Acquisto casa con cantina non accatastata

[svenhassel]

Salve a tutti, sarei interessato all'acquisto di un appartamento in una palazzina di quattro unità abitative. L'appartamento presenta una cantina non accatastata, con ingresso dal pianerottolo della scala comune, interamente sotto la superficie dell'appartamento stesso. In pratica fu realizzata almeno 30 anni fa e utilizzata soltanto dal venditore. La palazzina in quel periodo era abitata soltanto da familiare, quindi in un contesto "amichevole". Morale della favola, la cantina non è registrata al catasto e non risulta nessun proprietario ufficiale. E' possibile adesso in qualche modo rivendicarne la proprietà con un semplice scritto da parte di un notaio nell'atto di vendita o trattasi di pertinenza condominiale in quanto, come detto prima l'unica via di ingresso si trova sulla scala condominiale? In pratica, per divenirne io il proprietario in fase di acquisto, quali sarebbero i passi da compiere? Grazie per la vostra gentile attenzione.

 

[Rudyaventador]

Se ho capito parliamo di una superficie condominiale , se cosi il precedente proprietario deve promuovere azione di usocapione poi da li ne discende il resto , altrimenti rimane una situazione di fatto oggetto di scrittura privata. Accordatevi per promuovere l azione di usocapione se nel complesso il gioco valga la candela .

 

[Jan80]

Suppongo che oltre non essere accatastata non sia stata neppure costruita in maniera legittima (con pratica edilizia / sismica).

L'unica maniera per divenirne proprietario è quello di farla sanare dagli attuali venditori, e poi acquistarla...... altrimenti sono solo tante beghe!!!

 

[francesca63]

Non spieghi se il venditore è ancora l'unico proprietario delle altre unità della palazzina (nel qual caso può venderti la cantina , regolarizzandola, essendo attualmente solo sua), o le altre unità hanno attualmente proprietari diversi, e quindi la cantina potrebbe essere bene condominiale , non vendibile senza l'accordo degli altri condomini.
Bisognerebbe, nel caso ,leggere gli atti di vendita degli altri appartamenti, se fanno riferimento alla cantina come parte comune.

 

[svenhassel]

Grazie a tutti per le risposte. Gli altri appartamenti hanno altri proprietari. Il venditore mi ha detto che inserirebbe la cantina in una postilla al momento del rogito; come sarebbe possibile se quella cantina è come se non esistesse? Dovrebbe prima essere il venditore il proprietario della cantina e poi semmai venderla, giusto? E poi come dice Jan80 sarà costruita a regola d'arte?

 

[Jan80]

In realtà avevo supposto che la cantina fosse stata costruita asiieme a tutto il resto del fabbricato, e che l'abuso fosse solo formale (mancata rappresentazione in catasto e pratica comunale).
Voglio sperare che non si siano messi a scavare in un secondo tempo sotto il proprio appartamento per ricavarne un piano interrato, anche perché, oltre che antieconomico, sarebbe pure curioso il fatto di posizionarne l'ingresso da area comune.

Gli altri appartamenti hanno altri proprietari. Il venditore mi ha detto che inserirebbe la cantina in una postilla al momento del rogito; come sarebbe possibile se quella cantina è come se non esistesse?

Sò che si usava inserire negli atti di compravendita in questo modo parti non legittime, ma considera sempre che sposterai semplicemente il problema avanti nel tempo. Se farai lavori che necessiteranno di una pratica, o trovi un tecnico compiacente o dovrai sanare, se possibile.

Onestamente, per me l'unico motivo per il quale il venditore non voglia fare una sanatoria per tale cantina è che tale abuso non sia sanabile.

 

[Rudyaventador]

Grazie a tutti per le risposte. Gli altri appartamenti hanno altri proprietari. Il venditore mi ha detto che inserirebbe la cantina in una postilla al momento del rogito; come sarebbe possibile se quella cantina è come se non esistesse? Dovrebbe prima essere il venditore il proprietario della cantina e poi semmai venderla, giusto? E poi come dice Jan80 sarà costruita a regola d'arte?

come fa a vendere qualcosa che non è di sua proprietà , ma è condominiale? se non si chiarisce prima la proprietà la vedo dura , poi non è finita poiche a livello edilizio se non c ' era nel progetto della licenza quello è pienamente abusivo e non sanabile.

 

[francesca63]

come fa a vendere qualcosa che non è di sua proprietà , ma è condominiale?

Se l'immobile apparteneva tutto all'attuale venditore , può tranquillamente essere che non sia mai diventato un bene condominiale , ma che sia rimasto di sua proprietà, quando ha venduto gli altri appartamenti.Ora vende l'ultimo in suo proprietà, e ci allega la cantina
Per esclusione , se non è compresa nelle parti comuni vendute agli altri attuali proprietari degli appartamenti, potrebbe essere così.
Infatti per una "cantina" non è come per il tetto , o le fondamenta, che sono condominiali per definizione.
Ovviamente questa considerazione in ordina alla proprietà non risolve l'abuso, che andrebbe sanato.

 

[Bastimento]

questa considerazione in ordina alla proprietà non risolve l'abuso, che andrebbe sanato.

Sempre che ci sia un abuso. (... probabile)
Un conto è che sia rappresentata nel progetto al comune.
Un conto sia stata accatastata.

Che dice il venditore al riguardo?
Comincerei col chiedere i documenti di progetto in Comune.

 

[svenhassel]

L'immobile non apparteneva ad un unico venditore, anche se erano tutti parenti. In quali casi non è possibile sanare l'abuso? E se la cantina non è stata "assegnata" ad alcun proprietario, può rappresentare pertinenza condominiale? Grazie a tutti per le risposte.