" o sottoprezzo.?
     
  3. Fabio Curioni

    Fabio Curioni Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Grazie, il prezzo è piuttosto in linea e non parliamo di una grossa cifra, ma i vincoli ci sono anche se il notaio ha redatto il rogito e lo ha regolarmente registrato ? il fatto è che un possibile acquirente conoscendo la situazione di "debito" piuttosto pesante nei confronti del condominio di questa società, e ipotizzando di conseguenza che ci possano essere magari altri problemi della società con altri creditori, chiede a me (!!) di assicurarmi che non saltino fuori creditori o altri che per pendenze con questa società si possano rivalere alche sul bene (appartamento) da lui acquistato.
     
  4. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Beh,

    La pendenza nei confronti del condominio, la si sana, defalcando l'importo dovuto dal saldo prezzo.

    Per altri creditori la cosa e' piu' delicata.

    Posto che in presenza di rischi non garantiti, il prezzo deve essere rivisto al ribasso.

    I creditori, che intendono avanzare le proprie pretese, con istanza di fallimento, possono farlo solo se i crediti (seppur cumulabili tra loro) superano i trentamila euro,.
    Diversamente non vi sono le condizioni per imporre alcuna procedura.

    Piccoli creditori, anche messi in fila tra loro, sono insignificanti e finiscono "a mare", appena qualche mese dopo la comunicazione di scioglimento della societa'.

    Essendo sciolta la societa' non puo' piu' fatturare.
    Come un motore che gira "a folle".

    Finiti i soldi presenti in cassa , la societa' e' insolvente.
    I creditori o fanno (se ci sono le condizioni), istanza di fallimento, oppure ciccia.

    Diverso e' invece, quando un creditore vanta crediti che superano i 30k euro, come ad esempio, puo' essere una banca.

    Che quindi puo' e ha la forza, di imporre una eventuale ma pure inesorabile, dichiarazione di fallimento.

    Ti occorre quindi in primo luogo, sapere in quale condizione si trova oggi la societa', se normalmente attiva, in fase di scioglimento, oppure se in fase di liquidazione.

    Nelle prime due ipotesi, vuol dire che la situazione e' ancora "acerba".

    Occorre reperire i bilanci e andare "a scovare", chi deve avere cosa.

    Anche se, piu' giusto sarebbe dire :
    Chi deve avere quanto.

    Ovvero, individuare i creditori piu' consistenti e pretenziosi, pesando la loro "virilita'" e se del caso, prevedere delle cautele per le loro possibili azioni.

    In mancanza, avere fornita una prova della quietanza, dei creditori piu' "feroci" e che possono essere piu' determinati di altri nel recupero dei loro crediti.

    Se invece la societa' in questione, ha gia' avviato le fasi della liquidazione ed ha gia' nominato un liquidatore, occorre sapere la data formale di inizio della procedura.

    Trascorso un anno, dalla data certa di inizio della liquidazione, la societa' puo' chiudersi e cancellarsi definitivamente.

    Lasciando ogni creditore "a mare" senza salvagente.

    Tutto questo esposto, piu' il rischio e' elevato, piu' il prezzo deve scendere.
     
    Ultima modifica: 8 Novembre 2015
  5. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Ma se il prezzo e' congruo e l'acquirente compra come prima casa, non siamo al riparo da ogni revocatoria?
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.

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