Potenziale acquisto immobile con sottotetto agibile non abitabile

[Utente Cancellato 10094]

Buonasera sto visionando da un po' di tempo costruzioni nuove in un comune per lo più costituito da immobili di tipo residenziale. Tutti quelli al momento visti erano di nuovo costruzione, e fossero essi villette o appartamenti di due piani, avevano tutte la zona notte con relativo bagno nel sottotetto, ottimamente rifinito con portefinestre e velux. Al momento della visita l'agente ci faceva presente che al momento dell'acquisto il piano ero agibile ma non abitabile e nelle piantine i locali erano come vani accessori. Solo dopo i 5 anni era possibile avviare la pratica per rendere abitabile la zona notte, pagando gli oneri ma senza far alcun lavoro interno, visto che i locali rispettavano già i requisiti richiesti dalla normativa. Ne abbiamo viste diverse di queste soluzioni e con agenti diversi e discorso era mediamente sempre lo stesso. Non abbiamo mai concretizzato poi acquisto perché per le soluzioni che veramente ci interessavano la trattativa sul prezzo era limitata e quindi leggermente fuori budget.

Ora è uscita una villetta bifamiliare del 2007 da privato e anche per questa ci hanno consegnato la piantina catastale e i locali zona notte (3 camere e 1 bagno) sono accatastati come locali accessori. Io pensavo che essendo passati 5 anni dalla fine costruzione, i venditori potessero avviare la pratica per l'abitabilità del piano sottotetto ed arrivare a rogito con tutto in ordine (al momento è accatastato come A7 e rendita non molto elevata data la metratura) mentre l'agente mi ha detto che la vendita avviene alle condizioni attuali, quindi.con il piano sottotetto agibile ma non abitabile. Quindi il.mio dubbio riguarda il fatto che la pratica è troppo costosa e non vogliono accollarsela i venditori, oppure non è fattibile proprio perché magari per questa costruzione il piano notte non rispetta i vincoli normativi per richiedere abitabilità? Ma vendendola così come è, al rogito non ci potrebbero essere problemi? Nell'annuncio pubblicato online oltre alla piantina con le diciture vani accessori, l'agenzia ha messo anche le foto delle camere e del bagno della zona notte, quindi tutto alla luce del sole. Sbaglio io a essere troppo cauto, oppure mi sfugge qualcosa.. questi discorsi perché ovviamente la casa a me piace molto, ma non vorrei pentirmene in futuro in caso di controlli, come ho letto in qualche discussione. Mi aiutate a ragionarci meglio e capire come uscire da questa situazione con agente e venditore?

 

[CheCasa!]

Buonasera sto visionando da un po' di tempo costruzioni nuove in un comune per lo più costituito da immobili di tipo residenziale. Tutti quelli al momento visti erano di nuovo costruzione, e fossero essi villette o appartamenti di due piani, avevano tutte la zona notte con relativo bagno nel sottotetto, ottimamente rifinito con portefinestre e velux. Al momento della visita l'agente ci faceva presente che al momento dell'acquisto il piano ero agibile ma non abitabile e nelle piantine i locali erano come vani accessori. Solo dopo i 5 anni era possibile avviare la pratica per rendere abitabile la zona notte, pagando gli oneri ma senza far alcun lavoro interno, visto che i locali rispettavano già i requisiti richiesti dalla normativa. Ne abbiamo viste diverse di queste soluzioni e con agenti diversi e discorso era mediamente sempre lo stesso. Non abbiamo mai concretizzato poi acquisto perché per le soluzioni che veramente ci interessavano la trattativa sul prezzo era limitata e quindi leggermente fuori budget.

Ora è uscita una villetta bifamiliare del 2007 da privato e anche per questa ci hanno consegnato la piantina catastale e i locali zona notte (3 camere e 1 bagno) sono accatastati come locali accessori. Io pensavo che essendo passati 5 anni dalla fine costruzione, i venditori potessero avviare la pratica per l'abitabilità del piano sottotetto ed arrivare a rogito con tutto in ordine (al momento è accatastato come A7 e rendita non molto elevata data la metratura) mentre l'agente mi ha detto che la vendita avviene alle condizioni attuali, quindi.con il piano sottotetto agibile ma non abitabile. Quindi il.mio dubbio riguarda il fatto che la pratica è troppo costosa e non vogliono accollarsela i venditori, oppure non è fattibile proprio perché magari per questa costruzione il piano notte non rispetta i vincoli normativi per richiedere abitabilità? Ma vendendola così come è, al rogito non ci potrebbero essere problemi? Nell'annuncio pubblicato online oltre alla piantina con le diciture vani accessori, l'agenzia ha messo anche le foto delle camere e del bagno della zona notte, quindi tutto alla luce del sole. Sbaglio io a essere troppo cauto, oppure mi sfugge qualcosa.. questi discorsi perché ovviamente la casa a me piace molto, ma non vorrei pentirmene in futuro in caso di controlli, come ho letto in qualche discussione. Mi aiutate a ragionarci meglio e capire come uscire da questa situazione con agente e venditore?

Cercherò di essere pratico:
in 20 anni di attività non ho mai visto un comune contestare l'uso "improprio" del sottotetto ai proprietari.

E' invece plausibile che gli stessi operatori degli uffici tecnici sappiano bene quale sia le reale destinazione di questi volumi.

Ciò detto, è vero pure che il rischio (più teorico che pratico) esiste e che, anche per questo motivo, il valore del sottotetto deve essere inferiore a quello del piano "abitabile" (di questi tempi direi non sopra il 50% del costo al mq imputabile alla porzione regolarmente licenziata).

Se questo risparmio è effettivamente palpabile, il rischio può essere affrontato.

 

[Utente Cancellato 10094]

In termini di costo beneficio ovviamente mi è chiaro il concetto che la parte non abitabile deve concorrere al prezzo di vendita in misura sensibilmente minore, e questo è un discorso che può essere affrontato in fase di trattativa (anche se con relativamente poco margine secondo agenzia perche gli immobili recenti sono fatti tutti così). Il mio dubbio era proprio di natura procedurale, ossia come comportarsi in fase di rogito considerando anche che ho necessità di richiesta mutuo e quindi la perizia della banca credo terra conto di questo piano non abitabile. Poi volevo sapere se il fatto di non essere ora reso abitabile, che ricordo essere passati i famosi 5 anni, sia imputabile alla mancata voglia della parte venditrice di spendere altri soldi oppure proprio alla mancanza dei requisiti necessari per legge alle stanze e bagno del piano primo. Ho letto come hai detto tu che i controlli non sono così frequenti e al comune poco interessa forse come destini la tua parte di sottotetto, ma non vorrei dovermi trovare in futuro magari di ripristinare gli spazi o peggio demolire il tutto o diversi pagare importi rilevanti di sanatorie nel caso il comune decidesse di fare cassa... Ripeto la maggior parte degli immobili recenti sono fatti tutti così ultimamente quelli visti, ma per quasi tutti gli agenti assicuravano la possibilità di fare la pratica di abitabilità dopo i 5 anni... Qui è una cosa che non hanno fatto ne tanto meno pensano di fare per il rogito..

 

[CheCasa!]

In termini di costo beneficio ovviamente mi è chiaro il concetto che la parte non abitabile deve concorrere al prezzo di vendita in misura sensibilmente minore, e questo è un discorso che può essere affrontato in fase di trattativa (anche se con relativamente poco margine secondo agenzia perche gli immobili recenti sono fatti tutti così). Il mio dubbio era proprio di natura procedurale, ossia come comportarsi in fase di rogito considerando anche che ho necessità di richiesta mutuo e quindi la perizia della banca credo terra conto di questo piano non abitabile. Poi volevo sapere se il fatto di non essere ora reso abitabile, che ricordo essere passati i famosi 5 anni, sia imputabile alla mancata voglia della parte venditrice di spendere altri soldi oppure proprio alla mancanza dei requisiti necessari per legge alle stanze e bagno del piano primo. Ho letto come hai detto tu che i controlli non sono così frequenti e al comune poco interessa forse come destini la tua parte di sottotetto, ma non vorrei dovermi trovare in futuro magari di ripristinare gli spazi o peggio demolire il tutto o diversi pagare importi rilevanti di sanatorie nel caso il comune decidesse di fare cassa... Ripeto la maggior parte degli immobili recenti sono fatti tutti così ultimamente quelli visti, ma per quasi tutti gli agenti assicuravano la possibilità di fare la pratica di abitabilità dopo i 5 anni... Qui è una cosa che non hanno fatto ne tanto meno pensano di fare per il rogito..

Se il perito dovesse assegnare all'immobile un valore inferiore a quello effettivamente pagato, sarebbe forse plausibile domandarsi se non si sia sborsata una somma superiore al suo effettivo valore... per cui la questione della stima resta indissolubilmente legata all'aspetto commerciale.

In merito alla possibilità di regolarizzazione, meglio incaricare un tecnico per effettuare una rapida verifica. Si tratterà di investire qualche centinaia di euro. Forse meno.

 

[Rosa1968]

Qui è una cosa che non hanno fatto ne tanto meno pensano di fare per il rogito..

Se dovessero farla cambierebbe il prezzo. Loro la vendono nello stato di come l'hanno acquistata con il sottotetto agibile e non abitabile. Uno dei motivi per cui non sono interessati e' che a fronte di un esborso di oneri e qualche opera muraria il prezzo che ne verrebbe fuori non troverebbe mercato perché per quella tipologia di immobile le aspettative di prezzo non devono superare certi limiti.
I sottotetti hanno avuto diverse normative che negli anni hanno modificato altezze pendenze lucernari proprio in base alla legge che ha dato la possibilità di recuperarli. Pensiamo per esempio a quando la partenza era da 40 cm.. Recuperarlo sarebbe stato costoso da un lato ma avrebbe cambiato l'architettonico. Negli ultimi anni nei regolamenti si prevede la partenza da 1,90 proprio per evitare certi obbrobri.

 

[Utente Cancellato 10094]

Grazie per la risposta.. quindi a regola di legge possono vendere qualcosa che non ha camere perché nella parte abitabile c è solo soggiorno, disimpegno, cucina e bagno. Nel piano interrato risulta cantina e box, mentre tutte le camere al momento sono al primo piano e riportate in piantina come ripostiglio, spogliatoio e lavanderia. Dovendo chiedere il mutuo e ovviamente andare a rogito, non potrebbero farmi problemi considerando che non c'è di fatto una camera da letto con requisito di abitabilità? Poi come hanno detto altri, si presume che il comune sappia che tutti i sottotetto di fatto siano zone notte, però ho paura di comprare qualcosa ora spendendo molto quando magari in futuro per necessità del comune di fare cassa, o magari per dispetto di qualche vicino possa nascere un contenzioso e quindi un'uscita dei tecnici comunali e mi trovo quindi nei guai.. ovviamente se il fatto che possa essere sanata la situazione rendendola abitabile la zona notte, mi tranquillizzerebbe parzialmente.. ma al momento non so se la mancata pratica sia dovuto ad un aumento di costi che loro pensano di non recuperare con la vendita, piuttosto che il fatto non sia proprio fattibile. Secondo voi al momento dell' acquisto da costruttore, loro hanno avuto qualche documentazione o certificato che "certificasse" che la zona notte dopo i 5 anni da fine lavori (2007) fosse stato possibile renderla abitabile? È una cosa che posso richiedere prima di fare offerte?

 

[n3m3six78]

devi valutare l'acquisto calcolando che il sottotetto in pratica non vale come camera in piu'. considerando questo l'immobile è comunque vendibile. se pensi che sia complicato l'acquisto cerca altro e non ti incaponire

 

[andrea b]

Prenditi un tecnico e valuta se si può sistemare e quanto costa complessivamente. Poi tira il prezzo, compra casa e regolarizzi il tutto. Importante però avere prima la certezza di poterlo fare. E te la può dare un tecnico locale, secondo me, più che l'agente immobiliare.

 

[n3m3six78]

compra un immobile per quello che offre subito non per quello che forse offrirà un giorno . ricorda che vale la regola visto e piaciuto

 

[Utente Cancellato 10094]

Il.problema del visto e piaciuto da quello che ho capito dalle varie discussioni, e che ormai tutte le costruzioni nuove e recenti sono così, ma ovviamente non è sinonimo di cosa in regola. Io non vorrei acquistare un immobile, che per quanto mi possa piacere molto, ha Delle potenziali rogne future (che come ha detto un altro utente non capitano mai ma se capitano sono guai).. al momento la casa mi piace e capisco che loro come la maggior parte nel comune le usa nel modo seguente, ma vorrei poter essere sicuro che la cosa sia regolarizzabile quanto prima.. anzi la cosa ideale è che venisse fatta per il rogito, visto che non vorrei che il.perito della banca possa sottostimare la casa, proprio per il fatto che la zona notte non sia abitabile, tralasciando il discorso che tutte le cose ormai sono così.. discorso questo propinatomi dagli agenti di volta in volta. Non essendoci più camere abitabili, come fa il perito a rendere valida la perizia se non dando per scontato che uno dorma nel piano sottotetto, e quindi tenendo ovviamente conto di questo.per la valutazione dell'immobile? Così come l'annuncio agenzia, che nelle foto allegate si evince chiaramente che le tre camere e un secondo bagno sono nel sottotetto?