Contratto di locazione ad uso abitativo, regolarità del comportamento dell'agente immobiliare

[MicheleDD]

Buona sera, ho qualche dubbio sulla regolarità del comportamento che l'agente immobiliare sta avendo nel rinnovo del contratto di locazione dell'appartamento in cui sto.

Il primo dubbio è sulla validità del contratto che mi è stato fatto in questi anni.
Correggetemi se sbaglio; cercando su internet ho letto che un contratto ad uso abitativo ha una durata minima di 3+2 anni.
Un contratto ad uso transitorio, invece, oltre a dover essere giustificato, ha una durata massima di 18 mesi, e non può essere rinnovato, e quindi, in caso di ulteriore necessità, deve essere stipulato un nuovo contratto della durata di almeno 3+2 anni.
Il prossimo sarà per me il quinto anno in quell'appartamento, e ogni anno mi è stato fatto firmare un contratto nuovo della durata di 12 mesi; si tratta quindi di contratti transitori?
E se così, dopo il primo anno non avrei dovuto avere un contratto ad uso abitativo 3+2?
Se così fosse, i 100€ dello scorso anno e i 150€ di quest'anno che l'agente immobiliare ha chiesto come spese di agenzia non sarebbe dovuti, o sbaglio? Tra l'altra a detta dello stesso agente, questi sarebbero prezzi 'di favore' perché a lui spetterebbe una intera mensilità.

Il secondo dubbio è proprio sulla figura dell'agente immobiliare
E' normale che dopo cinque anni io sia ancora legato alla figura dell'agente, e che debba pagare una provvigione ad ogni rinnovo?

Grazie

 

[Zagonara Emanuele]

Premesso che la legge non ammette ignoranza e che nessuno credo ti abbia mai obbligato a firmare un contratto annuale e/o a pagare l'agente immobiliare, direi che stando al tuo racconto le cose stanno in questi termini:

1) Come giustamente hai scritto un contratto transitorio non può avere una durata superiore ai 18 mesi.
Quindi poichè per 5 anni ti è stato fatto un contratto annuale ciò è irregolare, pur tuttavia restando valido il contenuto del contratto.
Ciò significa che come hai osservato tu avrebbero dovuto farti sottoscrivere un contratto pluriennale (3+2 o 4+4 ecc....) e non un contratto annuale.
Ora poichè non è avvenuto, il contenuto del contratto rimane comunque valido ad eccezzione della durata dello stesso.
Se hai già firmato anche l'ultimo contratto annuale o anche se ciò non è avvenuto, puoi decidere di impugnare detto contratto e pretendere che venga trasformato in contratto pluriennale (ovviamente se ti interessa restare in quell'immobile).
Per farlo è sufficiente che ti rivolgi ad un sindacato inquilini, il quale provvederà in tal senso.

2) L'agente immobiliare ha diritto alla sua provvigione, che generalmente ammonta d una mensilità del canone di locazione, una sola volta, ovvero quando ti affitta l'appartamento e niente più.
L'unica cosa che ti lega a lui se accetti la sua presenza ovviamente (altrimenti devi colloquiare solo col proprietario dell'immobile) sono i costi legati agli adempimenti successivi, ovvero eventuali rinnovi e proroghe del contratto.
Nel tuo caso specifico può darsi che ti sia stato chiesto di versare una determinata somma a fronte delle imposte di registro (ma non mi sembra il caso tuo) oppure semplicemente quale compenso per aver redatto un nuovo contratto e averlo poi registrato (quindi una sorta di compenso non per mediazione, ma per servizi) il che sarebbe accettabile e regolare (a fronte dell'emissione di una fattura ovviamente).
Se tu non fossi stato interessato a ricevere detto servizio non avresti pagato nulla, ma avendolo accettato è ovvio che ti venga richiesto il pagamento del servizio, fermo restando l'irregolarità di cui sopra.

Ora chiarito tutto ciò non hai che da scegliere:

a) continuare a sottoscrivere anno dopo anno un nuovo contratto, pagando un servizio all'agente, o in alternativa (volendo escludere quest'ultimo) fare tutto direttamente col proprietario dell'immobile.
b) impugnare il contratto e farlo diventare pluiriennale mettendoti quindi in pace per almeno 5 anni.

A te la scelta.

 

[MicheleDD]

Ti ringrazio per la risposta molto chiara.

Ho sempre firmato un contratto annuale perché non ero a conoscenza di come funzionasse un contratto di locazione.
Come mi ha detto lo stesso agente, il rapporto che lo lega con il proprietario è un rapporto 'fraterno', in pratica gli gestisce questo appartamento come favore, e da come mi ha fatto intendere, al proprietario non chiede nessuna provvigione, quindi la figura dell'agente è presente per volere esclusivamente del proprietario.
Io non avrei nessun problema a relazionarmi solo con lui, come d'altronde faccio già per ogni necessità, a parte appunto la sottoscrizione di un nuovo contratto, però non credo che il proprietario voglia privarsi di questo servizio.

Purtroppo non sono a Roma e quindi la faccenda l'ha seguita il mio coinquilino, comunque, alla domanda del perché avesse fatto per cinque anni un contratto transitorio, l'agente ha risposto che è quello che vuole il proprietario, e non ha dato nessuna spiegazione;
si è risentito per il fatto che abbiamo chiesto spiegazioni su questi 150€ da pagare, e ha detto che un eventuale prossimo subentro dovrà pagare a lui il 50% del canone mensile, senza più prezzi 'di favore';
alla richiesta di ricevuta fiscale ha risposto che per una somma così piccola (sarebbero state tre ricevute da 50€) sarebbe stato inutile e si è rifiutato di farla.

 

[Bagudi]

Di corsa al SUNIA (Sindacato Inquilini).