Fusione di due immobili con due ipoteche bancarie cosa fare?

[LucreziaB]

Salve,
Io e mio marit (separazione di beni) siamo proprietari di due immobili distinti ma uno sopra L altro. Abbiamo entrambi un propio mutuo (con entrambi agevolazione acquisto prima casa) e quindi due ipoteche distinte (entrambi nella stessa banca). Vorremmo fare la fusione immobiliare (in quanto essendo sposati il comune non riconosce a me moglie l agevolazione prima casa e quindi paghiamo IMU come seconda casa sulla mia casa) pertanto per fare la fusione dobbiamo prima recarci da notaio e fare una permuta (io vendo a lui il 50% del mio appartamento e lui a me il 50% del suo) così da essere entrambi proprietari di entrambi gli immobili. E questo è tutto chiaro. Il nostro dubbio riguarda storia mutui e ipoteche. Abbiamo informato la banca della permuta e questo non comporta niente a loro. Ma al momento che gli abbiam detto della possibile fusione loro dicono che dobbiamo fare un nuovo mutuo dopo la fusione per finanziare entrambi i mutui ma questo però ci perde delle agevolazioni prima casa e quindi di possibili detrazioni fiscali. Cosa c consigliate di fare con la banca??? Non possiamo fare una surroga su una nuova banca dopo la fusione e quindi avere una rivalutazione da perito dell immobile e quindi cambio mutuo??? Cosa ci consigliate per esser più tranquillo a livello fiscale??? Grazie in anticipo

 

[Slartibartfast]

La banca non può fisicamente impedirvi di fondere gli immobili, l'ipoteca non toglie la disponibilità del bene. Potete farlo e mantenere i due mutui anche se vi faranno pressione per unificarli. Una volta fatta la fusione potete surrogarli entrambi e farne uno solo, se trovate la banca che ve lo concede.
piuttosto, avete valutato quanto vi costa tutta l'operazione e quanti anni di IMU ci paghereste? Sicuri che vi conviene?
Tenete conto che surrogare un mutuo vuol dire ripartire con il piano di ammortamento e quindi ricominciare a pagare rate fatte quasi solo di interessi.
Consiglio non richiesto: fate bene i conti

 

[D3rivato]

nessuna banca fa la surroga di un immobile unito con 2 mutui distinti . la surroga prevede che l'immobile rimanga nello stato in cui è stato acquistato. forse un giro in una qualunque banca potrebbe schiarirvi le idee . potete consultare un tecnico del posto e unire i 2 immobili continuando a pagare i 2 mutui

 

[francesca63]

siamo proprietari di due immobili distinti ma uno sopra L altro.

Ora sono due immobili distinti, e dopo ?
Cioè, sarebbe una fusione fittizia, o li unireste fisicamente usandoli come una casa unica ?
Se l'obiettivo è solo di non pagare IMU, mi pare antieconomico, tra atti notarili e pratiche bancarie.

 

[marcanto]

se deve essere fusione fittizia, allora sarebbe fattibile anche se un'unità è intestata integralmente ad un coniuge e la seconda è intestata ad secondo coniuge.

se invece si vuole una fusione effettiva, reale-concreta, allora in questo secondo caso devono essere presenti, oppure posti in essere se inesistenti, dei precisi requisiti.
in altri termini da un punto di vista tecnico, se questi requisiti non sono presenti la fusione concreta non sarebbe attuabile

 

[eldic]

penso (non sono sicuro) che il problema sia dovuto al fatto che fondendo i due immobili, uno dei mappali va a sparire; non so come si faccia a "ricondurre" l'ipoteca all'altro bene.

 

[brina82]

penso (non sono sicuro) che il problema sia dovuto al fatto che fondendo i due immobili, uno dei mappali va a sparire; non so come si faccia a "ricondurre" l'ipoteca all'altro bene.

Penso si possa fare.

Entrambi diventano proprietari dei 2 sub., 50% e 50%, e le ipoteche conterebbero in % credo...

Con SCIA si uniscono i 2 sub., si fa un accatastamento e fine della storia. Costo delle pratiche edilizie: intorno ai 2.500€ credo. Da valutare i costi notarili.

In caso di mutuo non pagato, anche se vi sono 2 ipoteche di primo grado in capo ai 2 immobili originari, se la prima riguardava un immobile di 50mq mentre la seconda un immobile di 100mq, allora l'eventuale riparto derivante da una vendita forzata verrebbe diviso in proporzione (credo).

Non mi risulta che il creditore con iscrizione ipotecaria possa impedire la trasformazione del bene in oggetto, anche se sarebbe cosa buona e giusta, a mio avviso.