Consiglio su acquisto seconda casa

[Traveller]

Un consiglio su quale possa essere la migliore soluzione su acquisto di una casa.

Ecco il quesito:
La casa da acquistare sarebbe una seconda casa ma vorrei destinarla ai figli, vorrei però che questa casa non fosse mai rivenduta finché io sarò in vita.
Per evitare una rivendita futura dovrei intestarla a me ma sarebbe seconda casa e ci pagherei molte tasse, intestandola ai figli non avrei garanzie che in futuro non possa essere rivenduta, allora quale soluzione per evitare di pagare tasse in più, destinare comunque la casa ai figli ed evitare una eventuale rivendita?

Potrei acquistarla ad esempio (non so se possibile) intestandola 90% ai figli e un 10% a me? in questo modo se non vendo il 10% non potrebbe essere rivenduta?

Credo che non succederà mai.. ma non conoscendo il futuro dovrei tutelarmi... non sto a spiegarvi il motivo per cui vorrei che non fosse rivenduta ma é un valido motivo... pienissima fiducia ai figli ma dopo che ho visto che un giovane conoscente che ha venduto una porzione di casa fatta dai genitori per lui perché la moglie voleva andare altrove... il risultato é che i genitori si sono trovati altre persone praticamente in casa.

Spero di essermi spiegato bene.

Grazie per le idee

 

[Zagonara Emanuele]

Puoi muoverti come hai prospettato tu, oppure intestare la "nuda proprietà" ai tuoi figli e l' "usufrutto" a te.

Nel primo caso difficilmente (per non dire quasi impossibile) i tuoi figli potranno vendere un 90 % di una quota indivisa di un immobile di cui tu sei proprietario per il restante 10 %.
Per meglio dire, la vendita della loro quota è possibile e fattibile, ma difficilmente troveranno qualcuno che l'acquisterà.
A mano che non abbiamo il "possesso" dell'immobile, poichè in questo caso potrebbero benissimo vendere e immettere nel possesso il nuovo proprietario.

Nel secondo caso invece, potrebbero si vendere la proprietà immobiliare, ma non potrebbero disporre del suo utilizzo e neppure potrà farlo chi l'acquisterebbe; perciò perchè acquistare questo immobile?
Chi acquisterebbe mai un immobile di cui non potrebbe usufruire in prima persona, nè affittare e nel contempo pagarci gli oneri, fintanto che tu sei in vita e non decidessi di vendere e rinunciare all'usufrutto?

Sarà chi possiede l'usufrutto a decidere come disporre dell'utilizzo dell'immobile, ovvero chi l'abiterà, a che titolo, e/o se lasciarlo vuoto.

L'immobile sarebbe vendibile "totalmente" solamente se tutti saranno d'accordo (detentori di nuda proprietà e detentore di usufrutto).

 

[francesca63]

quale soluzione per evitare di pagare tasse in più, destinare comunque la casa ai figli ed evitare una eventuale rivendita?

Per ottenere questo obiettivo, ti ha già risposto @Zagonara Emanuele .

Io però devo dirti che secondo me l’obiettivo è sbagliato, e controproducente soprattutto per i tuoi figli.
Per evitarti di pagare le imposte come seconda casa, vuol dire che pensi di intestare l’immobile ai figli come prima casa: nel momento in cui loro volessero acquistare la casa in cui andare a vivere per farsi una famiglia, però, non potrebbero più usufruire dei benefici prima casa, andando loro a spendere molto di più, per favorire te ora.

È pieno il forum di discussioni aperte da figli, a cui i genitori hanno intestato immobili, o quote di immobili, e ora non possono accedere agli sgravi, se non cedendo il primo immobile: problemi e malumori assicurati …
Immagino poi che tu sia interessato ad un immobile nel Comune in cui avete la residenza: altrimenti nemmeno i tuoi figli (a meno di trasferirsi nel nuovo Comune) potrebbero usufruire dei benefici prima casa.

Se vuoi acquistare un immobile, acquistalo per te, paga il dovuto per le imposte, e non coinvolgere i figli .

 

[CheCasa!]

Il diritto d'uso ai tuoi figli e la nuda proprietà a te.

Se i ragazzi sono giovani equivale ad un'intestazione 90% prima casa (per i tuoi figli) e 10% seconda casa per te.

Il diritto d'uso può essere ceduto solo al nudo proprietario e a nessun altro, non è ipotecabile nè pignorabile.

Inoltre, il titolare del diritto d'uso, qualora trasferisca nell'immobile la residenza, fa si che non sia dovuto il pagamento dell'IMU.

Concordo comunque con quanto scrive @francesca63 : imporre ai figli un acquisto che li privi della possibilità di sfruttare le agevolazioni prima casa in futuro, deve essere valutato con estrema cautela.

Pensare cosa sia il bene dei figli nel medio/lungo termine si rivela spesso pericoloso e frustrante...

 

[Tommaso.s]

Così crei problemi ai figli. E non saranno contenti

 

[Traveller]

Grazie @Zagonara Emanuele , quindi intestare la "nuda proprietà" ai miei figli e l' "usufrutto" a me io dovrei poi prenderci la residenza per usufruire dei benefits prima casa?

Grazie @francesca63 , si hai ragione potrebbe essere una possibilità, ma non potrei distaccarmi da questa proprietà, i figli sicuramente quasi al 100% vivranno lì.. ma nel malaugurato e remoto caso che loro vogliano distaccarsi cercherò certo di favorirli in qualche modo, magari non so reintestandomi la casa.
Certo come dici sarebbe tutto più semplice intestarmela come seconda casa, a tal proposito chiedo, oltre all'IMU cosa dovrei pagare come seconda casa TARI maggiorata? Utenze maggiorate?

Grazie @CheCasa! quindi diritto d'uso ai miei figli e la nuda proprietà a me....praticamente se i figli che hanno diritto d'uso trasferiscono la residenza lì non paghiamo l'IMU ma in questo caso se dovessero comprare un'altra casa e trasferirsi in quella dovrebbero pagare l'IMU di quella che hanno il diritto (che ovviamente pagherei io)

Grazie @Tommaso.s si capisco quello che mi state dicendo.. é ovvio che non voglio creare problemi ai figli, una delle ragioni per cui non potrei distaccarmi da questa proprietà é che dovrei creare un accesso alla proprietà attuale da questa nuova proprietà.

Stavo inoltre pensando di acquistarla io e fare eventualmente una fusione visto che é possibile aprire un accesso interno ma non so se ne valga la pena.

 

[francesca63]

intestare la "nuda proprietà" ai miei figli e l' "usufrutto" a me io dovrei poi prenderci la residenza per usufruire dei benefits prima casa?

Se possiedi già un’altro immobile nel Comune, o un altro immobile acquistato con benefici prima casa in Italia, non puoi godere dei benefici per il nuovo acquisto ( a meno di fondere il nuovo con quello che già possiedi, se acquistato ai tempi come prima casa).
Ma se i figli sono giovani, il “peso” , anche fiscale, della nuda proprietà, sarà relativamente piuttosto modesto.

figli sicuramente quasi al 100% vivranno lì..

Non puoi avere certezze per il futuro: lavoro, nuova famiglia, scelte di vita, non sono prevedibili .

ma nel malaugurato e remoto caso che loro vogliano distaccarsi cercherò certo di favorirli in qualche modo, magari non so reintestandomi la casa.

Spendendo poi quello che risparmieresti ora…

Certo come dici sarebbe tutto più semplice intestarmela come seconda casa, a tal proposito chiedo, oltre all'IMU cosa dovrei pagare come seconda casa TARI maggiorata? Utenze maggiorate?

Si, per IMU, utenza elettricità.
La Tari dipende dal Comune ( non tutti hanno maggiorazioni per seconda casa).
Utenza gas mi pare sia uguale.

una delle ragioni per cui non potrei distaccarmi da questa proprietà é che dovrei creare un accesso alla proprietà attuale da questa nuova proprietà.

E adesso come accedi a casa tua ?

La fusione potrebbe essere una possibilità; ma dovresti valutare con un tecnico se è fattibile, e con che costi.
Inoltre, i lavori devono essere effettuati realmente, rendendo i due immobili non più fruibili autonomamente ( quindi una sola cucina, in solo contatore , etc).

 

[Traveller]

Grazie @francesca63 le ragioni del secondo accesso non posso spiegarle qui, cmq una delle ragioni é conservare quell'accesso che sarebbe esclusivamente pedonale.

Sto pensando che forse la soluzione più semplice e "libera" é acquistare l'immobile, intestarlo ai figli, fondere con il mio attuale appartamento una o due stanze di cui ho necessità adesso, delimitare l'accesso di cui parlavo a mia proprietà e il resto lasciarlo ai figli che poi ne faranno quello che voglio in futuro.
Ovviamente l'accesso secondario sarebbe laterale e quindi non influirebbe molto con la casa ma dovrei vedere se possibile separarlo dalla casa intestata ai figli e intestarlo a me.

 

[Traveller]

Per raggiungere il suddetto scopo mi sa che in fase di acquisto dovrei acquistare l'immobile per i miei figli e una due stanze per la fusione più la parte di terreno per l'accesso secondario per me... ho paura che mi costi un capitale questa soluzione.... ovviamente sto valutando tutte le soluzioni.

Gli obiettivi dell'acquisto di questa casa sarebbero 3:
- investire in una futura casa per i miei figli
- ottenere una due stanze che sono attigue e fonderle all'attuale appartamento.
- creare un mio passaggio pedonale nel terreno della casa che andrò ad acquistare per me

 

[Traveller]

Ovviamente la soluzione più semplice é acquistare l'immobile come seconda casa.. mi aiutate a capire in questo caso quali sarebbero tutti i costi in più che dovrei sostenere?