Ma voi come li fate gli Incarichi in Esclusiva?

[Luciano Passuti]

Caro Seroli,
non confondere l'incarico di mediazione bilaterale con il mandato a titolo oneroso !
Sono due cose completamernte diverse, sotto l'aspetto giuridico e operativo.
L'incarico di mediazione all'acquisto ( che tu sefinisci "scifoso" !) e' invece, a notro parere, un grosso passo avanti per la nostra prefessionalita' e per la trasprenza nei rapporti, infatti:
- definisce i rapporti tra l'agente e il proponente/acquirente
- definisce e garantisse il diritto alla mediazione e le modalita' di pagamento della stessa
- definisce i tempi e le modalita' di gestione, da parte dell'agente ,della proposta di acquisto
- definisce le modalita' di gestione del deposito cauzionale e la ricevuta dello stesso
Scusa ma proprio un schifo non mi sembra !

 

[Seroli]

Magari fossi IO a confondere l'incarico con il mandato, purtroppo pare che lo stia confondendo l'intera terza sezione della Cassazione ....purtroppo.

Per quanto riguarda la parte operativa dell'incarico d'esclusiva quindi ho ragione io (e i giudici pare la pensino come me e chi prende le esclusive, leggendo il mio post lungo sopra, l'ha inoltre potuto riscontrare e capisce che non è un dramma, la soluzione c'è, ho descritto i fatti non le opinioni) mentre per quanto riguarda l'incarico del compratore ho usato la parola "schifoso" perchè non volevo passare da estremista, in realta' lo trovo proprio uno scandalo..........

.........scandaloso nel senso che l'ufficio legale fiaip, nel redigere quella che doveva essere solo un accordo sulle provvigioni, ha fatto il solito errore sanzionato dalla Cassazione (l'ha rifatto sul compratore) impostando quel formulario come un mandato (addirittura a tempo, infatti bisogna indicare la data di fine trattativa)....ecco, ci si aspetta che da un ufficio legale questi errori macroscopici di giurisprudenza non vengano fatti, la mediazione infatti con il relativo diritto al compenso mi sorge da Codice Civile, non da contratto (e se su quel formulario indico una data finale di trattativa che poi non si rispetta perchè ci vuole piu' tempo, che si fa'? non si paga l'Agenti Immobiliari? ) ........quindi è un *****io e ti diro' di piu', (tieniti )

se domani mattina un'Agenzia conclude una trattativa usando i seguenti moduli fiaip:
-Esclusiva venditore
-Incarico compratore
alla luce di quella sentenza lui Agenzia:
1) riscuote la mediazione da entrambi (per mandatario bilaterale pero' non perchè ha fatto l'Agenti Immobiliari)
2) non ha una polizza di assicurazione che lo copre in caso di problemi (le polizze per Agenti Immobiliari non coprono quasi mai il mandatario, quella della fiaip si? )
3) e per di piu' si trova traslato nelle sue responsabilità non al livello di Mediatore, ma a livello di Mandatario, cioè con un livello di responsabilità altissimo rispetto all'immobile ed alle sue problematiche, alla trattativa, alla promessa del venditore (sarebbe mandatario, risponderebbe quasi di tutto).......

...quindi un porcaio, si. anzi, in una parola puntarsi una pistola alla testa mi farebbe meno paura

Lo so, lo so, non lo dirlo a me, lo so che in Italia i Giudici non contribuiscono alla formazione delle norme........ma un precedente lo fanno, eccome se lo fanno.....e siccome (saro' malizioso?) quella sezione di Cassazione ha sentenziato in quel modu su una causa che trattava tutt'altra cosa, a me il messaggio che volevano mandare mi pare piuttosto chiaro ........certo si puo' non condividerlo, ma far finta che non sia mai stato detto non mi pare un salto in avanti nella nostra professionalità.

 

[Seroli]

Sia chiaro purtroppo il mio carattere non mi permette di essere "altruista", quindi è bene chiarire che a me di voi interessa "il giusto" (lo so', è un grosso difetto, ma almeno sono onesto) quindi quando scrivo certe cose faccio anche uno sforzo personale (volontario certo e non richiesto da nessuno, lo so').........dico, sarebbe il caso di pensarci anche a certe "sfumature" perchè un domani,
se qualcuno di noi (magari che scrive qui ) si trova ad usare esclusive fatte come da sentenza (e io quegli incarichi di cui da sentenza li conosco bene, lavoravo per quella società e sono incarichi non particolari, sono esclusive standard, sicuramente uguali alle vostre, ne sono certo) dicevo se un domani ci si para davanti un Giudice che ci trasla le nostre responsabilità (perchè abbiamo usato un'esclusiva fatta male dicevo) da Agenti Immobiliari a Mandatario, non si ha piu' la responsabilità del Mediatore che è cosa da poco,
ma ci troviamo messi (per sentenza) in una posizione di "mandatari" senza assicurazione a rispondere con i propri beni personali (ripeto, controllate, le polizze per Agenti Immobiliari non coprono quasi mai il mandatario) di un danno..........e non pensate di fare i furbetti , non si fa in tempo a vendere la propria casa, il loro avvocato chiederebbe certamente il Sequestro Conservativo del vostro bene piu' pregiato (la casa?) in attesa di sentenza, per essere sicuri che poi i soldini, alla fine, ci saranno ancora.

Ma queste cosine qui, vengono in mente solo a me?

 

[Luciano Passuti]

Caro Seroli,
scusami ma credo che la tua interpretazione sull'incarico di mediazione per l'acquisto e sulla nota sentenza della Cassazione sia veramente errata, sotto il profilo del diritto intendo !
Io non sono un legale ma il prof. Alessio Zaccaria, Docente Universitario - Ordinario alla Facolta' di Giurisprudenza presso l' Univerita' di Verona, certamente uno ei massimi esperti dell'istituto della mediazione e nostro consulente nella predisposizione della modulisitica, e' di tutt'altro parere rispetto alla tua posizione.
Quindi non posso che confermare quanto ho esposto nel mio precedente intervento.
Come ho detto non sottovaluto la sentenza ma non creamo panico, cerchiamo invece , come stiamo facendo, di trovare una soluzione operativa, anche tramite apposite modifiche alla tradizionale modulistica che "giuridicamente" ci possa far superare il problema.
Infine sei proprio sicuro che il mediatore unilaterale/mandatario a titolo oneroso regolarmente iscritto nella apposita sezione del Ruolo non e' coperto dalla polizza professionale (almeno quella FIAIP ???)
Per sicurezza mi accerto subito !

 

[danielcarolia]

Continuo come ho sempre fatto e ho solo introdotto la dichiarazione ACE.
Ciao
Daniela

 

[Seroli]

conferma pure....anche io e la Cassazione confermiamo.... ....con buona pace di ogni Professore Universitario

 

[Luciano Passuti]

Fatti i dovuti accertamenti confermo al collega Seroli che la polizza professionale Fiaip copre anche i rischi del Mandatario a titolo oneroso, sempre se regolarmente iscritto nella apposita sezione del ruolo camerale. Ovviamente se e' anche in regola con il pagamento del premio assicurativo, tramite la federazione

 

[Seroli]

Si, ho controllato anche io.....pero' la mia polizza ad esempio NO.....e come me la maggior parte delle polizze.....quella di FIAIP SI perchè ovviamente l'Associazione aveva bisogno di una polizza che coprisse TUTTI i suoi associati, anche quelli che fanno i Mandatari a titolo oneroso.

Il problema pero' va affrontato....io l'ho affrontato a mio modo e quando pubblichero' qui la "proposta di acquisto in compromesso penitenziale", pubblichero' anche qui "l'incarico di l'esclusiva" come la vedo io....l'ho gia' scritto...cioè un'esclusività di Agenzia, non un incarico con un prezzo minimo da raggiungere, cioè (come definito dalla Cassazione) un Mandato.

 

[Seroli]

Ok, la proposta devo aspettare, ma l'incarico NON MANDATO è pronto....lo metto qui come allegato (formato word 2007) se a qualcuno interessa, mentre le critiche sono sempre bene accette.

 

[Oris]

3) L’incarico si intende espletato con l’acquisizione di una proposta di acquisto irrevocabile, conforme alle sue esigenze

3) L’incarico si intenderà espletato nel momento nel quale Lei acceterà una proposta di acquisto irrevocabile ....

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