Fermare terreno edificabile con caparra

[chiodo92]

Buonasera a tutti,
io e la mia ragazza vorremmo acquistare un terreno su cui costruire la prima casa con mutuo a sal.
Il terreno l'avremmo già individuato però ho letto che per usufruire dell'IVA agevolata al 4% sulla costruzione della casa, questa deve trovarsi almeno allo stato "rustico" dopo un anno dall'acquisto del terreno (ovvero fondazioni, mura perimetrali e tetto) e deve essere finita entro tre.
Siccome non volevo avere fretta ad iniziare i lavori pensavo, se si può, di fermare con caparra il terreno per poi acquistarlo definitivamente quando vorrei effettivamente partire con la costruzione in modo da non perdere tempo.
Ovviamente previ accordi con proprietario e agenzia immobiliare. Magari interponendo una clausola rassicurante per il proprietario del tipo "si procede con la caparra di tot per il terreno con l'impegno di acquistarlo entro un anno da oggi".
Secondo voi, questa idea è realizzabile?

P.S. Avevo pensato anche a farlo acquistare dai genitori però in quel caso andrei a fare una doppia compravendita con costi correlati

 

[Umberto Granducato]

Sarebbe una compravendita 'normale' con compromesso e rogito ad un anno o quando vuoi. Compromesso da trascrivere.
La rassicurazione per il venditore è rappresentata dalla caparra ossia tu versi una somma che, in caso non ti presentassi a rogito, andresti a perdere.
Tutto sta nel quantificare la caparra e vedere se il proprietario accetta una tempistica del genere

 

[chiodo92]

Ok grazie, quindi di base sarebbe corretto il mio ragionamento? L'anno per la costruzione del rustico partirebbe dal rogito?

Edit: questo vincolo di un anno per costruire l'immobile almeno allo stato rustico è una para mentale che mi faccio solo io oppure è un problema reale, cosa che potrebbero venire a verificare?

 

[Perizio]

Ma il venditore accetterebbe di andare a rogito dopo tutto quel tempo?

 

[chiodo92]

Non so, era un'idea che mi stavo facendo prima di chiedere ufficialmente. Dici che è poco probabile?

 

[francesca63]

questo vincolo di un anno per costruire l'immobile almeno allo stato rustico è una para mentale che mi faccio solo io oppure è un problema reale, cosa che potrebbero venire a verificare?

E’ un requisito indispensabile per avere IVA al 4%.
Verificare è molto facile, quindi la regola va rispettata.
Peraltro, le imposte per l’acquisto del terreno saranno il 9% del prezzo: quindi valuta bene tutti costi, prima di procedere e impegnarti.
Ti suggerirei di consultare un tecnico, per capire cosa concretamente potresti costruire, ed un notaio per analizzare gli aspetti legali e relativi alle imposte (oltre ad essere certo di essere finanziabile, al momento in cui inizierai a costruire).