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L'Esperto Immobiliare Risponde
Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto
Azioni legali contro subaffitto parziale. cosa si rischia?
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Testo
<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 343595" data-attributes="member: 31598"><p>Se ben capisco, tu - unico intestatario di un contratto di locazione ad uso abitativo - hai condiviso con soggetti terzi il godimento di un immobile. Va premesso che non è facile distinguere la sublocazione dalla mera ospitalità, dal comodato e dalla cessione. Pertanto, con tutte le cautele del caso:</p><p></p><p>a) Non si tratta (pare) di ospitalità limitata nel tempo (scrivi: <em>da 3 anni vivo in affitto in una casa con due miei colleghi</em>);</p><p></p><p>b) Non si tratta (pare) di comodato gratuito (scrivi: <em>ci siamo semplicemente divisi le spese d’affitto</em>);</p><p></p><p>c) Non si tratta (pare) di cessione parziale di contratto. Il cessionario, in caso di cessione parziale di contratto, versa una quota del canone, a proprio nome, direttamente al locatore (sia pure tramite il cedente), non già al cedente;</p><p></p><p>Il caso di specie parrebbe configurarsi come un rapporto di sublocazione parziale con il tacito consenso del locatore (scrivi: <em>per lui non c’è alcun problema)</em>. Si ha, infatti, sublocazione parziale quando un conduttore, pur continuando a rimanere nell’appartamento, concede ad altri il godimento di determinate parti, con esclusione di altre, affinchè la usino insieme a lui.</p><p></p><p>I coinquilini (subconduttori) si sono relazionati direttamente con te (sublocatore) non con il locatore originario, in buona sostanza è a te che periodicamente versano una quota di canone, una quota di spese condominiali, una quota delle utenze a rete (acqua, energia elettrica ecc.), in quanto partecipano attivamente alle spese o alla conduzione dell’immobile. Messa in altri termini, i tuoi coinquilini non si limitano a concorrere nelle spese riferibili all’uso del bene, ma versano un corrispettivo che si traduce per te in un risparmio su i tuoi esborsi di conduttore, mediante proporzionale recupero del canone che devi al locatore.</p><p></p><p>Nel caso, infatti, in cui sia dato in godimento ad un terzo, verso un corrispettivo (che può anche essere uguale o inferiore a quello della locazione), parte dell’immobile, non è configurabile una cessione parziale del contratto di locazione, bensì una vera e propria sublocazione parziale. Sotto tale profilo, l’art. 21 (ancora vigente) della legge n°253/1950 – richiamato dall’art. 3, comma 1-bis del DL 22 dicembre 2008, n°200 - prevede la presunzione di sublocazione nei casi in cui l’immobile sia occupato da persone che non sono al servizio o ospiti del conduttore e né a questo legate da vincolo di parentela o di affinità entro il quarto grado, salvo che si tratti di ospiti con carattere transitorio.</p><p></p><p>Come uscirne, a questo punto? Nutro qualche dubbio che il coinquilino che se ne è andato vada in Agenzia a denunciare il subaffitto o si rivolga ad un giudice: denunciare una sublocazione parziale è difficile se non si riesce ad avere prove inconfutabili (contratto di sublocazione, testimonianza del subconduttore che rimane, tracciamenti bancari ecc.). Si consiglia di risolvere la questione in maniera extragiudiziale e di regolarizzare il rapporto con il coinquilino che rimane, con il consenso preventivo del locatore (che può anche essere manifestato in separata pattuizione), registrando un regolare contratto di sublocazione parziale, indicando la persona del subconduttore. Si ricorda che qualsiasi importo percepito da chi subaffitta parte del proprio alloggio va dichiarato in dichiarazione dei redditi come reddito diverso (quadro RL): il reddito da dichiarare è la differenza tra i canoni percepiti dal sublocatore e quelli versati al locatore commisurati proporzionalmente alla parte dell’immobile sublocata: poniamo che il canone di locazione sia € 600,00 e tu sublochi parzialmente a € 400,00 metà dell’immobile (1/2) che ti è stato locato, i proventi derivanti dalla sublocazione ammontano a € 100,00 (400 – 600/2).</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 343595, member: 31598"] Se ben capisco, tu - unico intestatario di un contratto di locazione ad uso abitativo - hai condiviso con soggetti terzi il godimento di un immobile. Va premesso che non è facile distinguere la sublocazione dalla mera ospitalità, dal comodato e dalla cessione. Pertanto, con tutte le cautele del caso: a) Non si tratta (pare) di ospitalità limitata nel tempo (scrivi: [I]da 3 anni vivo in affitto in una casa con due miei colleghi[/I]); b) Non si tratta (pare) di comodato gratuito (scrivi: [I]ci siamo semplicemente divisi le spese d’affitto[/I]); c) Non si tratta (pare) di cessione parziale di contratto. Il cessionario, in caso di cessione parziale di contratto, versa una quota del canone, a proprio nome, direttamente al locatore (sia pure tramite il cedente), non già al cedente; Il caso di specie parrebbe configurarsi come un rapporto di sublocazione parziale con il tacito consenso del locatore (scrivi: [I]per lui non c’è alcun problema)[/I]. Si ha, infatti, sublocazione parziale quando un conduttore, pur continuando a rimanere nell’appartamento, concede ad altri il godimento di determinate parti, con esclusione di altre, affinchè la usino insieme a lui. I coinquilini (subconduttori) si sono relazionati direttamente con te (sublocatore) non con il locatore originario, in buona sostanza è a te che periodicamente versano una quota di canone, una quota di spese condominiali, una quota delle utenze a rete (acqua, energia elettrica ecc.), in quanto partecipano attivamente alle spese o alla conduzione dell’immobile. Messa in altri termini, i tuoi coinquilini non si limitano a concorrere nelle spese riferibili all’uso del bene, ma versano un corrispettivo che si traduce per te in un risparmio su i tuoi esborsi di conduttore, mediante proporzionale recupero del canone che devi al locatore. Nel caso, infatti, in cui sia dato in godimento ad un terzo, verso un corrispettivo (che può anche essere uguale o inferiore a quello della locazione), parte dell’immobile, non è configurabile una cessione parziale del contratto di locazione, bensì una vera e propria sublocazione parziale. Sotto tale profilo, l’art. 21 (ancora vigente) della legge n°253/1950 – richiamato dall’art. 3, comma 1-bis del DL 22 dicembre 2008, n°200 - prevede la presunzione di sublocazione nei casi in cui l’immobile sia occupato da persone che non sono al servizio o ospiti del conduttore e né a questo legate da vincolo di parentela o di affinità entro il quarto grado, salvo che si tratti di ospiti con carattere transitorio. Come uscirne, a questo punto? Nutro qualche dubbio che il coinquilino che se ne è andato vada in Agenzia a denunciare il subaffitto o si rivolga ad un giudice: denunciare una sublocazione parziale è difficile se non si riesce ad avere prove inconfutabili (contratto di sublocazione, testimonianza del subconduttore che rimane, tracciamenti bancari ecc.). Si consiglia di risolvere la questione in maniera extragiudiziale e di regolarizzare il rapporto con il coinquilino che rimane, con il consenso preventivo del locatore (che può anche essere manifestato in separata pattuizione), registrando un regolare contratto di sublocazione parziale, indicando la persona del subconduttore. Si ricorda che qualsiasi importo percepito da chi subaffitta parte del proprio alloggio va dichiarato in dichiarazione dei redditi come reddito diverso (quadro RL): il reddito da dichiarare è la differenza tra i canoni percepiti dal sublocatore e quelli versati al locatore commisurati proporzionalmente alla parte dell’immobile sublocata: poniamo che il canone di locazione sia € 600,00 e tu sublochi parzialmente a € 400,00 metà dell’immobile (1/2) che ti è stato locato, i proventi derivanti dalla sublocazione ammontano a € 100,00 (400 – 600/2). [/QUOTE]
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