gciriani

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Privato Cittadino
A meno di 5 giorni dall'appuntamento con notaio per il rogito (e con il fine settimana di mezzo), ho ricevuto diffida dall'avvocato dell'acquirente, dicendo che la documentazione inviata al notaio non corrisponde allo stato di fatto, ai dati catastali e alle planimetrie depositate, che l'acquirente recede dal rogito e pretende la restituzione del doppio della caparra entro 7 giorni.

Data la complicazione della situazione su cui non mi dilungo (siamo in 3 proprietari di cui una rappresentata da amministratrice di sostegno e gli altri 2 viventi all'estero), non abbiamo ancora nominato un legale che risponda alla lettera, ma abbiamo preparato una lettera di risposta negando che ci siano difformità, e chiedendo che il contratto di compravendita venga eseguito. E' sufficiente una lettera da parte nostra per il momento, mentre nel frattempo troviamo un avvocato che ci rappresenti?

Dettagli importanti. Dalla maniera in cui si è comportato l'acquirente fino ad ora, abbiamo l'impressione che l'intenzione di acquisto non fosse mai esistita, ma che si tratti di una manovra predatoria escogitata fin dall'inizio, sfruttando delle irregolarità edilizie e la posizione di svantaggio della persona disabile che vive nella casa. Un amico che ha assistito professionalmente a casi simili in passato dice che secondo la sua esperienza è probabile che l'agenzia immobiliare sia in qualche maniera complice con l'acquirente. Il notaio, contattato per telefono sostiene che i documenti che ha ricevuto sono a posto.

La casa aveva fino a questa primavera irregolarità edilizie, che poi sono state sanate con una procedura accettata dal comune e per la quale è stata regolarmente pagata la penale richiesta ad agosto. L'acquirente era a conoscenza dell'esistenza di irregolarità, tanto che nella proposta di acquisto iniziale, accompagnata da caparra, c'era un punto che accettava la irregolarità:
  • L’immobile ad oggi non è totalmente conforme alla normativa edilizia ed urbanistica vigente, il proponente dichiara di essere a conoscenza delle difformità esistenti e da la sua disponibilità a ripristinare ..., a riportare la cubatura esistente a quella concessionata, a sanare successivamente ... accollandosi i costi della sanzione amministrativa definita dall’ufficio tecnico del comune.
In realtà siamo riusciti a finire la sanatoria con 2.5 mesi in anticipo e a nostre spese. L'arch., che ha preparato la sanatoria e portata a compimento, è pronto ora a fare una perizia asseverata che la documentazione preparata corrisponde ai dati di fatto. Durante l'estate anzi aveva incontrato l'acquirente più di una volta e negoziato con costui il tipo di sanatoria, in quanto c'erano alternative; infine l'acquirente aveva pure pagato due piccoli interventi che completavano le azioni necessarie per finire la sanatoria.
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
Impossibile rispondere senza avere documenti in mano e senza conoscere tutti i dettagli dei vostri accordi.
Il fatto che il notaio ritenga la documentazione regolare è un aspetto positivo, ma lui non vede la casa quindi non può sapere o verificare se le planimetrie presentate sono conformi allo stato di fatto.
La situazione appare molto strana, e naturalmente i tuoi dubbi sulla mala fede dell’acquirente sono plausibili.
Dalla clausola riportata non è del tutto chiaro se il ripristino era stato accettato , o l’acquirente voleva che fosse regolarizzata la situazione di fatto.
Non è chiaro nemmeno se le varie fasi sono state affrontate con accordi scritti, anche con il vostro architetto.
Temo proprio che vi convenga cercare in fretta un avvocato molto competente, per non trovarvi nei guai.
Sarebbe interessante conoscere gli sviluppi della situazione.
 

Albano50

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Non farti prendere dall'ansia per una lettera di un legale.
La prossima settimana trovati un legale di tua fiducia che saprà rispondergli a tono, se non ne conosci il notaio o l'architetto sapranno certamente consigliartene uno.
Se il notaio ha tutto per rogitare e l'architetto che vi ha seguito conferma che è tutto ok, se siete certi di aver ottemperato agli accordi che avevate con l'acquirente
tramite legale farei presente all'acquirente che confermate la data del rogito e che se non si presentano lo riterrete inadempiente.
 

Umberto Granducato

Fondatore
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Agente Immobiliare
Le cose strane sono almeno un paio:
- lettera del legale solo 5 gg prima (se ne sono accorti solo adesso?)
- il notaio che dice che l'urbanistica è a posto (come fa a saperlo? ha fatto un sopralluogo?)
Basta far redigere da un tecnico abilitato un certificato di conformità urbanistica ed inviarne copia al legale in risposta alla sua lettera.

sarebbe anche interessante sapere che mestiere fa il tuo amico professionista secondo il quale l'agenzia è complice e che soluzione consiglia. Così come statistica...
 

gciriani

Membro Attivo
Privato Cittadino
Umberto, il mio amico è architetto ed è stato coinvolto in molti rogiti nell'esercizio della sua professione. In un caso che mi ha illustrato recentemente, l'agenzia immobiliare ha collaborato con l'acquirente, sono poi stati mandati a giudizio, ambedue trovati colpevoli e la Tecnocasa ha tolto la licenza franchise all'agenzia. Un caso non costituisce però una statistica.
 

sgaravagli

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
se l'immobile è davvero conforme fai redigere dall'architetto la dichiarazione di conformità urbanistica e catastale, fissa la data del rogito con il notaio e convoca l'acquirente (con raccomandata o pec) per la sottoscrizione del rogito..... nel caso non si presentasse sarai poi tu a mandare una diffida all'acquirente..... nel caso in cui non adempisse nei 15 giorni successivi potrai tenerti la caparra e vedere a terzi...

non farti spaventare!!!!
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
se l'immobile è davvero conforme fai redigere dall'architetto la dichiarazione di conformità urbanistica e catastale, fissa la data del rogito con il notaio e convoca l'acquirente (con raccomandata o pec) per la sottoscrizione del rogito..... nel caso non si presentasse sarai poi tu a mandare una diffida all'acquirente..... nel caso in cui non adempisse nei 15 giorni successivi potrai tenerti la caparra e vedere a terzi...

non farti spaventare!!!!

esattamente cosi. sono d'accordissimo
 

gciriani

Membro Attivo
Privato Cittadino
Aldodiaco, prima c'è è stato sottoscritto l'accordo preliminare, poi è stata approvata la sanatoria e il pagamento della sanzione è stato effettuato.
 

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