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L'Esperto Immobiliare Risponde
Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto
Caos contrattuale 3+2 piu' transitorio ma si puo?
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Testo
<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 293633" data-attributes="member: 31598"><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Verdana'">Il contratto in questione (art. 2, comma 3, legge n°431/1998) pare configurarsi come un contratto plurilaterale in solido (il termine “<em>conduttore/i</em>” va inteso come insieme dei singoli conduttori), sia pure normato - in corso di rapporto - con un accordo interno per quote differenziate di canone. Ora, un siffatto contratto, con una pluralità di conduttori, non ammette la possibilità dell’uscita di un singolo conduttore, escludendo la possibilità di azioni individuali, come il recesso anticipato, in quanto i coinquilini sono obbligati solidalmente al rispetto del contratto (recesso in solido compreso). </span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-family: 'Verdana'">Quindi, se uno dei coinquilini recede dal contratto, è come se lo facessero tutti, avendo l’azione di uno efficacia per l’intero gruppo (il fatto che tu risponda solo di una quota di canone è ininfluente al riguardo). Della comunicazione, a mezzo lettera raccomandata, alla controparte si dirà più avanti, giacché occorre fare una precisazione di natura formale apparentemente distonica con quanto sopra precisato. </span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Ciò non toglie la possibilità che qualcuno esca, ed eventualmente che qualcun altro entri, ma per fare ciò occorre innanzitutto che il contratto non lo vieti e poi un accordo consensuale di tutte le parti in causa (locatore, conduttore che esce, conduttori che restano) che liberino formalmente il conduttore uscente. L’unico modo per quest’ultimo di uscire dal contratto è cedere il medesimo (e la quota-parte di canone di sua esclusiva spettanza) o a voi o a un terzo subentrante, previo accordo di tutte le parti contrattuali, ovvero accordarsi con voi per recedere consensualmente tutti insieme.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Ci sarebbe poi da valutare se la clausola di recesso richieda o meno i gravi motivi (la locuzione “<em>giustificati motivi</em>” è ambigua e interpretabile) e, quindi, nel caso in cui li richieda, colui che recede li possieda e li abbia specificati nella comunicazione di recesso (è evidente che andare a vivere con amici non è un involontario, imprevedibile motivo, di natura oggettiva, idoneo a legittimare il recesso). Nulla da obiettare, invece, sul termine inferiore rispetto a quello semestrale fissato dalla legge: la clausola è valida, in quanto patto più favorevole al conduttore concesso dal locatore. Da verificare semmai se il tuo coinquilino abbia spedito la lettera raccomandata con anticipo in modo che giungesse a destinazione prima dei tre mesi di preavviso: se il recesso è previsto il 1° luglio, il locatore deve aver ricevuto la lettera raccomandata entro il 30 marzo (il 31 era un giorno festivo): la data è certificata dalla ricevuta di ritorno della raccomandata (se poi il preavviso contiene una data di recesso inferiore ai tre mesi, esso rimane valido, soltanto si differenzia il momento di esecuzione alla scadenza pattuita a contratto).</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">In conclusione: nessuno di voi può recedere singolarmente dal contratto, potete recedere tutti e tre insieme, per cui, non sussistendo in merito – se ho bene interpretato – un accordo tra di voi, colui che vorrebbe recedere dal contratto deve continuare ad adempiere ai suoi obblighi contrattuali finché voi non lo liberate (non basta solo l’assenso del locatore).</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">L’inquilino che vuole andarsene, prima di recedere (in modo incauto) dal contratto, avrebbe dovuto discuterne con voi per sondare le vostre reali intenzioni: </span></span></p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-size: 12px"><span style="font-size: 12px">a)</span></span><span style="font-size: 12px"> tu e l’altra coinquilina avreste potuto volere restare nella conduzione dell’immobile: in tal caso, se non lo liberate, è vincolato a rimanere e il contratto continua naturalmente a produrre i suoi effetti (obblighi, canone e quant’altro); se va via ovvero se il rapporto si scioglie allo spirare del termine di preavviso, sareste legittimate a rivalervi su di lui, in quanto parte inadempiente (il coinquilino receduto ha lasciato l’immobile senza avere la vostra approvazione-liberatoria); inoltre, in caso di uscita di un conduttore, al locatore verrebbe a mancare una quota di canone: occorre, quindi, verificare se, in tale fattispecie, scatti o meno il vincolo di solidarietà contrattuale fra tutti gli inquilini.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Al riguardo, non vi sono indicazioni normative o principi di logica interpretativa che inducano a ritenere illegittimo un contratto in solido modificato da un atto controfirmato dalle parti contraenti “<em>in cui si dice che <strong>ciascun conduttore è responsabile di una determinata cifra</strong>”: </em>in caso di mancato pagamento da parte di un solo inquilino, questo permette di individuare, nella vertenza fra inquilini, la quota di spettanza del moroso, <strong>fermo restando, però, il vincolo solidale di versare tutto il dovuto al locatore</strong>.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-family: 'Verdana'">Di contro, posto che il contratto è unico e indivisibile, la scrivente ritiene non ammissibile, per vizio di logica, un <strong><span style="font-family: 'Verdana'">contratto in solido</span></strong> integrato da un atto di modifica “<span style="font-family: 'Verdana'">in cui si dice che <span style="font-family: 'Verdana'">ciascun <strong>conduttore è</strong></span><strong> <span style="font-family: 'Verdana'">responsabile</span></strong> di una determinata cifra - </span>ma si aggiunge -<span style="font-family: 'Verdana'"> e<span style="font-family: 'Verdana'"><strong> in alcun modo dell’insolvenza degli altri conduttori</strong></span></span>” (come riportato al #6). </span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Se l’intenzione era quella di avere un contratto che consentisse a ciascun inquilino una posizione locativa autonoma, di disporre di una stanza e dell’uso della propria quota, dovendo rendere conto solo al proprietario, era necessario stipulare più contratti singoli di una porzione dell’immobile con le stesse modalità ad esempio di un agevolato (3+2, transitorio ordinario, se sussistevano le condizioni previste dagli accordi locali, oppure, con le medesime premesse, un contratto transitorio per studenti universitari fuori sede: la normativa di riferimento anche per la locazione parziale - se fattibile e non espressamente vietata dagli accordi territoriali - è la stessa che si utilizza per la locazione di unità immobiliari intere, pertanto, la disciplina fissata dalla legge n°431/1998. </span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Detto ciò, solo un giudice può dichiarare la nullità della solidarietà contrattuale convenuta nello statuto locativo ovvero la nullità totale o parziale dell’atto intervenuto tra le parti, stabilendo, dopo un controllo degli atti prodotti sotto il profilo causale, se siano immuni o meno da vizi logici e giuridici.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><em><span style="font-family: 'Verdana'">b)</span></em><span style="font-family: 'Verdana'"> tu e l’altra coinquilina avreste potuto volere andarvene anche voi: l’invio della lettera di recesso da parte di un singolo conduttore è stata interpretata dal locatore come volontà collettiva di rinunciare al contratto (difficile capire perché analogo comportamento non sia stato tenuto dal medesimo in occasione di precedenti disdette e contestuali subentri), ma il recesso, per essere valido, doveva comunque essere notificato al locatore dall’intera parte conduttrice - recedente per unanime volontà - “fotografata” dalla formula di rito (“<em>A e B, di seguito denominati locatore/i concedono in locazione a C, D ed E, di seguito denominati “conduttore/i”)</em>, ossia da tutti i cointestatari del contratto e non soltanto da uno di essi (forma errata di comunicazione, peraltro non contestata dalla controparte).</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-family: 'Verdana'">A questo punto – per evitare lunghi, costosi giudizi dagli esiti incerti – posso solo augurarvi che possiate trovare un accordo con la proprietà e con il vostro coinquilino che vi consenta o la prosecuzione di questo rapporto locativo, portatore (permettimi) di un alto tasso di problematicità, oppure (preferibilmente) l’instaurarsi di un nuovo rapporto di locazione per il medesimo alloggio (se gradito), che preveda, però, contratti individuali per singole stanze (sempre che il tuo locatore non riesca ad ingarbugliare anche quelli…).</span></span></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 293633, member: 31598"] [SIZE=3][FONT=Verdana]Il contratto in questione (art. 2, comma 3, legge n°431/1998) pare configurarsi come un contratto plurilaterale in solido (il termine “[I]conduttore/i[/I]” va inteso come insieme dei singoli conduttori), sia pure normato - in corso di rapporto - con un accordo interno per quote differenziate di canone. Ora, un siffatto contratto, con una pluralità di conduttori, non ammette la possibilità dell’uscita di un singolo conduttore, escludendo la possibilità di azioni individuali, come il recesso anticipato, in quanto i coinquilini sono obbligati solidalmente al rispetto del contratto (recesso in solido compreso). [/FONT][/SIZE] [FONT=Verdana][FONT=Verdana]Quindi, se uno dei coinquilini recede dal contratto, è come se lo facessero tutti, avendo l’azione di uno efficacia per l’intero gruppo (il fatto che tu risponda solo di una quota di canone è ininfluente al riguardo). Della comunicazione, a mezzo lettera raccomandata, alla controparte si dirà più avanti, giacché occorre fare una precisazione di natura formale apparentemente distonica con quanto sopra precisato. [/FONT][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Ciò non toglie la possibilità che qualcuno esca, ed eventualmente che qualcun altro entri, ma per fare ciò occorre innanzitutto che il contratto non lo vieti e poi un accordo consensuale di tutte le parti in causa (locatore, conduttore che esce, conduttori che restano) che liberino formalmente il conduttore uscente. L’unico modo per quest’ultimo di uscire dal contratto è cedere il medesimo (e la quota-parte di canone di sua esclusiva spettanza) o a voi o a un terzo subentrante, previo accordo di tutte le parti contrattuali, ovvero accordarsi con voi per recedere consensualmente tutti insieme.[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Ci sarebbe poi da valutare se la clausola di recesso richieda o meno i gravi motivi (la locuzione “[I]giustificati motivi[/I]” è ambigua e interpretabile) e, quindi, nel caso in cui li richieda, colui che recede li possieda e li abbia specificati nella comunicazione di recesso (è evidente che andare a vivere con amici non è un involontario, imprevedibile motivo, di natura oggettiva, idoneo a legittimare il recesso). Nulla da obiettare, invece, sul termine inferiore rispetto a quello semestrale fissato dalla legge: la clausola è valida, in quanto patto più favorevole al conduttore concesso dal locatore. Da verificare semmai se il tuo coinquilino abbia spedito la lettera raccomandata con anticipo in modo che giungesse a destinazione prima dei tre mesi di preavviso: se il recesso è previsto il 1° luglio, il locatore deve aver ricevuto la lettera raccomandata entro il 30 marzo (il 31 era un giorno festivo): la data è certificata dalla ricevuta di ritorno della raccomandata (se poi il preavviso contiene una data di recesso inferiore ai tre mesi, esso rimane valido, soltanto si differenzia il momento di esecuzione alla scadenza pattuita a contratto).[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]In conclusione: nessuno di voi può recedere singolarmente dal contratto, potete recedere tutti e tre insieme, per cui, non sussistendo in merito – se ho bene interpretato – un accordo tra di voi, colui che vorrebbe recedere dal contratto deve continuare ad adempiere ai suoi obblighi contrattuali finché voi non lo liberate (non basta solo l’assenso del locatore).[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]L’inquilino che vuole andarsene, prima di recedere (in modo incauto) dal contratto, avrebbe dovuto discuterne con voi per sondare le vostre reali intenzioni: [/SIZE][/FONT] [SIZE=3][SIZE=3][SIZE=3]a)[/SIZE][/SIZE][SIZE=3] tu e l’altra coinquilina avreste potuto volere restare nella conduzione dell’immobile: in tal caso, se non lo liberate, è vincolato a rimanere e il contratto continua naturalmente a produrre i suoi effetti (obblighi, canone e quant’altro); se va via ovvero se il rapporto si scioglie allo spirare del termine di preavviso, sareste legittimate a rivalervi su di lui, in quanto parte inadempiente (il coinquilino receduto ha lasciato l’immobile senza avere la vostra approvazione-liberatoria); inoltre, in caso di uscita di un conduttore, al locatore verrebbe a mancare una quota di canone: occorre, quindi, verificare se, in tale fattispecie, scatti o meno il vincolo di solidarietà contrattuale fra tutti gli inquilini.[/SIZE][/SIZE] [FONT=Verdana][SIZE=3]Al riguardo, non vi sono indicazioni normative o principi di logica interpretativa che inducano a ritenere illegittimo un contratto in solido modificato da un atto controfirmato dalle parti contraenti “[I]in cui si dice che [B]ciascun conduttore è responsabile di una determinata cifra[/B]”: [/I]in caso di mancato pagamento da parte di un solo inquilino, questo permette di individuare, nella vertenza fra inquilini, la quota di spettanza del moroso, [B]fermo restando, però, il vincolo solidale di versare tutto il dovuto al locatore[/B].[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][FONT=Verdana]Di contro, posto che il contratto è unico e indivisibile, la scrivente ritiene non ammissibile, per vizio di logica, un [B][FONT=Verdana]contratto in solido[/FONT][/B] integrato da un atto di modifica “[FONT=Verdana]in cui si dice che [FONT=Verdana]ciascun [B]conduttore è[/B][/FONT][B] [FONT=Verdana]responsabile[/FONT][/B] di una determinata cifra - [/FONT]ma si aggiunge -[FONT=Verdana] e[FONT=Verdana][B] in alcun modo dell’insolvenza degli altri conduttori[/B][/FONT][/FONT]” (come riportato al #6). [/FONT][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Se l’intenzione era quella di avere un contratto che consentisse a ciascun inquilino una posizione locativa autonoma, di disporre di una stanza e dell’uso della propria quota, dovendo rendere conto solo al proprietario, era necessario stipulare più contratti singoli di una porzione dell’immobile con le stesse modalità ad esempio di un agevolato (3+2, transitorio ordinario, se sussistevano le condizioni previste dagli accordi locali, oppure, con le medesime premesse, un contratto transitorio per studenti universitari fuori sede: la normativa di riferimento anche per la locazione parziale - se fattibile e non espressamente vietata dagli accordi territoriali - è la stessa che si utilizza per la locazione di unità immobiliari intere, pertanto, la disciplina fissata dalla legge n°431/1998. [/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Detto ciò, solo un giudice può dichiarare la nullità della solidarietà contrattuale convenuta nello statuto locativo ovvero la nullità totale o parziale dell’atto intervenuto tra le parti, stabilendo, dopo un controllo degli atti prodotti sotto il profilo causale, se siano immuni o meno da vizi logici e giuridici.[/SIZE][/FONT] [SIZE=3][I][FONT=Verdana]b)[/FONT][/I][FONT=Verdana] tu e l’altra coinquilina avreste potuto volere andarvene anche voi: l’invio della lettera di recesso da parte di un singolo conduttore è stata interpretata dal locatore come volontà collettiva di rinunciare al contratto (difficile capire perché analogo comportamento non sia stato tenuto dal medesimo in occasione di precedenti disdette e contestuali subentri), ma il recesso, per essere valido, doveva comunque essere notificato al locatore dall’intera parte conduttrice - recedente per unanime volontà - “fotografata” dalla formula di rito (“[I]A e B, di seguito denominati locatore/i concedono in locazione a C, D ed E, di seguito denominati “conduttore/i”)[/I], ossia da tutti i cointestatari del contratto e non soltanto da uno di essi (forma errata di comunicazione, peraltro non contestata dalla controparte).[/FONT][/SIZE] [FONT=Verdana][FONT=Verdana]A questo punto – per evitare lunghi, costosi giudizi dagli esiti incerti – posso solo augurarvi che possiate trovare un accordo con la proprietà e con il vostro coinquilino che vi consenta o la prosecuzione di questo rapporto locativo, portatore (permettimi) di un alto tasso di problematicità, oppure (preferibilmente) l’instaurarsi di un nuovo rapporto di locazione per il medesimo alloggio (se gradito), che preveda, però, contratti individuali per singole stanze (sempre che il tuo locatore non riesca ad ingarbugliare anche quelli…).[/FONT][/FONT] [/QUOTE]
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