Acquisto da società (IVA) box pertinenziale come prima casa. Si può affittare o rivendere fin da subito?

[Andrea Santagostino]

Buongiorno

ho un dubbio in merito a dei clienti che hanno acquistato per la figlia un appartamento di nuova costruzione e ora vogliono aggiungere un box.
acquistano come prima casa da società con IVA al 4% e il box è pertinenziale.
la domanda è se il box volessero affittarlo oppure venderlo, lo possono fare fin da subito o ci sono dei vincoli temporali o di altra natura?
Ringrazio anticipatamente chi volesse aiutarmi.

 

[Utente Cancellato 72152]

Dal punto di vista della legge, ci sono tante leggi a cui ci si può appellare per aggiungere un box PERTINENZIALE ad un appartamento, e in più possono esserci delle DETERMINAZIONI DIRIGENZIALI "locali" che, in deroga alla legge, consentono comunque la creazione del legame pertinenziale.

Bisogna anzitutto farsi spiegare bene, dalla ditta costruttrice, a quale legge si farà riferimento per aggiungere questo box pertinenziale, chiarendo da subito se il box viene acquistato in proprietà piena o proprietà superficiaria.

Inoltre, se è già stato predisposto il REGOMENTO DI CONDOMINIO, le regole di alienazione e di utilizzo dei box potrebbero essere bene indicate leggendo questo documento, che è opportuno farsi consegnare.

Per l'affitto non c'è assolutamente alcun problema, il giorno stesso del rogito puoi stipulare un contratto di affitto locando il box a chi vuoi tu. Ti ricordo che il cambio di destinazione d'uso è vietato, e dovrai farlo firmare per accettazione anche al locatario, consegnandogli copia del regolamento di condominio e facendotene restituire una copia da lui controfirmata "Per accettazione e presa visione", con luogo, data e firma.

Per la vendita, sicuramente l'IVA agevolata crea un problema in caso di rivendita nell'immediato; inoltre, forse è necessario chiedere autorizzazione al comune (nel caso di proprietà superficiaria), o ci sono dei vincoli da rispettare: direi che ogni città e ogni zona ha le proprie autorimesse con le proprie regole e quindi bisogna chiedere in dettaglio al costruttore e all'agenzia immobiliare, se ve ne è una, visto che da quanto leggo sei in fase di acquisto del box ma non l'hai ancora acquistato.

 

[Utente Cancellato 72152]

Direi che anzitutto devi chiarire se acquisti in proprietà piena o proprietà superficiaria. Per l'affitto, in ogni caso, non avrai problemi, salvo il rispettare, e far rispettare, il divieto di cambiare la destinazione d'uso del box (alcuni lo usano come deposito di materiali anche infiammabili, altri lo usano come sala prove musicali, e così via). Per la vendita, dovrai capire con attenzione in virtu' di quale legge crei questo legame pertinenziale, e se tale legame è soggetto a vincoli da rispettare in caso di rivendita.

 

[Andrea Santagostino]

Dal punto di vista della legge, ci sono tante leggi a cui ci si può appellare per aggiungere un box PERTINENZIALE ad un appartamento, e in più possono esserci delle DETERMINAZIONI DIRIGENZIALI "locali" che, in deroga alla legge, consentono comunque la creazione del legame pertinenziale.

Bisogna anzitutto farsi spiegare bene, dalla ditta costruttrice, a quale legge si farà riferimento per aggiungere questo box pertinenziale, chiarendo da subito se il box viene acquistato in proprietà piena o proprietà superficiaria.

Inoltre, se è già stato predisposto il REGOMENTO DI CONDOMINIO, le regole di alienazione e di utilizzo dei box potrebbero essere bene indicate leggendo questo documento, che è opportuno farsi consegnare.

Per l'affitto non c'è assolutamente alcun problema, il giorno stesso del rogito puoi stipulare un contratto di affitto locando il box a chi vuoi tu. Ti ricordo che il cambio di destinazione d'uso è vietato, e dovrai farlo firmare per accettazione anche al locatario, consegnandogli copia del regolamento di condominio e facendotene restituire una copia da lui controfirmata "Per accettazione e presa visione", con luogo, data e firma.

Per la vendita, sicuramente l'IVA agevolata crea un problema in caso di rivendita nell'immediato; inoltre, forse è necessario chiedere autorizzazione al comune (nel caso di proprietà superficiaria), o ci sono dei vincoli da rispettare: direi che ogni città e ogni zona ha le proprie autorimesse con le proprie regole e quindi bisogna chiedere in dettaglio al costruttore e all'agenzia immobiliare, se ve ne è una, visto che da quanto leggo sei in fase di acquisto del box ma non l'hai ancora acquistato.

quindi per l'affitto anche se sarà come pertinenza e prima casa mi conferma che non c'è problema ad affittarlo con regolare contratto di locazione?

 

[Utente Cancellato 72152]

quindi per l'affitto anche se sarà come pertinenza e prima casa mi conferma che non c'è problema ad affittarlo con regolare contratto di locazione?

L'averlo acquistato come pertinenza della tua abitazione non ti priva implicitamente del diritto di affittarlo ad altri, FATTO SALVO NATURALMENTE QUALCHE PATTO CONTRATTUALE, scritto nel rogito e/o nel regolamento di condominio, oppure insito nella legge di riferimento per creare il legame pertinenziale, di cui io non posso essere a conoscenza.

L'acquisto come pertinenza ti dà delle agevolazioni fiscali, poi ovviamente, come tutti gli immobili, puoi affittarlo, se non ci sono divieti in tal senso, che tu accetti firmando l'acquisto.

 

[Utente Cancellato 72152]

Questo articolo ti chiarirà molto le idee:

Posso affittare un box pertinenziale?

Come dare in locazione un garage legato all’abitazione principale. Come deve essere fatto il contratto. Si paga l’IMU?

www.laleggepertutti.it

Ti ricordo che, se affitti il box pertinenziale, dovrai pagarci l'IMU.

Nel momento in cui si affitta un box pertinenziale, però, il posto auto perde il carattere di pertinenza, poiché non serve più l’abitazione principale alla quale era legata. Significa che, a questo punto, il proprietario dovrà pagare l’IMU.

Ad esempio a Roma, per un box pertinenziale con una rendita catastale di 146 Euro, se ne vanno annualmente circa 280 Euro di IMU, se lo si affitta (su Roma l'aliquota IMU è 11,40 per mille). Bisogna tenere dunque conto del fatto che, affittando, di fatto "ci si giocano" una / due mensilità di affitto, perché bisogna pagare l'IMU.
Resta inteso che l'IMU è comunque dovuta se, pur essendo il box pertinenziale, non è il primo box (categoria catastale c/6, box e posti auto) che si possiede.