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Affitto con riscatto ma il cliente vuole pagare solo mediazione per l'affitto
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Testo
<blockquote data-quote="Utente Cancellato 65257" data-source="post: 584820"><p>In caso di stipula di contratto di locazione contenente un’opzione di acquisto, (ovvero con stipula di contratto d’opzione a parte) al mediatore è senz’altro dovuto il compenso per la mediazione della locazione ed esso matura alla sottoscrizione del contratto preliminare di locazione (ad esempio alla presa visione della accettazione della proposta di conduzione in locazione).</p><p></p><p>Qualora la compravendita si concludesse, in un momento successivo alla stipula del contratto di locazione, la provvigione spettante all’agenzia sarà per entrambi i contratti negoziali.</p><p></p><p>Essi infatti danno origine a due diverse provvigioni: locazione ed acquisto; ognuna delle quali è regolata al momento della sua conclusione.</p><p></p><p>Pertanto se è stato pattuito un compenso pari al 10 % dell’annualità per la locazione ed un compenso pari al 3% del prezzo per la compravendita, per un canone annuo di € 12.000 e per un prezzo di vendita di € 200.000, ognuna delle parti dovrà corrispondere all’agenzia per il contratto di locazione e nel momento della conclusione ex art. 1326 CC l’importo di € 1.200 oltre IVA ed allorquando e se venga esercitata l’opzione di acquisto l’ulteriore importo di € 6.000 oltre IVA.</p><p></p><p>Infatti la stipula di un contratto di opzione, nel quale vi sono due parti che convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l’altra resta libera di accettarla o meno, non fa sorgere un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che non matura il diritto del mediatore alla provvigione. L’affare può dirsi concluso solo ove sorga tra le parti un rapporto obbligatorio. Corte di Cassazione – III civile Sentenza 24445 del 21.11.2011</p><p></p><p>Pertanto il compenso per l’agenzia che avrà favorito la sottoscrizione di un contratto di locazione con opzione di acquisto sarà duplice, ma per la parte locazione diverrà certo ed esigibile al momento della conclusione del contratto e per la compravendita resterà aleatorio ed esigibile solo allorquando la parte acquirente eserciterà l’opzione di acquisto.</p><p></p><p>Sarà naturalmente possibile un diverso accordo, quale ad esempio una maggiorazione del compenso per la locazione a fronte di una riduzione del compenso eventuale per la compravendita.</p><p></p><p>2. CONTRATTO DI LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA</p><p></p><p>Analogamente al precedente la provvigione spettante all’agenzia dovrebbe essere per entrambi i contratti negoziali. Essi danno origine a due diverse provvigioni: locazione ed acquisto.</p><p></p><p>Tuttavia nel caso in questione trattasi della fusione delle due tipologie di contratto , quella della locazione e quella della compravendita, in un unico contratto atipico e misto in cui prevale, anche giuridicamente, il contratto di compravendita, tanto è vero che per tale motivo ad esso non è applicabile la disciplina delle locazioni (Cass. 23/3/1992, n. 3587).</p><p></p><p>La conclusione del contratto misto di locazione e di quello di compravendita è contestuale essendo un unico contratto seppur riferibile a due diverse tipologie di “affare” concluso.</p><p></p><p>Ne deriva che il compenso di mediazione dovuto all’agenzia che abbia favorito ed intermediato un simile contratto è quello di compravendita, in quanto sotto tutti gli aspetti esso prevale su quello della locazione, essendo la compravendita la finalizzazione della pattuizione convenuta tra le parti. Dal momento che in tali contratti spesso la componente caparra non supera il 5-10% del prezzo, il venditore/locatore potrà preventivamente trattare con il mediatore la decorrenza della maturazione del compenso che potrà, ad esempio, essere saldata per il 50 % al momento della conclusione del contratto e per il restante 50 % in proporzione dei successivi versamenti di accrescimento.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Utente Cancellato 65257, post: 584820"] In caso di stipula di contratto di locazione contenente un’opzione di acquisto, (ovvero con stipula di contratto d’opzione a parte) al mediatore è senz’altro dovuto il compenso per la mediazione della locazione ed esso matura alla sottoscrizione del contratto preliminare di locazione (ad esempio alla presa visione della accettazione della proposta di conduzione in locazione). Qualora la compravendita si concludesse, in un momento successivo alla stipula del contratto di locazione, la provvigione spettante all’agenzia sarà per entrambi i contratti negoziali. Essi infatti danno origine a due diverse provvigioni: locazione ed acquisto; ognuna delle quali è regolata al momento della sua conclusione. Pertanto se è stato pattuito un compenso pari al 10 % dell’annualità per la locazione ed un compenso pari al 3% del prezzo per la compravendita, per un canone annuo di € 12.000 e per un prezzo di vendita di € 200.000, ognuna delle parti dovrà corrispondere all’agenzia per il contratto di locazione e nel momento della conclusione ex art. 1326 CC l’importo di € 1.200 oltre IVA ed allorquando e se venga esercitata l’opzione di acquisto l’ulteriore importo di € 6.000 oltre IVA. Infatti la stipula di un contratto di opzione, nel quale vi sono due parti che convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l’altra resta libera di accettarla o meno, non fa sorgere un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che non matura il diritto del mediatore alla provvigione. L’affare può dirsi concluso solo ove sorga tra le parti un rapporto obbligatorio. Corte di Cassazione – III civile Sentenza 24445 del 21.11.2011 Pertanto il compenso per l’agenzia che avrà favorito la sottoscrizione di un contratto di locazione con opzione di acquisto sarà duplice, ma per la parte locazione diverrà certo ed esigibile al momento della conclusione del contratto e per la compravendita resterà aleatorio ed esigibile solo allorquando la parte acquirente eserciterà l’opzione di acquisto. Sarà naturalmente possibile un diverso accordo, quale ad esempio una maggiorazione del compenso per la locazione a fronte di una riduzione del compenso eventuale per la compravendita. 2. CONTRATTO DI LOCAZIONE CON PATTO DI FUTURA VENDITA Analogamente al precedente la provvigione spettante all’agenzia dovrebbe essere per entrambi i contratti negoziali. Essi danno origine a due diverse provvigioni: locazione ed acquisto. Tuttavia nel caso in questione trattasi della fusione delle due tipologie di contratto , quella della locazione e quella della compravendita, in un unico contratto atipico e misto in cui prevale, anche giuridicamente, il contratto di compravendita, tanto è vero che per tale motivo ad esso non è applicabile la disciplina delle locazioni (Cass. 23/3/1992, n. 3587). La conclusione del contratto misto di locazione e di quello di compravendita è contestuale essendo un unico contratto seppur riferibile a due diverse tipologie di “affare” concluso. Ne deriva che il compenso di mediazione dovuto all’agenzia che abbia favorito ed intermediato un simile contratto è quello di compravendita, in quanto sotto tutti gli aspetti esso prevale su quello della locazione, essendo la compravendita la finalizzazione della pattuizione convenuta tra le parti. Dal momento che in tali contratti spesso la componente caparra non supera il 5-10% del prezzo, il venditore/locatore potrà preventivamente trattare con il mediatore la decorrenza della maturazione del compenso che potrà, ad esempio, essere saldata per il 50 % al momento della conclusione del contratto e per il restante 50 % in proporzione dei successivi versamenti di accrescimento. [/QUOTE]
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