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Testo
<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 251816" data-attributes="member: 31598"><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">In tema di locazione di un bene immobile destinato ad uso abitativo, secondo l’interpretazione giurisprudenziale più diffusa, <strong>il contratto di locazione è valido anche se è privo del certificato di abitabilità e anche se l’unità abitativa è stata costruita abusivamente</strong>: ciò che conta è che il locatore sia in grado di consegnare il bene al conduttore affinché questi - come si legge in genere in tutti i tipi di contratto - possa poi disporne per servirsene per l’uso convenuto.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Ciò non significa, però, che l’immobile inabitabile o abusivo, resti privo di conseguenze. Ferme infatti le responsabilità del proprietario sotto il profilo amministrativo e penale, è evidente che in caso di definitivo diniego del rilascio delle suddette certificazioni, il rapporto di locazione abitativa viene travolto, il conduttore perde la disponibilità del bene locato e il locatore è esposto all’azione di risoluzione del contratto da parte del conduttore oltre al risarcimento del danno conseguente a tale situazione.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Neppure la mancanza di certificazione di abitabilità determina la nullità del contratto di locazione, perché tale vizio non rende comunque l’oggetto del contratto illecito, poiché <strong>l’oggetto della locazione non è il bene in sé stesso, ma la prestazione</strong>, ossia la possibilità di godere del bene. Di conseguenza il conduttore resta obbligato – sotto il profilo giuridico – a pagare il canone anche nel caso di immobili abusivi o privi di licenza di abitabilità. </span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Diverso invece è il caso in cui gli interventi siano imposti dalla legge, come ad esempio le opere per l’adeguamento degli impianti alle normative vigenti, da effettuarsi a cura e spese del proprietario-locatore (che - dopo l’abrogazione dell’art. 13 del DM n°37/2008 - resta comunque esonerato formalmente dall’obbligo di consegnare al conduttore o di allegare al contratto la dichiarazione di conformità dei medesimi), salvo che il conduttore non intenda farsene carico, con conseguente diritto per quest’ultimo di ottenere un indennizzo a fine rapporto e magari – come ha precisato SGTorino - in cambio di una riduzione del canone. In sostanza, le parti possono liberamente convenire che i necessari oneri di adeguamento siano a carico del locatore o del conduttore o in parti uguali.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">E’ poi da osservare che in caso di mancato adeguamento alle norme degli impianti, restano comunque valide le garanzie del codice civile. In primo luogo l’art. 1375 che recita: “<em>Il contratto deve essere eseguito secondo buona fede</em>”. In secondo luogo le tre primarie obbligazioni dell’art. 1575: consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all’uso convenuto, e garantirne il pacifico godimento durante la locazione. </span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Ora, poiché c’è il serio rischio che, in caso di contenzioso, venga ritenuto vizio occulto (cioè non facilmente conoscibile) un impianto non a norma, l’unica seria garanzia per il locatore è quella di riconoscere espressamente in contratto che uno o più impianti sono funzionanti, ma non adeguati alle norme di sicurezza, che il conduttore ne è cosciente ed accettante (l’art. 1579 sanziona con la nullità la clausola con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi dell’immobile locato nel caso in cui, in mala fede, siano stati taciuti al conduttore). E’ evidente che in tal caso non si è in presenza di una esclusione di responsabilità per presunte prestazioni dell’immobile, ma di prestazioni che in contratto vengono espressamente escluse dalle parti.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Riguardo infine l’attestato di certificazione energetica (ACE), resta l’obbligo di redigere e di metterlo a disposizione del conduttore per il trasferimento di quegli immobili per i quali la legge non ne prevede espressa esclusione (art. 3, D.Lgs. 192/2005). Salvo che diversamente sia previsto da leggi regionali, tale obbligo può essere adempiuto anche mediante un procedimento di autocertificazione nell’ipotesi in cui l’immobile presenti una scadente qualità energetica: in questo caso, il proprietario può dichiarare che l’immobile appartiene alla classe energetica <em>G</em> e che, quindi, i costi per la gestione energetica sono molto alti. </span></span></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 251816, member: 31598"] [FONT=Verdana][SIZE=3]In tema di locazione di un bene immobile destinato ad uso abitativo, secondo l’interpretazione giurisprudenziale più diffusa, [B]il contratto di locazione è valido anche se è privo del certificato di abitabilità e anche se l’unità abitativa è stata costruita abusivamente[/B]: ciò che conta è che il locatore sia in grado di consegnare il bene al conduttore affinché questi - come si legge in genere in tutti i tipi di contratto - possa poi disporne per servirsene per l’uso convenuto.[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Ciò non significa, però, che l’immobile inabitabile o abusivo, resti privo di conseguenze. Ferme infatti le responsabilità del proprietario sotto il profilo amministrativo e penale, è evidente che in caso di definitivo diniego del rilascio delle suddette certificazioni, il rapporto di locazione abitativa viene travolto, il conduttore perde la disponibilità del bene locato e il locatore è esposto all’azione di risoluzione del contratto da parte del conduttore oltre al risarcimento del danno conseguente a tale situazione.[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Neppure la mancanza di certificazione di abitabilità determina la nullità del contratto di locazione, perché tale vizio non rende comunque l’oggetto del contratto illecito, poiché [B]l’oggetto della locazione non è il bene in sé stesso, ma la prestazione[/B], ossia la possibilità di godere del bene. Di conseguenza il conduttore resta obbligato – sotto il profilo giuridico – a pagare il canone anche nel caso di immobili abusivi o privi di licenza di abitabilità. [/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Diverso invece è il caso in cui gli interventi siano imposti dalla legge, come ad esempio le opere per l’adeguamento degli impianti alle normative vigenti, da effettuarsi a cura e spese del proprietario-locatore (che - dopo l’abrogazione dell’art. 13 del DM n°37/2008 - resta comunque esonerato formalmente dall’obbligo di consegnare al conduttore o di allegare al contratto la dichiarazione di conformità dei medesimi), salvo che il conduttore non intenda farsene carico, con conseguente diritto per quest’ultimo di ottenere un indennizzo a fine rapporto e magari – come ha precisato SGTorino - in cambio di una riduzione del canone. In sostanza, le parti possono liberamente convenire che i necessari oneri di adeguamento siano a carico del locatore o del conduttore o in parti uguali.[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]E’ poi da osservare che in caso di mancato adeguamento alle norme degli impianti, restano comunque valide le garanzie del codice civile. In primo luogo l’art. 1375 che recita: “[I]Il contratto deve essere eseguito secondo buona fede[/I]”. In secondo luogo le tre primarie obbligazioni dell’art. 1575: consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all’uso convenuto, e garantirne il pacifico godimento durante la locazione. [/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Ora, poiché c’è il serio rischio che, in caso di contenzioso, venga ritenuto vizio occulto (cioè non facilmente conoscibile) un impianto non a norma, l’unica seria garanzia per il locatore è quella di riconoscere espressamente in contratto che uno o più impianti sono funzionanti, ma non adeguati alle norme di sicurezza, che il conduttore ne è cosciente ed accettante (l’art. 1579 sanziona con la nullità la clausola con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi dell’immobile locato nel caso in cui, in mala fede, siano stati taciuti al conduttore). E’ evidente che in tal caso non si è in presenza di una esclusione di responsabilità per presunte prestazioni dell’immobile, ma di prestazioni che in contratto vengono espressamente escluse dalle parti.[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Riguardo infine l’attestato di certificazione energetica (ACE), resta l’obbligo di redigere e di metterlo a disposizione del conduttore per il trasferimento di quegli immobili per i quali la legge non ne prevede espressa esclusione (art. 3, D.Lgs. 192/2005). Salvo che diversamente sia previsto da leggi regionali, tale obbligo può essere adempiuto anche mediante un procedimento di autocertificazione nell’ipotesi in cui l’immobile presenti una scadente qualità energetica: in questo caso, il proprietario può dichiarare che l’immobile appartiene alla classe energetica [I]G[/I] e che, quindi, i costi per la gestione energetica sono molto alti. [/SIZE][/FONT] [/QUOTE]
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