Pluralità di proposte per un immobile

[Michelebs]

Buongiorno, premetto che questa non so se effettivamente potrebbe essere la giusta sezione dove aprire un thread…

Al di là delle premesse, volevo un consiglio da persone più esperte di me in materia.

Girovagando su Immobiliare ho notato un bilocale nuovo in una zona non tranquillissima ma che per le mie esigenze potrebbe andar bene.

Ho contattato l’agenzia e sono andato a visionare il suddetto… dopo 2 giorni (weekend) ho chiamato l’agenzia per poter prendere un appuntamento e stipulare una proposta.

Mi viene risposto che hanno la necessità di consultarsi tra di loro e che mi avrebbero richiamato dopo una mezz’oretta.

Mi chiamano dopo un oretta e mi dicono esplicitamente le suddette parole:

Mi dispiace, abbiamo già ricevuto altre due proposte di acquisto per una cifra che copre il 95% del valore dell’immobile… di conseguenza se lei vuole può fare un offerta al 100% e non abbiamo però la certezza che l’immobile venga comunque acquistato.

A sua detta si potrebbe innescare una gara al rialzo.

A me sinceramente sembra tutto un giochetto essendo comunque un immobile non di prima fattura, in una zona non bellissima ad una cifra non bassa… però dinnanzi a questa situazione ovviamente, io privato mi sento impotente ed ovviamente non potrei tecnicamente continuare la trattativa se non acquistando l’immobile al 100% della cifra pattuita sulla piattaforma.

Come potrei comportarmi? È giusto un atteggiamento del genere?

Grazie mille dell’aiuto

 

[francesca63]

Situazione alquanto scomoda; difficile anche avere la certezza che quanto ti hanno esposto corrisponda al vero.
Tu che proposta avevi in mente di fare ?
Devi inserire la sospensiva mutuo ?
Mi pare evidente che attualmente o arrivi al prezzo pieno, o non ti faranno firmare una proposta; ma se pensi che sia un bluff, e preferisci rischiare di perdere l’immobile, puoi aspettare e farti vivo tra qualche giorno, per capire se l’immobile è ancora disponibile.

È giusto un atteggiamento del genere?

Difficile rispondere, anche se fosse vero.
Io personalmente non ho mai preso più proposte contemporaneamente, ma altri colleghi lo fanno; sicuramente non è vietato

 

[Michelebs]

Situazione alquanto scomoda; difficile anche avere la certezza che quanto ti hanno esposto corrisponda al vero.

Esattamente, diciamo che è una situazione che mi fa leggermente indispettire… però effettivamente non so se posso chiedere in sede di agenzia di mostrarmi le proposte.

Probabilmente sarebbe violazione della privacy? Non so… ma proverò a chiedere ad un avvocato.

Tu che proposta avevi in mente di fare ?

Io avevo in mente di offrire il 90% ma successivamente alla chiamata io potrei tranquillamente offrire il 97% oppure c’è qualcuno che lo vieta?

Io sinceramente durante la chiamata gli ho chiesto proprio questo… se tu mi hai detto che hanno fatto un offerta al 95% io vengo ora e ti offro il 97%.

A sua detta, non puó accettare questa cosa perché non sarebbe più una compravendita ma un asta. 🤷

Devi inserire la sospensiva mutuo ?

Tecnicamente potrei inserirla o meno, essendo uno statale indeterminato la mia consulente bancaria mi ha già dato l’ok per il prezzo pieno dell’immobile.

Difficile rispondere, anche se fosse vero.
Io personalmente non ho mai preso più proposte contemporaneamente, ma altri colleghi lo fanno; sicuramente non è vietato

Difatti anch’io ero a conoscenza di comunicare al proprietario le offerte in ordine di arrivo.

Peró ecco, sicuramente avendo più esperienza di me in merito confido sul fatto che non sia una strategia di vendita vietata… però scomoda per chi acquista

 

[ab.qualcosa]

sicuramente non è vietato

Beh, diciamo che si creano alcune situazioni dubbie (tant'è che il codice deontologico della FIAIP, ad esempio, prevede che: "ART. 11 - L’associato FIAIP agente immobiliare dopo aver concordato le condizioni essenziali del contratto con una parte interessata all’acquisto, alla locazione o al rilievo dell’azienda non dovrà proporre a terzi la conclusione del contratto sino all’avvenuto esaurimento della trattativa iniziata.").
Personalmente, anche se è ben difficile che si riesca ad agire in qualche modo dati i tempi stretti, il principale difetto di prendere più proposte è che, unito alla irrevocabilità, questo crea un forte sbilanciamento nella trattativa che dubito reggerebbe ad uno scrutinio attento.
D'altro canto se, avviata una proposta, si presenta indipendentemente qualcuno disposto ad offrire condizioni migliori, l'atteggiamento di FIAIP mi sembra troppo restrittivo.
Certo, io devo informare il venditore perché ne tenga conto nel suo processo decisionale, ma la soluzione non è comunque ottimale.

L'ideale sarebbe avere un procedimento equo e trasparente per il caso in cui dovessero manifestarsi più proposte.

Nel frattempo da acquirente ove possibile terrei i termini di irrevocabilità corti, e nella situazione di @Michelebs, a meno che non sia la casa della vita, avviserei di chiamarmi se non vanno a buon fine le trattative e continuerei a cercare.

non so se posso chiedere in sede di agenzia di mostrarmi le proposte.

Sicuramente no.

 

[sgaravagli]

Fiaip come dice @ab.qualcosa nel manuale deontologico consiglia di raccogliere una proposta alla volta, Fima l'esatto contrario quindi regole certe non ve ne è..... io mi comporto in un senso o nell'altro in base alle situazioni specifiche che mi capitano..... ci tengo tuttavia a dire che in entrambi i casi sono estremamente chiaro con gli acquirenti.

 

[ab.qualcosa]

Come ti regoli con il primo proponente @sgaravagli ?

 

[Michela_]

Io sono FIMAA e confermo la possibilità di poter raccogliere più proposte in contemporanea ma non lo faccio, ovvero dipende dal caso, e dipende anche dai venditori. Alcuni proprietari tendono proprio a dare la “precedenza” al primo proponente se la proposta è congrua.
Ti faccio un esempio: vendita a 100, 1º proposta a 95, che per i venditori può andare bene.
2º proposta dopo un paio di giorni a 97, al proprietario cambia ben poco e decide di procedere con la 1º proposta, o addirittura la 1º arriva alla pari della 2º.
Se la 2º proposta è 100, allora si che fa la differenza.
Dipende molto anche dalle modalità di pagamento, dalle tempistiche, esigenze di avere immobile libero da cose o meno, sono tutte da valutare.
Difficilmente raccolgo proposte a distanza di 3-4 giorni, a maggior ragione se so che la prima può andare in porto.

A sua detta si potrebbe innescare una gara al rialzo.

Mi è capitato una volta sola, 3 proposte in contemporanea (stesso giorno) sullo stesso immobile, ha vinto chi ha offerto di più (ma non si è superato il prezzo di vendita) e per me è stato imbarazzante gestire la cosa.
Ti dirò che spesso (sempre) l’agente immobiliare sa se chiude la trattativa con le proposte che ha in mano e se sapesse che può non andare a buon fine difficilmente rinuncia ad un altro cliente.

 

[sgaravagli]

Come ti regoli con il primo proponente @sgaravagli ?

di solito gli dico di scrivere la miglior offerta che puo', in modo tale che se fosse superata o migliorata nelle condizioni avrò' la coscienza pulita....

 

[ferruccio]

@Michelebs io opero in un piccolo paese sulla costa e la mancanza di immobili in vendita registrata negli ultimi 12 mesi in particolare, mi ha messo di fronte a tanto imbarazzo, a volte, per non gestire con "scioltezza" clienti che, in visita nello stesso giorno ed a qualche minuto di distanza tra loro (scaglionati di poco tempo per non sovrapporli) hanno, dopo la visita, espresso la volontà di formulare una proposta di acquisto.

Una situazione per me bella ma inusuale allo stesso tempo non essendo abituato a tanto "entusiasmo" contemporaneamente ☺️(forse sta succedendo questo anche a Colleghi che operano sparsi per l'Italia)

Seguo con interesse l'argomento...

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno, premetto che questa non so se effettivamente potrebbe essere la giusta sezione dove aprire un thread…

Al di là delle premesse, volevo un consiglio da persone più esperte di me in materia.

Girovagando su Immobiliare ho notato un bilocale nuovo in una zona non tranquillissima ma che per le mie esigenze potrebbe andar bene.

Ho contattato l’agenzia e sono andato a visionare il suddetto… dopo 2 giorni (weekend) ho chiamato l’agenzia per poter prendere un appuntamento e stipulare una proposta.

Mi viene risposto che hanno la necessità di consultarsi tra di loro e che mi avrebbero richiamato dopo una mezz’oretta.

Mi chiamano dopo un oretta e mi dicono esplicitamente le suddette parole:

Mi dispiace, abbiamo già ricevuto altre due proposte di acquisto per una cifra che copre il 95% del valore dell’immobile… di conseguenza se lei vuole può fare un offerta al 100% e non abbiamo però la certezza che l’immobile venga comunque acquistato.

A sua detta si potrebbe innescare una gara al rialzo.

A me sinceramente sembra tutto un giochetto essendo comunque un immobile non di prima fattura, in una zona non bellissima ad una cifra non bassa… però dinnanzi a questa situazione ovviamente, io privato mi sento impotente ed ovviamente non potrei tecnicamente continuare la trattativa se non acquistando l’immobile al 100% della cifra pattuita sulla piattaforma.

Come potrei comportarmi? È giusto un atteggiamento del genere?

Grazie mille dell’aiuto

Premesso che è sempre meglio prendere una sola offerta alla volta, prenderne tante è lecito e anche fare un'asta, ovviamente è indelicato, poco elegante e personalmente la ritengo anche una faticaccia che porta solo a scontentare qualcuno.
Però c'è una cosa molto importante di cui convincersi: gli agenti immobiliari non fanno tutta questa fatica per prendere una proposta d'acquisto, tanto meno se l'immobile non ha molto appeal, da quanto dici.
Semplicemente ti avrebbero fatto fare la proposta, non c'è alcun vantaggio per una agenzia a vendere a poche migliaia di euro in più rischiando di non vendere affatto.
In sintesi ti hanno detto la verità ma l'hanno fatto nel modo sbagliato. Purtroppo siamo tutti portati a dare grande importanza a eventi per noi importanti, "se non riesco a fare l'offerta come minimo deve esserci una congiura", invece è la banalità del "male", non riesci a fare una cosa così importante perchè qualcuno l'ha già fatto prima di te.
Ovviamente l'equivoco non nasce solo dalla tua interpretazione ma come accennavo anche dalla loro risposta, forse la risposta giuste era che l'immobile è in trattativa e non potrai fare la proposta, ma a volte dire no è dura e hanno preferito un ibrido, che per natura è ambiguo.