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L'Esperto Immobiliare Risponde
Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto
Conformitá impianti elettrico e gas nel contratto di locazione
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Testo
<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 337279" data-attributes="member: 31598"><p><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Nonostante la convinzione contraria di molti, non è mai esistito un obbligo formale di consegna della documentazione di conformità dei vari impianti in caso di locazione. In ogni caso, con l’abrogazione dell’art. 13 del DM n°37/2008 ad opera dell’art. 35 del DL n°112/2008, entrato in vigore il 25 giugno 2008, è venuto meno ogni obbligo di consegna e di allegazione di documentazione amministrativa e tecnica relativa alla sicurezza degli impianti presenti negli immobili locati, peraltro già suscettibile di apposita deroga per espressa normativa precedente. Pertanto, allo stato attuale, in assenza di certificazioni:</span></span></span></p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><em><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'">a)</span></span></em><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'"> L’immobile conserva la sua commerciabilità: in realtà, conservava la sua commerciabilità anche prima dell’abrogazione dell’art. 13 citato, posto che una norma portata da un decreto ministeriale non può modificare norme civilistiche, ponendo fuori commercio tutti gli immobili sforniti delle dichiarazioni di conformità e non adeguati alle norme di sicurezza: tali vizi non rendono l’oggetto del contratto illecito, in quanto l’oggetto della locazione non è il bene in sé stesso, ma la prestazione, ossia la possibilità del conduttore di godere, sia pure in misura minima, della cosa, per cui, nel gioco delle parti, l’ultima parola spetta sempre al conduttore: è lui, infatti, che deve segnalare subito al locatore l’eventuale presenza di vizi o imperfezioni nell’immobile che gli viene consegnato. </span></span></span></p><p> </p><p><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Pertanto è bene che il potenziale inquilino si accerti preliminarmente dal titolare dell’immobile delle condizioni degli impianti, previa visita all’immobile stesso. Le parti, inoltre, nel corso delle trattative per la stipulazione di un contratto, ai sensi dell’art. 1338 cod. civ., hanno l’obbligo, secondo i principi di buona fede, di fornirsi reciprocamente le informazioni utili riguardo il contenuto dello stesso. Il momento della consegna del bene diventa, allora, fondamentale, in quanto determina la constatazione della conoscenza o meno dei possibili vizi riferiti agli impianti domestici. L’immobile che prendo in locazione ha il salvavita? Esistono scarichi fumari? L’impianto del gas è a norma?</span></span></span></p><p> </p><p><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Se l’immobile, pur in presenza di vizi conosciuti, o di facile constatazione (impiegando la diligenza soggettiva minima richiesta dalla legge) viene accettato dal conduttore, quest’ultimo non può eccepirne successivamente la presenza, né può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione di canone (art. 1491 cod. civ.). Ne consegue che se il conduttore ha concluso un contratto di locazione avente ad oggetto una cosa affetta da vizi, ben conoscendoli o senza aver utilizzato un basso livello di diligenza, egli deve poi sopportarne i rischi e le conseguenze.</span></span></span></p><p> </p><p><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Se, invece, manca tale conoscenza ovvero se i difetti della cosa non erano facilmente conoscibili con una diligenza inferiore all’ordinario, ovvero, in mala fede, sono stati taciuti dal locatore, il conduttore può riequilibrare le sorti del suo contratto, chiedendone, a personale valutazione del vizio, la risoluzione o una diminuzione del corrispettivo. </span></span></span></p><p> </p><p><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Le cose, però, non sono così semplici in quanto, anche in mancanza di certificazioni di conformità, il codice civile vieta, comunque, i vizi occulti (cioé non facilmente conoscibili), e poiché sussiste il fondato rischio che, in caso di contenzioso giudiziale, possa essere ritenuto vizio occulto un impianto non a norma, l’unica seria garanzia per chi dà in locazione un immobile è quello di riconoscere espressamente, senza infingimenti di sorta, mediante apposita clausola contrattuale, che uno o più impianti non sono adeguati alle norme di sicurezza e che, quindi, il locatario ne è perfettamente cosciente e li accetta, comunque, nello stato in cui risultano al momento della consegna, senza riserva alcuna. Assume, a questo punto, primaria importanza la redazione di un accurato verbale di consegna dell’appartamento nel quale rappresentare in dettaglio lo stato del bene che si concede in locazione, con particolare riferimento alla efficienza degli impianti e alla loro capacità di fornire determinate prestazioni. </span></span></span></p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><em><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'">b)</span></span></em><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'"> Non sorge alcun obbligo di adeguamento degli impianti in nessuna tipologia di fabbricato: la nota ministeriale è stata chiara nell’evidenziare che non esistono norme rintracciabili nel decreto ministeriale, ma neanche altrove, che pongano un generale obbligo di adeguamento degli impianti preesistenti che siano conformi alle norme di sicurezza applicabili all’epoca della loro realizzazione. Naturalmente, qualora l’impianto non fosse a norma neppure in relazione ai dettami di sicurezza vigenti all’epoca della sua realizzazione, vi sarà un obbligo di adeguamento, comunque indipendente dalla sua commerciabilità.</span></span></span></p><p> </p><p><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Ciò non toglie che aver concesso in locazione un immobile con impianti non a norma può essere motivo di grave responsabilità in caso di incidente. E ciò a prescindere dall’intervenuta abrogazione della norma citata.</span></span></span></p><p> </p><p><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">E per oggi, chiudo qui.</span></span></span></p><p> </p><p><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Penny<img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/symbols/heartbeat.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":amore:" title="Love :amore:" data-shortname=":amore:" /></span> </span></span></p><p> </p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 337279, member: 31598"] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3]Nonostante la convinzione contraria di molti, non è mai esistito un obbligo formale di consegna della documentazione di conformità dei vari impianti in caso di locazione. In ogni caso, con l’abrogazione dell’art. 13 del DM n°37/2008 ad opera dell’art. 35 del DL n°112/2008, entrato in vigore il 25 giugno 2008, è venuto meno ogni obbligo di consegna e di allegazione di documentazione amministrativa e tecnica relativa alla sicurezza degli impianti presenti negli immobili locati, peraltro già suscettibile di apposita deroga per espressa normativa precedente. Pertanto, allo stato attuale, in assenza di certificazioni:[/SIZE][/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3] [/SIZE][/FONT][/COLOR] [SIZE=3][I][COLOR=black][FONT=Verdana]a)[/FONT][/COLOR][/I][COLOR=black][FONT=Verdana] L’immobile conserva la sua commerciabilità: in realtà, conservava la sua commerciabilità anche prima dell’abrogazione dell’art. 13 citato, posto che una norma portata da un decreto ministeriale non può modificare norme civilistiche, ponendo fuori commercio tutti gli immobili sforniti delle dichiarazioni di conformità e non adeguati alle norme di sicurezza: tali vizi non rendono l’oggetto del contratto illecito, in quanto l’oggetto della locazione non è il bene in sé stesso, ma la prestazione, ossia la possibilità del conduttore di godere, sia pure in misura minima, della cosa, per cui, nel gioco delle parti, l’ultima parola spetta sempre al conduttore: è lui, infatti, che deve segnalare subito al locatore l’eventuale presenza di vizi o imperfezioni nell’immobile che gli viene consegnato. [/FONT][/COLOR][/SIZE] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3] [/SIZE][/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3]Pertanto è bene che il potenziale inquilino si accerti preliminarmente dal titolare dell’immobile delle condizioni degli impianti, previa visita all’immobile stesso. Le parti, inoltre, nel corso delle trattative per la stipulazione di un contratto, ai sensi dell’art. 1338 cod. civ., hanno l’obbligo, secondo i principi di buona fede, di fornirsi reciprocamente le informazioni utili riguardo il contenuto dello stesso. Il momento della consegna del bene diventa, allora, fondamentale, in quanto determina la constatazione della conoscenza o meno dei possibili vizi riferiti agli impianti domestici. L’immobile che prendo in locazione ha il salvavita? Esistono scarichi fumari? L’impianto del gas è a norma?[/SIZE][/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3] [/SIZE][/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3]Se l’immobile, pur in presenza di vizi conosciuti, o di facile constatazione (impiegando la diligenza soggettiva minima richiesta dalla legge) viene accettato dal conduttore, quest’ultimo non può eccepirne successivamente la presenza, né può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione di canone (art. 1491 cod. civ.). Ne consegue che se il conduttore ha concluso un contratto di locazione avente ad oggetto una cosa affetta da vizi, ben conoscendoli o senza aver utilizzato un basso livello di diligenza, egli deve poi sopportarne i rischi e le conseguenze.[/SIZE][/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3] [/SIZE][/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3]Se, invece, manca tale conoscenza ovvero se i difetti della cosa non erano facilmente conoscibili con una diligenza inferiore all’ordinario, ovvero, in mala fede, sono stati taciuti dal locatore, il conduttore può riequilibrare le sorti del suo contratto, chiedendone, a personale valutazione del vizio, la risoluzione o una diminuzione del corrispettivo. [/SIZE][/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3] [/SIZE][/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3]Le cose, però, non sono così semplici in quanto, anche in mancanza di certificazioni di conformità, il codice civile vieta, comunque, i vizi occulti (cioé non facilmente conoscibili), e poiché sussiste il fondato rischio che, in caso di contenzioso giudiziale, possa essere ritenuto vizio occulto un impianto non a norma, l’unica seria garanzia per chi dà in locazione un immobile è quello di riconoscere espressamente, senza infingimenti di sorta, mediante apposita clausola contrattuale, che uno o più impianti non sono adeguati alle norme di sicurezza e che, quindi, il locatario ne è perfettamente cosciente e li accetta, comunque, nello stato in cui risultano al momento della consegna, senza riserva alcuna. Assume, a questo punto, primaria importanza la redazione di un accurato verbale di consegna dell’appartamento nel quale rappresentare in dettaglio lo stato del bene che si concede in locazione, con particolare riferimento alla efficienza degli impianti e alla loro capacità di fornire determinate prestazioni. [/SIZE][/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3] [/SIZE][/FONT][/COLOR] [SIZE=3][I][COLOR=black][FONT=Verdana]b)[/FONT][/COLOR][/I][COLOR=black][FONT=Verdana] Non sorge alcun obbligo di adeguamento degli impianti in nessuna tipologia di fabbricato: la nota ministeriale è stata chiara nell’evidenziare che non esistono norme rintracciabili nel decreto ministeriale, ma neanche altrove, che pongano un generale obbligo di adeguamento degli impianti preesistenti che siano conformi alle norme di sicurezza applicabili all’epoca della loro realizzazione. Naturalmente, qualora l’impianto non fosse a norma neppure in relazione ai dettami di sicurezza vigenti all’epoca della sua realizzazione, vi sarà un obbligo di adeguamento, comunque indipendente dalla sua commerciabilità.[/FONT][/COLOR][/SIZE] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3] [/SIZE][/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3]Ciò non toglie che aver concesso in locazione un immobile con impianti non a norma può essere motivo di grave responsabilità in caso di incidente. E ciò a prescindere dall’intervenuta abrogazione della norma citata.[/SIZE][/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3] [/SIZE][/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3]E per oggi, chiudo qui.[/SIZE][/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3] [/SIZE][/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3]Penny:amore:[/SIZE] [/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Verdana] [/FONT][/COLOR] [/QUOTE]
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