Sostituzione tubo acqua del condominio in pessime condizioni, ma non ancora rotto

[gelaslean]

Buonasera a tutti.

Ho recentemente acquistato un appartamento e sto provvedendo (tramite una ditta) a lavori di ristrutturazione ordinaria.
Durante il rifacimento di uno dei bagni è emerso che un lungo tratto di tubazione dell'acqua, a monte del contatore (la tubazione parte dalla condotta principale del condominio, attraversa un bagno, uno stanzino e l'altro bagno, dove si trova il contatore e da cui riparte il tubo per alimentare i bagni) era in condizioni pessime, mangiato dalla ruggine e prossimo alla rottura.
Essendo il tubo di competenza del condominio ho avvisato l'amministratore che è venuto a visionare il problema, ammettendone la gravità e la necessità della sostituzione. Ha però affermato di non poter pagare l'intervento perché il guasto non era ancora avvenuto.
Il tecnico della ditta ha fatto notare che la riparazione, fatta in questo momento, avrebbe avuto un costo limitato (intorno ai 300 euro), dato che le stanze interessate erano comunque in rifacimento completo. Ovviamente se si fosse crepato in seguito il danno sarebbe stato ben peggiore (per non parlare di dover sfasciare di nuovo bagni appena sistemati). L'amministratore ha però ribadito di non poter fare nulla al riguardo.

Ovviamente, trattandosi di casa mia e non volendo rischiare ho provveduto a mie spese alla sostituzione.
Vi chiedo se a vostro parere sia possibile farsi rimborsare dal condominio quanto speso (ovviamente fatturato a parte rispetto al resto della ristrutturazione).

Grazie

 

[ilaria.fiori]

Era compito dell'amministratore provvedere alla sostituzione della tubatura rovinata e prossima alla rottura in quanto secondo l'art. 1130 del C.C. comma 1 punto 4: l'amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio. Visto che ormai hai fatto riparare la tubazione a tue spese potresti chiedere di mettere all'ordine del giorno della prossima assemblea la questione e cercare di convincere i condomini del danno che si sarebbe potuto creare se tu non fossi intervenuto e quindi farti riconoscere la spesa.
Spero di essere stata esauriente

 

[gelaslean]

Grazie.

 

[marcellogall]

L'amministratore aveva l'obbligo, come ha detto ilaria.fiori, di provvedere per non arrecare un danno ben più grosso ai condomini. Non si è comportato in modo professionale.Farei presente la questione alla
prossima assemblea.

 

[adimecasa]

l'intervento per danno temuto è regolare da parte dell'amministratore

 

[secerot]

Salve!
Ho un problema assolutamente analogo, infatti la montante nuova è stata fatta passare solo fino il soffitto del garage condominiale, facendo poi i lavori completi in casa mi sono reso conto delle pessime condizioni del tubo che arriva al contatore.
Non ho ancora chiamato l'amministratore,però mi sorge un terribile dubbio! Se ogni piano di ogni palazzo di ogni condomino avesse un problema analogo l'amministratore sarebbe tenuto a mettere all'ordine la disposizione di rifacimento a danno di TUTTI i condomini... A questo punto forse non converrebbe rifare tutto.
Per non tacere della difficoltà di convincere un condominio adiacente delle pessime condizioni di un impianto,per il quale si presumono ma non si posssono dimostrare.

 

[Kurt]

Il presupposto indispensabile per qualsiasi azione cautelare è l'urgenza di provvedere in relazione agli ulteriori requisiti cautelari del periculum in mora e del fumus boni iuris. Nell'azione tipica per danno temuto il periculum in mora deve essere specificamente individuato nel pericolo di un danno grave e prossimo (in termini temporali) alla cosa che forma l'oggetto del diritto.

Su questa base, l'art. 1172 c.c. prevede che il titolare di un diritto su di un bene che ha ragione di temere che tale bene possa essere danneggiato in modo grave e prossimo da un bene altrui può denunziare il fatto all'autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo.
Si tratta di una delle cosiddette azioni di nunciazione che si concretizzano nella proposizione di un ricorso cautelare volto a segnalare la presenza di una situazione di pericolo che, in ragione della particolare insidiosità della stessa in relazione allo stato dei luoghi, rischia di provocare dei danni a cose o persone.

Naturalmente il ricorso dovrà essere corredato da apposita relazione tecnica giurata che dimostri quanto affermato in atti

Ciò stabilito diviene importante comprendere il giusto trade off costi e benefici.
Nel caso prospettato dal nostro amico il costo di riparazione è di circa 300 euro e l’amministratore aveva il dovere d’intervenire immediatamente per evitare una situazione maggiormente onerosa per il condominio (come correttamente indicato da Marcellogall). Però egli non ha ritenuto di agire e la riparazione è stata eseguita.
Per ottenere il rimborso suggerisco di predisporre una minima documentazione da utilizzare nella prossima assemblea per fornire un minimo di spiegazione.
La comporrei con tre documenti:
a) relazione fatta dall’idraulico che ha eseguito il lavoro che spieghi le condizioni del tubo e;
b) se possibile, un paio di fotografie del tubo; e
c) una email o una lettera inviata all’amministratore nella quale vengono descritti i fatti per come si sono svolti, la condivisione da parte dell’amministratore della necessità dell’intervento e le ragioni da questi addotte a giustificazione del mancato intervento. Queste ragioni dovranno essere contestate in ragione di diritto.
Se esistono dei consiglieri parlerei con loro e con l’amministratore per arrivare in assemblea avendo ottenuto il rimborso, in caso contrario porrei la questione a tale Organo.
Deve essere tenuto presente che il rifiuto dell’amministratore, la modicità della spesa e le concomitanti opere potrebbero ben giustificare l’anticipo effettuato dal condomino e la successiva azione risarcitoria di cui all’art. 1134 cod. civ., trattandosi di spese urgenti