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<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 355079" data-attributes="member: 31598"><p>Ricapitolando il delicato caso sottoposto. A causa dell’insolvenza del locatore, l’immobile in questione – su istanza di un creditore pignorante - è stato oggetto di pignoramento immobiliare, sicché sarà venduto all’asta. Da quello che riporti, non pare, però, che abbiate subito un pignoramento presso terzi dei canoni di locazione, se – come scrivi – continuate a versare regolarmente la pigione all’impresa locatrice.</p><p></p><p>In tale contesto, fino a che l’immobile in questione non è stato venduto all’asta, il consenso al trasferimento (parziale) del contratto (art. 1407 cod. civ.) rimane – salvo esame più approfondito della fattispecie in concreto – in capo all’impresa locatrice (salvo nomina di un custode giudiziario). Infatti lo spossessamento non priva l’impresa della capacità di agire, né della proprietà del bene oggetto di locazione e dei suoi diritti, in quanto ne resta titolare fino al momento della vendita fallimentare, mentre la priva solo dell’amministrazione e della disponibilità del bene che viene esercitata da un eventuale curatore.</p><p></p><p>Pertanto il soggetto giuridico a cui riferirti, nelle more della liquidazione, nel lasso di tempo che ti separa dalla vendita giudiziaria, è l’impresa locatrice o, per lei, il curatore. In ogni caso, tu non sei tenuto a sapere se esista o meno un amministratore subentrato nel contratto. Non è un tuo problema. Si consiglia, perciò, di inviare una lettera raccomandata AR indirizzata al locatore presso la sua sede legale. Le modalità, però, non possono assumere i connotati di recesso (non è possibile il recesso singolo o la risoluzione parziale di contrato in un contratto in solido), perché potrebbe essere interpretato come volontà collettiva di rinunciare unitariamente al contratto, ma di semplice comunicazione in cui si richiede il benestare del locatore all’uscita di un coinquilino dal contratto con atto di cessione parziale.</p><p></p><p>Se poi ti interessa seguire, più dettagliatamente, la spinosa vicenda in cui ti sei trovato coinvolto:</p><p></p><p>TITOLARITA’ E STATO DELL’IMMOBILE: la posizione patrimoniale dell’impresa in questione può essere individuata mediante una visura camerale presso la Camera di Commercio.</p><p></p><p>NOTA DI TRASCRIZIONE DI PIGNORAMENTO: è archiviata in Conservatoria dei Registri immobiliari: è possibile ottenerla mediante richiesta di ispezione sul soggetto o sui dati identificativi dell’immobile.</p><p></p><p>DOCUMENTAZIONE RIGUARDANTE L’ASTA: il dossier relativo alla procedura interessata (al’interno trovi anche la perizia effettuata sul bene dal tecnico su incarico del Giudice) è richiedibile presso la Cancelleria esecutiva immobiliare del Tribunale competente.</p><p></p><p>OPPONIBILITA’ DEL CONTRATTO: a norma dell’art. 2923 del cod. civ., il contratto di locazione è pienamente opponibile alla procedura solo se abbia data certa anteriore a quella del pignoramento (comma 1). Di norma, la data certa, nelle locazioni, se il contratto è stato stipulato con scrittura privata, è conferita dalla registrazione dell’atto, ovvero da altri fatti che stabiliscono con certezza l’anteriorità nella formazione del documento (art. 2704 cod. civ.). In altre parole, l’acquirente è vincolato al contratto in essere e non può sfrattare i conduttori prima della scadenza del termine contrattuale.</p><p></p><p>Se, invece, la locazione non ha data certa, ma il conduttore era già nella detenzione del bene prima del pignoramento, l’acquirente aggiudicatario è tenuto a rispettare la locazione per il periodo corrispondente a quello stabilito per le locazioni a tempo indeterminato (comma 4).</p><p></p><p>VALIDITA’ DEL CONTRATTO: in presenza di una locazione scritta non registrata o di un comodato fittizio, se l’Agenzia delle Entrate di Milano ha provveduto d’ufficio alla registrazione del contratto, il medesimo (ad oggi) non può essere considerato nullo, producendo tutti gli effetti pattuiti tra le parti e ricevendo, così, validità e tutela giuridica.</p><p></p><p>Di contro, se il locatore ha preteso di instaurare verbalmente il rapporto locativo, civilmente il contratto è nullo, anche se registrato avvalendosi del decreto legge n°23/2011, per difetto della forma scritta <em>ad substantiam</em> (si veda, in proposito, la recentissima sentenza del Tribunale di Roma, n°21287/2013), sicchè la detenzione dell’immobile da parte tua (vostra) sarebbe, allo stato, senza titolo alcuno.</p><p></p><p>Sciogliere questo nodo cruciale non spetta, però, a me, ma ad un Giudice. Solo lui, infatti, in caso di contenzioso (ma non sembrerebbe questo il caso) può stabilire se i conduttori detengano ancora legittimamente o meno l’immobile in discorso.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 355079, member: 31598"] Ricapitolando il delicato caso sottoposto. A causa dell’insolvenza del locatore, l’immobile in questione – su istanza di un creditore pignorante - è stato oggetto di pignoramento immobiliare, sicché sarà venduto all’asta. Da quello che riporti, non pare, però, che abbiate subito un pignoramento presso terzi dei canoni di locazione, se – come scrivi – continuate a versare regolarmente la pigione all’impresa locatrice. In tale contesto, fino a che l’immobile in questione non è stato venduto all’asta, il consenso al trasferimento (parziale) del contratto (art. 1407 cod. civ.) rimane – salvo esame più approfondito della fattispecie in concreto – in capo all’impresa locatrice (salvo nomina di un custode giudiziario). Infatti lo spossessamento non priva l’impresa della capacità di agire, né della proprietà del bene oggetto di locazione e dei suoi diritti, in quanto ne resta titolare fino al momento della vendita fallimentare, mentre la priva solo dell’amministrazione e della disponibilità del bene che viene esercitata da un eventuale curatore. Pertanto il soggetto giuridico a cui riferirti, nelle more della liquidazione, nel lasso di tempo che ti separa dalla vendita giudiziaria, è l’impresa locatrice o, per lei, il curatore. In ogni caso, tu non sei tenuto a sapere se esista o meno un amministratore subentrato nel contratto. Non è un tuo problema. Si consiglia, perciò, di inviare una lettera raccomandata AR indirizzata al locatore presso la sua sede legale. Le modalità, però, non possono assumere i connotati di recesso (non è possibile il recesso singolo o la risoluzione parziale di contrato in un contratto in solido), perché potrebbe essere interpretato come volontà collettiva di rinunciare unitariamente al contratto, ma di semplice comunicazione in cui si richiede il benestare del locatore all’uscita di un coinquilino dal contratto con atto di cessione parziale. Se poi ti interessa seguire, più dettagliatamente, la spinosa vicenda in cui ti sei trovato coinvolto: TITOLARITA’ E STATO DELL’IMMOBILE: la posizione patrimoniale dell’impresa in questione può essere individuata mediante una visura camerale presso la Camera di Commercio. NOTA DI TRASCRIZIONE DI PIGNORAMENTO: è archiviata in Conservatoria dei Registri immobiliari: è possibile ottenerla mediante richiesta di ispezione sul soggetto o sui dati identificativi dell’immobile. DOCUMENTAZIONE RIGUARDANTE L’ASTA: il dossier relativo alla procedura interessata (al’interno trovi anche la perizia effettuata sul bene dal tecnico su incarico del Giudice) è richiedibile presso la Cancelleria esecutiva immobiliare del Tribunale competente. OPPONIBILITA’ DEL CONTRATTO: a norma dell’art. 2923 del cod. civ., il contratto di locazione è pienamente opponibile alla procedura solo se abbia data certa anteriore a quella del pignoramento (comma 1). Di norma, la data certa, nelle locazioni, se il contratto è stato stipulato con scrittura privata, è conferita dalla registrazione dell’atto, ovvero da altri fatti che stabiliscono con certezza l’anteriorità nella formazione del documento (art. 2704 cod. civ.). In altre parole, l’acquirente è vincolato al contratto in essere e non può sfrattare i conduttori prima della scadenza del termine contrattuale. Se, invece, la locazione non ha data certa, ma il conduttore era già nella detenzione del bene prima del pignoramento, l’acquirente aggiudicatario è tenuto a rispettare la locazione per il periodo corrispondente a quello stabilito per le locazioni a tempo indeterminato (comma 4). VALIDITA’ DEL CONTRATTO: in presenza di una locazione scritta non registrata o di un comodato fittizio, se l’Agenzia delle Entrate di Milano ha provveduto d’ufficio alla registrazione del contratto, il medesimo (ad oggi) non può essere considerato nullo, producendo tutti gli effetti pattuiti tra le parti e ricevendo, così, validità e tutela giuridica. Di contro, se il locatore ha preteso di instaurare verbalmente il rapporto locativo, civilmente il contratto è nullo, anche se registrato avvalendosi del decreto legge n°23/2011, per difetto della forma scritta [I]ad substantiam[/I] (si veda, in proposito, la recentissima sentenza del Tribunale di Roma, n°21287/2013), sicchè la detenzione dell’immobile da parte tua (vostra) sarebbe, allo stato, senza titolo alcuno. Sciogliere questo nodo cruciale non spetta, però, a me, ma ad un Giudice. Solo lui, infatti, in caso di contenzioso (ma non sembrerebbe questo il caso) può stabilire se i conduttori detengano ancora legittimamente o meno l’immobile in discorso. [/QUOTE]
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