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Affitto cauzione e proprietario"particolare"
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<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 373465" data-attributes="member: 31598"><p>Dal quesito sembra di capire che la caparra di cui si parla sia il deposito cauzionale. Questo ha la funzione di garanzia preventiva dell’adempimento degli impegni presi, alla stipula del contratto, da parte del conduttore, vale a dire del regolare pagamento del canone d’affitto fino al ripristino dei danni eventualmente arrecati ai locali oggetto di contratto: il deposito cauzionale non può essere trattenuto per altri scopi.</p><p></p><p>Pertanto, il locatore, nel caso in cui il conduttore non adempia alle proprie obbligazioni, può trattenere (in tutto o in parte) il deposito cauzionale, tanto più ove nel contratto sia inserita una clausola che subordina la restituzione all’avvenuta verifica dei locali. Il deposito passa in proprietà del locatore (il deposito è un pegno irregolare) e i frutti vengono da lui acquisiti (diversamente dal pegno regolare di cosa fruttifera): il locatore può liberamente disporre di questa somma con il solo obbligo di restituirla, aumentata o meno di interessi legali o bancari (la fruttuosità del deposito cauzionale, prevista dall’art. 11 della legge n°392/1978, è derogabile nelle locazioni “libere”), quando venga meno la causa della garanzia, ovvero sia verificato l’adempimento. Trattenere non vuol dire, però, appropriarsene. Per appropriarsene il locatore, in presenza di danni, può:</p><p></p><p>a) addivenire ad una transazione extragiudiziale scritta con il conduttore;</p><p></p><p>b) al termine della locazione, dimostrare le proprie ragioni in sede giudiziale per l’attribuzione del deposito cauzionale, in cui verranno valutate e conguagliate le voci dare e avere.</p><p></p><p>I fori dei tasselli nel rivestimento della cucina derivanti dalla necessità di appendere pensili o quant’altro e le imperfezioni della porta d’ingresso ed altri simili eventi, consequenziali al deterioramento derivante dall’uso della cosa locata, non vanno ripristinati a tue spese. In ogni caso, il locatore che lamenti danni da difetto di manutenzione ordinaria e, più precisamente, un anormale deterioramento del bene derivante dall’uso che di esso ne ha fatto il conduttore, deve provarne non solo l’esistenza, ma quantificarne la consistenza e tale onere probatorio non può ritenersi assolto con la mera allegazione di una perizia di parte o una fattura concernente le supposte spese di ripristino sostenute dal locatore stesso sul bene locato.</p><p></p><p>In assenza di una descrizione analitica dell’immobile al momento dell’inizio della locazione ossia di un verbale di consegna (tinteggiatura delle pareti e dei soffitti, stato dei serramenti ecc.) né il locatore né il conduttore possono provare l’eventuale entità dei danni. La frase inserita a contratto “<em>in buono stato locativo</em>” deve ritenersi una semplice presunzione superabile con la prova che il conduttore non ha ecceduto, art. 1590 cod. civ., nell’uso normale dell’immobile: in ogni caso l’accertamento è sempre demandato al giudice di merito.</p><p></p><p>Qualora poi il locatore trattenga il deposito cauzionale senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione dello stesso, puoi chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento del credito a te spettante e, a questo punto, spetterà al locatore, in sede di opposizione, fare valere le proprie ragioni in merito ai danni lamentati.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 373465, member: 31598"] Dal quesito sembra di capire che la caparra di cui si parla sia il deposito cauzionale. Questo ha la funzione di garanzia preventiva dell’adempimento degli impegni presi, alla stipula del contratto, da parte del conduttore, vale a dire del regolare pagamento del canone d’affitto fino al ripristino dei danni eventualmente arrecati ai locali oggetto di contratto: il deposito cauzionale non può essere trattenuto per altri scopi. Pertanto, il locatore, nel caso in cui il conduttore non adempia alle proprie obbligazioni, può trattenere (in tutto o in parte) il deposito cauzionale, tanto più ove nel contratto sia inserita una clausola che subordina la restituzione all’avvenuta verifica dei locali. Il deposito passa in proprietà del locatore (il deposito è un pegno irregolare) e i frutti vengono da lui acquisiti (diversamente dal pegno regolare di cosa fruttifera): il locatore può liberamente disporre di questa somma con il solo obbligo di restituirla, aumentata o meno di interessi legali o bancari (la fruttuosità del deposito cauzionale, prevista dall’art. 11 della legge n°392/1978, è derogabile nelle locazioni “libere”), quando venga meno la causa della garanzia, ovvero sia verificato l’adempimento. Trattenere non vuol dire, però, appropriarsene. Per appropriarsene il locatore, in presenza di danni, può: a) addivenire ad una transazione extragiudiziale scritta con il conduttore; b) al termine della locazione, dimostrare le proprie ragioni in sede giudiziale per l’attribuzione del deposito cauzionale, in cui verranno valutate e conguagliate le voci dare e avere. I fori dei tasselli nel rivestimento della cucina derivanti dalla necessità di appendere pensili o quant’altro e le imperfezioni della porta d’ingresso ed altri simili eventi, consequenziali al deterioramento derivante dall’uso della cosa locata, non vanno ripristinati a tue spese. In ogni caso, il locatore che lamenti danni da difetto di manutenzione ordinaria e, più precisamente, un anormale deterioramento del bene derivante dall’uso che di esso ne ha fatto il conduttore, deve provarne non solo l’esistenza, ma quantificarne la consistenza e tale onere probatorio non può ritenersi assolto con la mera allegazione di una perizia di parte o una fattura concernente le supposte spese di ripristino sostenute dal locatore stesso sul bene locato. In assenza di una descrizione analitica dell’immobile al momento dell’inizio della locazione ossia di un verbale di consegna (tinteggiatura delle pareti e dei soffitti, stato dei serramenti ecc.) né il locatore né il conduttore possono provare l’eventuale entità dei danni. La frase inserita a contratto “[I]in buono stato locativo[/I]” deve ritenersi una semplice presunzione superabile con la prova che il conduttore non ha ecceduto, art. 1590 cod. civ., nell’uso normale dell’immobile: in ogni caso l’accertamento è sempre demandato al giudice di merito. Qualora poi il locatore trattenga il deposito cauzionale senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione dello stesso, puoi chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento del credito a te spettante e, a questo punto, spetterà al locatore, in sede di opposizione, fare valere le proprie ragioni in merito ai danni lamentati. [/QUOTE]
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