Forum
Nuovi Messaggi
Cerca...
Servizi
Nuova Discussione
Novità
Nuovi Messaggi
Nuovi Messaggi Profilo
Ultime Attività
Iscritti
Visitatori online
Nuovi Messaggi Profilo
Cerca tra i Messaggi Profilo
? Aiuto
Chi siamo
Faccine
Codici BB
Traguardi
Utilizzo dei Cookie
Termini e Condizioni d'uso del sito
Accedi
Registrati
Novità
Cerca
Cerca
Cerca solo tra i titoli
Da:
Nuovi Messaggi
Cerca...
Menu
Accedi
Registrati
Installa l'app
Installa
L'Esperto Immobiliare Risponde
Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto
Come fare per aggiornare il canone ISTAT al 100% di una locazione commerciale?
JavaScript è disabilitato. Per una migliore esperienza di navigazione attivalo nel tuo programma o nella tua app per navigare prima di procedere.
Stai usando un browser molto obsoleto. Puoi incorrere in problemi di visualizzazione di questo e altri siti oltre che in problemi di sicurezza. .
Dovresti aggiornarlo oppure usare
usarne uno alternativo, moderno e sicuro
.
Rispondi alla discussione
Registrati in 30 Secondi
Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità
Testo
<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 203473" data-attributes="member: 31598"><p><span style="font-family: 'Verdana'">L’art. 5 della legge n°392/1978, tuttora vigente, afferma che costituisce motivo di risoluzione del contratto “<em>il mancato pagamento del canone,</em></span><strong><em><span style="font-family: 'Verdana'">decorsi venti giorni dalla scadenza prevista</span></em></strong><span style="font-family: 'Verdana'">”</span><em><span style="font-family: 'Verdana'">, </span></em><span style="font-family: 'Verdana'">oppure il mancato pagamento nel termine previsto (ovvero due mesi dalla data della richiesta) degli oneri accessori ma solo ”<strong><em>quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone</em></strong></span><span style="font-family: 'Verdana'">”. Verificandosi l’una o l’altra di queste due ipotesi (non occorre che si verifichino entrambe contemporaneamente), l’inadempimento è per legge definito importante ai fini dell’art. 1455 cod. civ. e dà diritto al locatore di chiedere la risoluzione di diritto del contratto. </span></p><p><span style="font-family: 'Verdana'">Ora, ove <strong>nel contratto ad uso diverso</strong> sia presente una clausola risolutiva espressa, a norma dell’art. 1456 cod. civ., di cui il locatore abbia dichiarato di volersi avvalere – che sanzioni il mancato tempestivo pagamento del canone e delle spese accessorie con la risoluzione del contratto – il conduttore non può scongiurare l’inevitabile risoluzione di diritto dello stesso, in quanto il giudice non è più chiamato a valutare l’importanza dell’inadempimento, essendo per lui sufficiente accertare che detto inadempimento sia imputabile al debitore, cioè al conduttore, a nulla rilevando l’eventuale tardivo pagamento.</span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'">In mancanza di clausola risolutiva espressa, compete, invece, al giudice stabilire se il mancato pagamento di una sola rata del canone costituisce inadempimento grave, a norma degli articoli 1453 e 1455 cod. civ.</span><span style="font-family: 'Verdana'"> e non già dell’art. 5 della legge n°392/1978. </span><span style="font-family: 'Verdana'">Nelle locazioni commerciali, infatti, non opera detto articolo (come d’altra parte, la procedura relativa al termine di grazia concesso per sanare la morosità, previsto dall’art. 55 della legge medesima, non è estensibile alle locazioni ad uso diverso), alla stregua della giurisprudenza secondo cui “c<em>on riferimento all’inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l’art. 5, legge 27 luglio 1978, n°392, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 cod. civ., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento, che come tale, non consente al giudice di merito di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell’inadempimento; tale criterio trova applicazione solo per le locazioni abitative e non per quelle ad uso diverso dall’abitativo.</em>” (Cass., 12 aprile 2006, n°8628).</span></p><p> </p><p> </p><p></p><p> </p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'">Nei termini da te precisati tale clausola potrebbe essere contestata da un conduttore smaliziato, il quale potrebbe contestare una sottostante volontà a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo, così, i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n°392/1978 (sia nella formulazione originaria, sia in quella novellata dall’art. 1, comma 9-<em>sexies</em></span><span style="font-family: 'Verdana'">della legge n°118/1985), incorrendo, conseguentemente, nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, con il rischio che il conduttore, poi, per l’intera durata contrattuale, corrisponda il canone previsto per la prima annualità. Attenzione, perciò, al modo in cui vai ad esporre per iscritto tale obbligazione.</span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'">Assodata – come s’è detto - la legittimità di pattuire l’aggiornamento ISTAT al 100% per i contratti di durata minima superiore a quella prevista dalla legge (dunque, anche sei anni e un giorno), nonché di inserire una clausola di preordinata maggiorazione del canone, in rispondenza ad obiettive e veritiere circostanze (si veda, a tal proposito, il #2), a scanso di equivoci ed eventuali complicazioni future,nella clausola relativa al CANONE specifica subito chiaramente il corrispettivo che intendi percepire a pieno regime. “<em>Il canone annuo di locazione è convenuto in euro X</em>”. Subito dopo, precisa: “<em>Per espressa richiesta del conduttore, a titolo di sconto</em> (inserisci qui il motivo giustificativo di tale scelta: ad es. allo scopo di adeguare il corrispettivo della locazione al prevedibile incremento degli utili e dell’avviamento derivanti dall’attività svolta nell’immobile dal conduttore) <em>il canone annuo di locazione viene così ripartito:</em></span></p><p><em><span style="font-family: 'Verdana'">1° anno: euro H</span></em></p><p><em><span style="font-family: 'Verdana'">2° anno: euro Y</span></em></p><p><em><span style="font-family: 'Verdana'">A decorrere dal 3° anno: euro Z + ISTAT</span></em></p><p> </p><p> </p><p></p><p> </p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'">La risposta è affermativa: non che la procedura predisposta dall’Agenzia in “Contratti di locazione” per un contratto ad uso diverso che preveda un canone differenziato sia una passeggiata di salute, ma in genere, dopo qualche capriola, in fondo ci si arriva.</span></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 203473, member: 31598"] [FONT=Verdana]L’art. 5 della legge n°392/1978, tuttora vigente, afferma che costituisce motivo di risoluzione del contratto “[I]il mancato pagamento del canone,[/I][/FONT][B][I][FONT=Verdana]decorsi venti giorni dalla scadenza prevista[/FONT][/I][/B][FONT=Verdana]”[/FONT][I][FONT=Verdana], [/FONT][/I][FONT=Verdana]oppure il mancato pagamento nel termine previsto (ovvero due mesi dalla data della richiesta) degli oneri accessori ma solo ”[B][I]quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone[/I][/B][/FONT][FONT=Verdana]”. Verificandosi l’una o l’altra di queste due ipotesi (non occorre che si verifichino entrambe contemporaneamente), l’inadempimento è per legge definito importante ai fini dell’art. 1455 cod. civ. e dà diritto al locatore di chiedere la risoluzione di diritto del contratto. [/FONT] [FONT=Verdana]Ora, ove [B]nel contratto ad uso diverso[/B] sia presente una clausola risolutiva espressa, a norma dell’art. 1456 cod. civ., di cui il locatore abbia dichiarato di volersi avvalere – che sanzioni il mancato tempestivo pagamento del canone e delle spese accessorie con la risoluzione del contratto – il conduttore non può scongiurare l’inevitabile risoluzione di diritto dello stesso, in quanto il giudice non è più chiamato a valutare l’importanza dell’inadempimento, essendo per lui sufficiente accertare che detto inadempimento sia imputabile al debitore, cioè al conduttore, a nulla rilevando l’eventuale tardivo pagamento.[/FONT] [FONT=Verdana]In mancanza di clausola risolutiva espressa, compete, invece, al giudice stabilire se il mancato pagamento di una sola rata del canone costituisce inadempimento grave, a norma degli articoli 1453 e 1455 cod. civ.[/FONT][FONT=Verdana] e non già dell’art. 5 della legge n°392/1978. [/FONT][FONT=Verdana]Nelle locazioni commerciali, infatti, non opera detto articolo (come d’altra parte, la procedura relativa al termine di grazia concesso per sanare la morosità, previsto dall’art. 55 della legge medesima, non è estensibile alle locazioni ad uso diverso), alla stregua della giurisprudenza secondo cui “c[I]on riferimento all’inadempimento del conduttore al pagamento del canone, l’art. 5, legge 27 luglio 1978, n°392, il quale stabilisce che il mancato pagamento del canone della locazione, decorsi 20 giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’art. 1455 cod. civ., fissa un criterio di predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento, che come tale, non consente al giudice di merito di svolgere altri accertamenti su questo presupposto dell’inadempimento; tale criterio trova applicazione solo per le locazioni abitative e non per quelle ad uso diverso dall’abitativo.[/I]” (Cass., 12 aprile 2006, n°8628).[/FONT] [FONT=Verdana]Nei termini da te precisati tale clausola potrebbe essere contestata da un conduttore smaliziato, il quale potrebbe contestare una sottostante volontà a perseguire surrettiziamente lo scopo di neutralizzare gli effetti della svalutazione monetaria, eludendo, così, i limiti quantitativi posti dall’art. 32 della legge n°392/1978 (sia nella formulazione originaria, sia in quella novellata dall’art. 1, comma 9-[I]sexies[/I][/FONT][FONT=Verdana]della legge n°118/1985), incorrendo, conseguentemente, nella sanzione di nullità prevista dal successivo art. 79, con il rischio che il conduttore, poi, per l’intera durata contrattuale, corrisponda il canone previsto per la prima annualità. Attenzione, perciò, al modo in cui vai ad esporre per iscritto tale obbligazione.[/FONT] [FONT=Verdana]Assodata – come s’è detto - la legittimità di pattuire l’aggiornamento ISTAT al 100% per i contratti di durata minima superiore a quella prevista dalla legge (dunque, anche sei anni e un giorno), nonché di inserire una clausola di preordinata maggiorazione del canone, in rispondenza ad obiettive e veritiere circostanze (si veda, a tal proposito, il #2), a scanso di equivoci ed eventuali complicazioni future,nella clausola relativa al CANONE specifica subito chiaramente il corrispettivo che intendi percepire a pieno regime. “[I]Il canone annuo di locazione è convenuto in euro X[/I]”. Subito dopo, precisa: “[I]Per espressa richiesta del conduttore, a titolo di sconto[/I] (inserisci qui il motivo giustificativo di tale scelta: ad es. allo scopo di adeguare il corrispettivo della locazione al prevedibile incremento degli utili e dell’avviamento derivanti dall’attività svolta nell’immobile dal conduttore) [I]il canone annuo di locazione viene così ripartito:[/I][/FONT] [I][FONT=Verdana]1° anno: euro H[/FONT][/I] [I][FONT=Verdana]2° anno: euro Y[/FONT][/I] [I][FONT=Verdana]A decorrere dal 3° anno: euro Z + ISTAT[/FONT][/I] [FONT=Verdana]La risposta è affermativa: non che la procedura predisposta dall’Agenzia in “Contratti di locazione” per un contratto ad uso diverso che preveda un canone differenziato sia una passeggiata di salute, ma in genere, dopo qualche capriola, in fondo ci si arriva.[/FONT] [/QUOTE]
Riporta citazioni…
Verifica Anti SPAM
Invia risposta
L'Esperto Immobiliare Risponde
Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto
Come fare per aggiornare il canone ISTAT al 100% di una locazione commerciale?
Alto