La sentenza della Corte di Cassazione, sezione II, 3 del 2 gennaio 2014 ha affrontato un interessante argomento riguardante la vendita di un immobile appartenente a più comproprietari.
Nello specifico, la Cassazione ha trattato il caso di un incarico di vendita conferito ad una agenzia immobiliare da parte di uno solo dei comproprietari.
A seguito dell'attività svolta per reperire un acquirente, l'agenzia immobiliare raccoglieva, in controfferta, una proposta d'acquisto che l'incaricante accettava.
Tuttavia, alla data fissata per il preliminare, la comproprietaria che aveva conferito l'incarico non si presentava, dichiarando di non avere ottenuto il consenso a vendere da parte degli altri comproprietari.
A questo punto l'agenzia immobiliare conveniva in giudizio la venditrice per richiedere il pagamento della penale, prevista nell'incarico, nel caso di rinuncia a vendere.
Pur nella specificità del caso preso in esame, la Suprema Corte esamina nella sua sentenza alcuni aspetti che è bene tenere presente in caso di situazioni analoghe a questa.
Innanzitutto, va da sé che, in presenza di più comproprietari, è sempre opportuno raccogliere l'incarico da tutti gli aventi diritto, pur essendo assolutamente legittimo e valido un incarico di vendere sottoscritto solo da uno o da una parte di essi.
Una considerazione, che emerge dalla lettura delle motivazioni rese, riguarda l'applicazione della penale; l'incarico firmato legittimava la richiesta di una somma a titolo di penale nel caso di rinuncia a vendere ovvero di revoca del suddetto. Il quesito se il mancato ottenimento del consenso degli altri comproprietari possa essere equiparato ad una rinuncia a vendere resta tuttavia senza risposta.
Questo perché l'incaricante, avendo accettato la proposta d'acquisto raccolta dal mediatore, aveva fatto maturare in capo a quest'ultimo il diritto alla provvigione, in quanto, con la conclusione del contratto era sorto "tra le parti un vincolo giuridico che abilita ciascuna di esse ad agire per la esecuzione del contratto o per il risarcimento del danno",escludendo in questo modo qualsiasi pretesa risarcitoria a titolo di penale da parte dell'agenzia immobiliare.
Per riassumere, secondo la Suprema Corte il contratto concluso, ancorché non perfezionatosi con il consenso degli altri comproprietari, fa comunque sorgere in capo all'agente immobiliare il diritto alla provvigione e, contestualmente, legittima il promittente l'acquisto ad agire nei confronti dell'incaricante venditore il quale, accettando la proposta, ha fatto concludere il contratto ex art. 1326 c.c. ma non ha reso possibile il futuro trasferimento della proprietà in quanto non è riuscito ad ottenere la promessa a vendere da parte degli altri comproprietari pro-indiviso.
