Dubbio su scadenza proposta di acquisto

[Francic]

Buongiorno,
lo scorso anno ho presentato una proposta di acquisto tramite agenzia immobiliare ad un privato che voleva vendere un suo immobile che stava riqualificando tramite superbonus 100%.
Non c'è stato preliminare formale, ma solo la proposta di acquisto irrevocabile diventata automaticamente preliminare all'accettazione della proposta di acquisto da parte del venditore (secondo quanto pattuito nella proposta).
Come termine di irrevocabilità e come data di rogito (indicata in realtà come data entro cui pagare la somma finale) sono tuttavia indicate delle date, ormai belle che scadute. Il rogito non è stato rispettato in quanto la casa non è tutt'ora ancora pronta per la perizia.
Logicamente mi verrebbe da pensare che questa proposta non abbia più alcun valore, o sbaglio?

Vorrei sapere se quanto ho dedotto sia corretto, oppure c'è qualcosa che mi sfugge nella definizione stessa di proposta di acquisto irrevocabile che mi vada in ogni caso a legare all'acquisto nonostante le scadenze menzionate in precedenza. Il dubbio nasce dal fatto che non c'è un data esplicita di validità/scadenza della proposta, ma solo dell'irrevocabilità della stessa, e la data di rogito entro il quale pagare la somma finale, che tuttavia non si è verificata in quanto la casa non è ancora pronta.

Grazie mille in anticipo
Ciao
Francisco

 

[Zagonara Emanuele]

Io vorrei solo capire se posso essere tutelato economicamente, visto che per colpa dei loro ritardi mi troverò a pagare di più la banca...Però prima di rivolgermi ad un legale, volevo capire se magari dalla vostra esperienza aveste qualche consiglio da darmi.

Escluderei la richiesta di risarcimento danni che non è percorribile, poichè il contratto di fatto è sospeso (per via della clausola relativa alla concessione del mutuo).
Per avere una relativa "certezza" sui tempi, avreste dovuto prevedere un termine "essenziale" (e non indicativo come l'avete stabilito voi con la formula "entro e non oltre" e per di più subordinando il contratto alla concessione di un mutuo).

Per le stesse ragioni, allo stato delle cose, non è neppure dovuta la provvigione all'agenzia (sarà dovuta solamente nel preciso momento in cui il mutuo venisse concesso).

Se intendi proseguire con l'acquisto devi piuttosto tutelarti in maniera tale da non trovarti in condizione di "perdere" la caparra versata.

Perciò ripeto: dovete stabilire un nuovo termine entro cui rogitare e/o sciogliere il contratto consensualmente, ovvero nel tuo caso, ottenendo in restituzione la caparra versata (nel caso in cui il mutuo non venisse concesso); tuttavia bisognerebbe anche vedere come è stata scritta la clausola relativa alla sospensiva.

Mi pare di capire che l'agente immobiliare non sia stato il massimo dell'efficienza e che al momento non ti sia dando un grande aiuto.

 

[francesca63]

c'è la condizione sospensiva concessione mutuo, legata al buon esito della banca

Prima cosa, con condizione sospensiva nessuna caparra andava versata: quindi (forse) hai solo dato un assegno in deposito, tenuto dall’agente, e non una caparra ai venditori.
Seconda cosa: con condizione sospensiva ormai scaduta (se non c’era data apposita, si considera come scadenza sospensiva quella prevista per il rogito) , attualmente non esiste un contratto valido ed efficace tra te e il venditore.
Quindi puoi decidere di non comprare e chiedere indietro l’assegno, senza perdere soldi, oppure sederti a tavolino e rivedere la questione dal principio, con accordi diversi .

Ovviamente sono considerazioni generali, fatte sulla base di quanto riportato, senza aver letto quello che è stato firmato.

 

[Francic]

Prima cosa, con condizione sospensiva nessuna caparra andava versata: quindi (forse) hai solo dato un assegno in deposito, tenuto dall’agente, e non una caparra ai venditori.
Seconda cosa: con condizione sospensiva ormai scaduta (se non c’era data apposita, si considera come scadenza sospensiva quella prevista per il rogito) , attualmente non esiste un contratto valido ed efficace tra te e il venditore.
Quindi puoi decidere di non comprare e chiedere indietro l’assegno, senza perdere soldi, oppure sederti a tavolino e rivedere la questione dal principio, con accordi diversi .

Ovviamente sono considerazioni generali, fatte sulla base di quanto riportato, senza aver letto quello che è stato firmato.

Si ciò che ho dato era esattamente un assegno in deposito all'agenzia, in qualità di acconto della caparra che avrei dovuto poi versare come secondo pagamento, ma che alla fine per accordo verbale tra me e agente non ho più versato (a dire la verità io volevo farlo, ma poi alla fine mi son fatto convincere, stupidamente).

Da documento, aggiungo, è anche indicato che non appena il venditore avrebbe accettato, questo deposito (quello che versai come assegno) sarebbe divenuto caparra confirmatoria.

 

[Francic]

Perciò ripeto: dovete stabilire un nuovo termine entro cui rogitare e/o sciogliere il contratto consensualmente, ovvero nel tuo caso, ottenendo in restituzione la caparra versata (nel caso in cui il mutuo non venisse concesso); tuttavia bisognerebbe anche vedere come è stata scritta la clausola relativa alla sospensiva.

E' indicato che la validità della proposta è subordinata al buon esito della mia richiesta di mutuo, e il cui responso sarebbe dovuto essere ricevuto entro e non oltre una data (anch'essa ormai scaduta). Ai tempi indicai verbalmente all'agente che la banca mi diede l'ok per quanto riguardava me, però il mutuo non me lo avrebbe dato finchè non ci sarebbe stata la perizia, tramite un loro incaricato...Step che non può essere fatto finchè la casa non è pronta.

 

[francesca63]

Da documento, aggiungo, è anche indicato che non appena il venditore avrebbe accettato, questo deposito (quello che versai come assegno) sarebbe divenuto caparra confirmatoria.

Questo non è corretto; con sospensiva non si versa la caparra al venditore , se non dopo l’ok al mutuo ( cioè dopo l’avveramento della sospensiva).

E' indicato che la validità della proposta è subordinata al buon esito della mia richiesta di mutuo, e il cui responso sarebbe dovuto essere ricevuto entro e non oltre una data (anch'essa ormai scaduta).

Se c’è la data , ormai scaduta, meglio ancora; attualmente quindi non esiste più alcun contratto.
Se vuoi procedere con l’acquisto, dovete firmare un nuovo contratto ( anche se dubito che il venditore possa accettare condizioni economiche diverse).
Se non vuoi procedere ne hai piena facoltà, andando a riprenderti l’assegno.

Sono tutte cose che avrebbe dovuto spiegarti l’agente.

 

[Manzoni Maurizio]

Io mi siederei con i venditori rinegoziando il tutto, io direi che la proposta sicuramente sarà da ritenere annullata.