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Lascia perdere il coefficiente di vetustà, è perfettamente inutile se non hai un prezzo di riferimento iniziale. Come già detto da altri, i listini sono sempre indicativi. Se proprio non ti fidi dell'AI, hai solo di andare sul posto e vedere altre soluzioni e quando ne avrai viste diverse...

No non ci sono software particolari, sono indagini che il tecnico incaricato esegue sul territorio e poi con semplici calcoli (più che sufficiente un foglio excel) si fanno le moltiplicazioni, una volta determinati tutti i coefficienti utili al caso specifico.

Magari potresti oscurare i nominativi. L'importante è mettere gli estremi degli atti.