Herinni

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Privato Cittadino
Buondì e buona domenica a tutti!
Cercherò di essere breve. Io e il marito stiamo valutando l’acquisto di una porzione di bifamiliare su carta (i lavori inizierebbero il prossimo anno -condizionale d’obbligo, ma le tempistiche larghe non sarebbero un problema). Il venditore è un architetto, possessore del terreno e autore del progetto, che a sua volta si avvarrebbe di un’impresa per la costruzione. L’agenzia ci ha detto che il pagamento sarebbe a stato avanzamento lavori, ma non ci ha ancora comunicato le tranche precise. Al momento noi avremmo il 40% del totale disponibile, per la restante parte dovremmo chiedere un mutuo. Purtroppo, secondo l’agente la cifra di cui disponiamo non sarebbe sufficiente per coprire la parte delle tranche, saldando quindi il 60% a rogito con mutuo, ma dovremmo chiedere direttamente il mutuo sal. Da quanto capito da un primo giro in banca però (e mettendomi nei panni della banca, capisco perfettamente la logica che serve a tutelare sia lei che noi) il mutuo sal non ci verrebbe concesso perché lo stabile rimarrebbe intestato al venditore fino al momento del rogito. Sarebbe fattibile, se il venditore fosse d’accordo, utilizzare il capitale disponibile per l’avvio dei lavori, rogitare con la casa al grezzo e chiedere un mutuo sal per acquisto e costruzione secondo voi? Abbiamo fatto il classico errore dei principianti: ci siamo innamorati di questa casa 🫣😅 Grazie a tutti!
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Buondì e buona domenica a tutti!
Cercherò di essere breve. Io e il marito stiamo valutando l’acquisto di una porzione di bifamiliare su carta (i lavori inizierebbero il prossimo anno -condizionale d’obbligo, ma le tempistiche larghe non sarebbero un problema). Il venditore è un architetto, possessore del terreno e autore del progetto, che a sua volta si avvarrebbe di un’impresa per la costruzione. L’agenzia ci ha detto che il pagamento sarebbe a stato avanzamento lavori, ma non ci ha ancora comunicato le tranche precise. Al momento noi avremmo il 40% del totale disponibile, per la restante parte dovremmo chiedere un mutuo. Purtroppo, secondo l’agente la cifra di cui disponiamo non sarebbe sufficiente per coprire la parte delle tranche, saldando quindi il 60% a rogito con mutuo, ma dovremmo chiedere direttamente il mutuo sal. Da quanto capito da un primo giro in banca però (e mettendomi nei panni della banca, capisco perfettamente la logica che serve a tutelare sia lei che noi) il mutuo sal non ci verrebbe concesso perché lo stabile rimarrebbe intestato al venditore fino al momento del rogito. Sarebbe fattibile, se il venditore fosse d’accordo, utilizzare il capitale disponibile per l’avvio dei lavori, rogitare con la casa al grezzo e chiedere un mutuo sal per acquisto e costruzione secondo voi? Abbiamo fatto il classico errore dei principianti: ci siamo innamorati di questa casa 🫣😅 Grazie a tutti!
Che quindi non esiste perchè è ancora da costruire, se ho inteso bene.

L'Arch. realizza la bifamiliare, mezza per lui (o da vendere a terzi) e mezza per voi; voi dareste questo 40% a lui che inizia a fare i lavori; a quel punto si potrebbe accatastare l'immobile come in corso di costruzione (categoria F/3) ed intestarvi la vostra parte.

Il SAL però riguarderebbe tutta la costruzione (nel senso che per realizzare la vostra parte, sarà necessario realizzare anche l'altra parte), quindi dovreste numero 1 fidarvi "ciecamente" di questo Arch. (io farei una cosa del genere solo se fosse un mio parente stretto), perchè qualora lui non avesse provviste economiche per l'altra metà, si bloccherebbe tutto e potrebbero nascere casini inenarrabili.

Ho inteso bene?
 

Herinni

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Privato Cittadino
Hai inteso benissimo! La seconda porzione dovrebbe essere stata già venduta da quanto ci ha detto l’agenzia. Ma anche in questo caso, il condizionale è d’obbligo
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Hai inteso benissimo! La seconda porzione dovrebbe essere stata già venduta da quanto ci ha detto l’agenzia. Ma anche in questo caso, il condizionale è d’obbligo
Dovreste innanzitutto capire quanto sia affidabile questo Arch., se fa il costruttore di professione oppure questo è il suo primo intervento... Insomma, non mi pare una cosa proprio lineare.

La banca potrebbe concedervi il mutuo solo dopo aver accatastato in F/3 ed esservi intestati l'immobile, ma la vedo comunque dura, per il motivo che ho spiegato prima, per cui potreste anche andarci a parlare, ma è pur vero che dovreste fidarvi di ciò che vi diranno a voce...

Francamente, la vedo dura.
 

MauroScherlin

Membro Assiduo
Professionista
Buondì e buona domenica a tutti!
Cercherò di essere breve. Io e il marito stiamo valutando l’acquisto di una porzione di bifamiliare su carta (i lavori inizierebbero il prossimo anno -condizionale d’obbligo, ma le tempistiche larghe non sarebbero un problema). Il venditore è un architetto, possessore del terreno e autore del progetto, che a sua volta si avvarrebbe di un’impresa per la costruzione. L’agenzia ci ha detto che il pagamento sarebbe a stato avanzamento lavori, ma non ci ha ancora comunicato le tranche precise. Al momento noi avremmo il 40% del totale disponibile, per la restante parte dovremmo chiedere un mutuo. Purtroppo, secondo l’agente la cifra di cui disponiamo non sarebbe sufficiente per coprire la parte delle tranche, saldando quindi il 60% a rogito con mutuo, ma dovremmo chiedere direttamente il mutuo sal. Da quanto capito da un primo giro in banca però (e mettendomi nei panni della banca, capisco perfettamente la logica che serve a tutelare sia lei che noi) il mutuo sal non ci verrebbe concesso perché lo stabile rimarrebbe intestato al venditore fino al momento del rogito. Sarebbe fattibile, se il venditore fosse d’accordo, utilizzare il capitale disponibile per l’avvio dei lavori, rogitare con la casa al grezzo e chiedere un mutuo sal per acquisto e costruzione secondo voi? Abbiamo fatto il classico errore dei principianti: ci siamo innamorati di questa casa 🫣😅 Grazie a tutti!
Sebbene pare che il venditore non sia il costruttore, proporrei un preliminare trascritto. Il problema del mutuo SAL penso sia dovuto al fatto che le tranche saranno coincidenti coi SAL ma non SAL veri e propri (corretto?). A questo punto un escamotage da valutare potrebbe essere l'acquisto del terreno e la stipula del contratto di costruzione direttamente con l'impresa. L'architetto riceverebbe la sua parte, l'impresa anche.

Consiglio personale: se ti piace un immobile nuovo rivolgiti direttamente ad un costruttore. Avrai le tutele di legge dalla tua parte e, molto probabilmente, un mutuo fondiario a cui accedere. Comprando da un privato un immobile da costruire corri il rischio di perdere tutto o trovarti con un immobile non terminato da rogitare per forza.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Al momento noi avremmo il 40% del totale disponibile, per la restante parte dovremmo chiedere un mutuo. Purtroppo, secondo l’agente la cifra di cui disponiamo non sarebbe sufficiente per coprire la parte delle tranche, saldando quindi il 60%

Insomma..
Sto architetto..

Il terreno è suo.
Il progetto non lo paga perché lo fa lui.
Almeno i soldi per costruirla la casa li vuole mettere..?
Oppure senza avere il 60% in anticipo non riesce a concludere la costruzione..?
 

Herinni

Membro Attivo
Privato Cittadino
Grazie dei consigli, avete centrato in pieno i nostri pensieri e dubbi. PyerSilvio il tuo ragionamento non fa una piega ed è in linea con quello che pensiamo anche noi. Non vogliamo nulla in regalo, perché crediamo che le competenze e le professionalità debbano essere riconosciute e pagate, però presentarci con il 40% non ci sembra un brutto biglietto da visita. La casa è oggettivamente molto ben progettata. Sappiamo che è in vendita da circa due anni, nel tempo il prezzo è stato abbassato di molto. Ci sembrava troppo bello per essere vero: prezzo, pianta, metratura, posizione. Probabilmente molti prima di noi hanno tentato trovando però i nostri stessi inghippi, perché al giorno d’oggi trovare qualcuno che compri senza mutuo oltre certe cifre (e entro certe altre 😅) credo sia abbastanza raro. Mauro e Brina grazie per i consigli, valuteremo attentamente sia l’acquisto del terreno che dell’immobile al grezzo, cercando la tutela maggiore per noi. Abbiamo valutato altre case vendute da costruttori ma le caratteristiche di questa purtroppo sembrano introvabili in un’unica soluzione.
Per curiosità, le tranche richieste dai costruttori a stato avanzamento lavori solitamente quali sono? Ho un vago ricordo che fossero in percentuale (X% alle fondamenta, Y al tetto ecc). Esiste una sorta di consuetudine?
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
prassi vorrebbe che il costruttore aprisse lui il mutuo e poi lo abbattesse, volta per volta, con i vostri versamenti.
in pratica questo va l'imprenditore con i soldi vostri.
a garanzia di quanto da voi versato, che garanzie vi offre?
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
ci siamo innamorati di questa casa
Capisco innamorarsi di una casa esistente, cioè vista dal vivo, ma di una che ancora non c’è mi pare davvero esagerato…😉
Sappiamo che è in vendita da circa due anni, nel tempo il prezzo è stato abbassato di molto.
In effetti questa informazione mi pare piuttosto esplicita…
Nessuno ci casca.
 

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