Un dubbio: sto registrando un contratto di locazione di un ufficio ( Tipologia S1 ), il locatore è un privato. Il conduttore è un soggetto IVA. Ma se flaggo " soggettività IVA " nel campo Dati del conduttore ... non me lo accetta dicendo che la tipologia S1 non prevede soggetto IVA... Al numero verde mi hanno detto di procedere ugualmente senza flaggare. Ma a me pare un errore ... A qualcuno è già capitato il caso ? come l'avete risolto ?
Il quesito (apparentemente banale) è molto più complesso di quello che possa sembrare. La soggettività IVA (quadro B) e l’opzione per l’imponibilità IVA sul singolo contratto = esente o imponibile per scelta (quadro A) sono, allo stato attuale, uno dei problemi più spinosi del nuovo modello.
I suddetti campi sono stati impostati, ad avviso di chi scrive, con parametri molto restrittivi, tali da generare equivoci a profusione, al pari della casella SOGGETTO SUBENTRATO del quadro A (che la maggior parte dei contribuenti flaggherà in caso di cessione di contratto). La SOGGETTIVITA’ IVA non può essere valorizzata se la TIPOLOGIA DI CONTRATTO è uguale a S1: se si attiva il flag in SOGGETTIVITA’ IVA, il programma ti chiude la porta TIPOLOGIA DI CONTRATTO S1.
Le istruzioni del modello RLI, poi, non aiutano molto a capire. La frase a pag. 7: “
Barrare la casella se il locatore agisce in qualità di soggetto IVA” deve essere letta “
Barrare la casella se il locatore agisce nel contratto in qualità di soggetto IVA”, indipendentemente se sia o meno un soggetto IVA. Lo so. In questo momento, state pensando: “
Ma che sta dicendo questa, si è proprio rimbecillita!”.
Provo, allora, a spiegare.
Se il locatore è un privato, l’imposta di registro è sempre dovuta nella misura del 2% (TIPOLOGIA DI CONTRATTO = S1), anche qualora l’oggetto del contratto sia un fabbricato strumentale per natura (A/10, B, C, D ed E). Il tributo è dovuto nella misura dell’1% (TIPOLOGIA DI CONTRATTO = S2) solo quando il soggetto proprietario che effettua la locazione pone in essere la prestazione di locazione nell’ambito dell’IVA. In pratica, la misura dell’1% si applica quando l’immobile ha natura di fabbricato strumentale per natura e il soggetto locatore è in possesso della qualifica di soggetto passivo ai fini IVA.
E’ bene precisare, però, che ci sono locatori con P.IVA, quindi, con soggettività IVA che locano (per opzione fiscale) immobili commerciali come se fossero privati: in tal caso, l’imposta di registro, pur essendo loro dotati di P.IVA, è del 2% e il codice TIPOLOGIA DI CONTRATTO è S1.
Di contro, se un locatore loca con un contratto soggetto ad IVA, l’aliquota è dell’1%, codice S2: come si vede, entrambi i locatori hanno soggettività IVA, ma con tassa di registro diversa e, quindi, con codici diversi nel campo TIPOLOGIA DI CONTRATTO.
In conclusione si può dire – come regola generale - che
è la casella CONTRATTO SOGGETTO AD IVA nella Sezione I REGISTRAZIONE del quadro A che determina se un contratto è un S1 o S2:
- codice S2 se la casella è spuntata;
- codice S1 se la casella non è spuntata.
Va evidenziato che il locatore non deve considerare se è spuntata o meno la casella SOGGETTIVITA’ IVA propria o del conduttore. Tale casella, per impostazione (discutibile) di programma, non determina la scelta del codice S1 o S2. Quindi, tornando al caso esposto, allo stato, per farmi aprire quella specifica porta (TIPOLOGIA DI CONTRATTO S1), la casella SOGGETTIVITA’ IVA del conduttore non dovrà essere valorizzata (e non dovrà essere valorizzata anche se il locatore è un soggetto IVA): non è stato previsto, infatti, un by-pass per ovviare a tale evidente limite di programma.
