Buonasera. Un mio caro amico sta per fare la seguente operazione immobiliare. E' proprietario di un terreno edificabile, con progetto approvato per la realizzazione di 18 appartamenti. Essendo esperto del settore (Architetto 65enne e in passato anche costruttore), ha deciso di costruire direttamente lui. L'operazione è questa.
Valore del terreno: 1.000-1.200k.
Costo di costruzione dell'intervento: circa 2.000k.
Incasso presunto vendita di tutti gli appartamenti (qualora ne vendesse tutti e 18): 4.200k lordi.
Ha valutato attentamente la situazione e sente di potercela fare. La sua strategia sarebbe seguente:
prenderà un prestito di 500k che gli permetterà di realizzare lo sterro e le strutture in c.a. (è già proprietario di diversi immobili). Nel frattempo, essendo la zona assai liquida, cercherà di vendere sulla carta facendosi dare un anticipo... Punta di venderne 7-8 sulla carta, in maniera tale da raccimolare 100k di anticipo per ciascun appartamento. Questi soldi gli permetterebbero almeno di chiudere i lavori di metà palazzina e di consegnare gli appartamenti.
Incassato il saldo degli appartamenti venduti, terminerà la restante parte.
C'è da dire che io inizialmente ero assai scettico, visto il momento storico, ma devo dire che con la sua strategia mi ha convinto... Penso abbia buone probabilità di riuscita, considerando anche la zona buona.
Mettiamo quindi che vendendo 8 appartamenti riesca a coprire il costo di costruzione di 2000k.
I restanti appartamenti non avrebbe intenzione di venderli (per ora), ma di tenerseli (e magari affittarli). E' chiaro quindi che gli risulterebbe conveniente averli intestati a persone fisiche (lui e/o i figli), piuttosto che ad una società.
Per costruire vorrebbe aprire una società srl ad hoc per questo intervento. Dopo aver aperto questa società, a mio avviso gli conviene fare una permuta tra lui (persona fisica proprietario del terreno) e la sua società, in maniera tale da minimizzare gli utili di impresa e cercare di chiudere a 0 il bilancio di questa srl al fine di limitare la tassazione (mio personale parere)...
Potrebbe fare una permuta tra il terreno che vale 1.200k e 10 appartamenti (10=18-8)??? 120k ad appartamento, benchè in permuta e sulla carta, sarebbe un prezzo regalato... In pratica la metà del valore reale che avranno una volta realizzata la palazzina! Cioè in generale c'è un minimo di valore da considerare, anche al fine della tassazione? (Considerando che per ora non essendoci accatastamento, non si conoscono neppure le rendite degli appartamenti...).
1) Pensate sia una cosa fattibile questa della permuta? Conviene secondo voi?
2) Quali sarebbero i passi da fare per non incorrere in eventuali sanzioni (quasi CERTE!) dell'AdE? (ad esempio, perizia giurata sul valore del terreno ecc...).
3) Come funzionerebbe in termini di tassazione la permuta tra terreno edificabile e appartamenti venduti sulla carta?
Altri suggerimenti?
Grazie.
Ho scritto troppo forse...
Valore del terreno: 1.000-1.200k.
Costo di costruzione dell'intervento: circa 2.000k.
Incasso presunto vendita di tutti gli appartamenti (qualora ne vendesse tutti e 18): 4.200k lordi.
Ha valutato attentamente la situazione e sente di potercela fare. La sua strategia sarebbe seguente:
prenderà un prestito di 500k che gli permetterà di realizzare lo sterro e le strutture in c.a. (è già proprietario di diversi immobili). Nel frattempo, essendo la zona assai liquida, cercherà di vendere sulla carta facendosi dare un anticipo... Punta di venderne 7-8 sulla carta, in maniera tale da raccimolare 100k di anticipo per ciascun appartamento. Questi soldi gli permetterebbero almeno di chiudere i lavori di metà palazzina e di consegnare gli appartamenti.
Incassato il saldo degli appartamenti venduti, terminerà la restante parte.
C'è da dire che io inizialmente ero assai scettico, visto il momento storico, ma devo dire che con la sua strategia mi ha convinto... Penso abbia buone probabilità di riuscita, considerando anche la zona buona.
Mettiamo quindi che vendendo 8 appartamenti riesca a coprire il costo di costruzione di 2000k.
I restanti appartamenti non avrebbe intenzione di venderli (per ora), ma di tenerseli (e magari affittarli). E' chiaro quindi che gli risulterebbe conveniente averli intestati a persone fisiche (lui e/o i figli), piuttosto che ad una società.
Per costruire vorrebbe aprire una società srl ad hoc per questo intervento. Dopo aver aperto questa società, a mio avviso gli conviene fare una permuta tra lui (persona fisica proprietario del terreno) e la sua società, in maniera tale da minimizzare gli utili di impresa e cercare di chiudere a 0 il bilancio di questa srl al fine di limitare la tassazione (mio personale parere)...
Potrebbe fare una permuta tra il terreno che vale 1.200k e 10 appartamenti (10=18-8)??? 120k ad appartamento, benchè in permuta e sulla carta, sarebbe un prezzo regalato... In pratica la metà del valore reale che avranno una volta realizzata la palazzina! Cioè in generale c'è un minimo di valore da considerare, anche al fine della tassazione? (Considerando che per ora non essendoci accatastamento, non si conoscono neppure le rendite degli appartamenti...).
1) Pensate sia una cosa fattibile questa della permuta? Conviene secondo voi?
2) Quali sarebbero i passi da fare per non incorrere in eventuali sanzioni (quasi CERTE!) dell'AdE? (ad esempio, perizia giurata sul valore del terreno ecc...).
3) Come funzionerebbe in termini di tassazione la permuta tra terreno edificabile e appartamenti venduti sulla carta?
Altri suggerimenti?
Grazie.
Ho scritto troppo forse...
