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<blockquote data-quote="danielex" data-source="post: 519478" data-attributes="member: 60538"><p>Buonasera, spero di esserle d'aiuto.</p><p>In ordine quasi casuale (vista l'ora!): </p><p>- Lei vedrà un annuncio (magari su un portale, si informi su quale pubblica principalmente o esclusivamente il tribunale del luogo in cui si trova l'immobile che le interessa).</p><p>- Verosimilmete troverà 2 recapiti (uno dell'avvocato delegato alla vendita incaricato dal tribunale e uno del custode incaricato dal delegato ...che sarà poi quello che le farà visitare l'immobile)</p><p>- Legga il bando di vendita (per la procedura da seguire e se si tartta di una vendita con o senza incanto ...se non consce la differenza o se lo cerca su wikipedia (sic!) o come sarebbe giusto fare si rivolge ad un più o meno qualunque giovane avvocato) e con molta più attenzione la perizia (in cui c'è descritto il lotto e la stima fatta dal perito).</p><p>- Chieda se l'immobile è libero o occupato; "dovrebbe" essere consegnato libero, ma capita che i tempi dello sfratto si allunghino notevolmente o che non vengano iniziati affatto ...e poi se lo deve liberare da solo!</p><p>- Chieda se è una prima vendita o seconda o terza e come sono andate le altre (se sono andate deserte ci sarà pure un motivo ...o il bene non interessa perché il prezzo è alto, ci sono spese e quindi non conviene oppure significa che il prezzo deve scendere perché c'è già chi se lo deve comprare, verosimilmente il proprietario tramite interposta persona oppure interessa a un vicino; in ogni caso - di solito - lo capirà comunque alla prima visita).</p><p>- Dal numero di ruolo capisce se si tratta di una procedura giovane o risalente (a volte anche 15 anni) e l'immobile, quindi, potrebbe essersi deteriorato nel tempo; potrebbe avere avuto bisogno di interventi che però non venivano fatti perché il creditore procedente o il fallimento erano senza un soldo. </p><p>- Consideri che al prezzo di aggiudicazione dovrà aggiungere le spese di procedura (circa il 20%)</p><p>- Che non sono tollerati ripensamenti (non solo perderebbe la caparra, ma sarebbe tenuto alla differenza qualora il bene venisse successivamente aggiudicato ad un prezzo minore)</p><p>- Il bene viene acquistato libero da vincoli e pregiudizi e può sanare eventuali irregolarità nel termine di 120 gg., ma lo compra nello stato in cui si trova; quindi, se volesse farsi assistere per la parte tecnica da un ingegnere o un geometra non sarebbe certo una cattiva idea. Del resto ci sono un sacco di bravi e preparati giovani professionisti.</p><p>- Se si tratta di un immobile in condominio o super condominio chiami l'amministratore per sapere qual'è la situazione (la quota condominiale, se ci sono morosità pregresse a cui poi lei sarebbe tenuto - se non ricordo male - al massimo per gli ultimi 2 anni, ma questo è da verificare. Chieda inoltre se sono state deliberate spese straordinarie tipo rifacimento facciate, etc. o se ci sono contenziosi pendenti.</p><p>- Visto che vuole farlo per investimento, probabilmente opterà per un capannone, in questo caso, quantomeno, osservi che non ci sia una montagna di eternit da smaltire.</p><p>- Spesso il delegato alla vendita ha una banca d'appoggio per eventuale mutuo.</p><p>- Può rapportarsi per tutto con il delegato alla vendita che comunque la guiderà nella presentazione dell'offerta, anche se è ovvio che il delegato stesso preferirebbe rapportarsi con un collega avvocato a cui Lei ha dato incarico.</p><p>- Se decide di farsi assistere per la presentazione dell'offerta, il mio parere è di tovarsi uno studio legale in cui ci sia una banca come cliente (loro fanno mille procedure esecutive e sono, quindi, costantemente sul pezzo); magari chieda alla sua banca chi è il loro legale di zona (loro lo sanno perché di solito tutta la posta arriva in filiale). Oppure, anche se non è perfettamente politically correct, spesso chi fa il delegato lavora nello stesso studio con altri colleghi e lei potrebbe appoggiarsi al collega.</p><p></p><p>Così su due piedi altro non mi viene in testa.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="danielex, post: 519478, member: 60538"] Buonasera, spero di esserle d'aiuto. In ordine quasi casuale (vista l'ora!): - Lei vedrà un annuncio (magari su un portale, si informi su quale pubblica principalmente o esclusivamente il tribunale del luogo in cui si trova l'immobile che le interessa). - Verosimilmete troverà 2 recapiti (uno dell'avvocato delegato alla vendita incaricato dal tribunale e uno del custode incaricato dal delegato ...che sarà poi quello che le farà visitare l'immobile) - Legga il bando di vendita (per la procedura da seguire e se si tartta di una vendita con o senza incanto ...se non consce la differenza o se lo cerca su wikipedia (sic!) o come sarebbe giusto fare si rivolge ad un più o meno qualunque giovane avvocato) e con molta più attenzione la perizia (in cui c'è descritto il lotto e la stima fatta dal perito). - Chieda se l'immobile è libero o occupato; "dovrebbe" essere consegnato libero, ma capita che i tempi dello sfratto si allunghino notevolmente o che non vengano iniziati affatto ...e poi se lo deve liberare da solo! - Chieda se è una prima vendita o seconda o terza e come sono andate le altre (se sono andate deserte ci sarà pure un motivo ...o il bene non interessa perché il prezzo è alto, ci sono spese e quindi non conviene oppure significa che il prezzo deve scendere perché c'è già chi se lo deve comprare, verosimilmente il proprietario tramite interposta persona oppure interessa a un vicino; in ogni caso - di solito - lo capirà comunque alla prima visita). - Dal numero di ruolo capisce se si tratta di una procedura giovane o risalente (a volte anche 15 anni) e l'immobile, quindi, potrebbe essersi deteriorato nel tempo; potrebbe avere avuto bisogno di interventi che però non venivano fatti perché il creditore procedente o il fallimento erano senza un soldo. - Consideri che al prezzo di aggiudicazione dovrà aggiungere le spese di procedura (circa il 20%) - Che non sono tollerati ripensamenti (non solo perderebbe la caparra, ma sarebbe tenuto alla differenza qualora il bene venisse successivamente aggiudicato ad un prezzo minore) - Il bene viene acquistato libero da vincoli e pregiudizi e può sanare eventuali irregolarità nel termine di 120 gg., ma lo compra nello stato in cui si trova; quindi, se volesse farsi assistere per la parte tecnica da un ingegnere o un geometra non sarebbe certo una cattiva idea. Del resto ci sono un sacco di bravi e preparati giovani professionisti. - Se si tratta di un immobile in condominio o super condominio chiami l'amministratore per sapere qual'è la situazione (la quota condominiale, se ci sono morosità pregresse a cui poi lei sarebbe tenuto - se non ricordo male - al massimo per gli ultimi 2 anni, ma questo è da verificare. Chieda inoltre se sono state deliberate spese straordinarie tipo rifacimento facciate, etc. o se ci sono contenziosi pendenti. - Visto che vuole farlo per investimento, probabilmente opterà per un capannone, in questo caso, quantomeno, osservi che non ci sia una montagna di eternit da smaltire. - Spesso il delegato alla vendita ha una banca d'appoggio per eventuale mutuo. - Può rapportarsi per tutto con il delegato alla vendita che comunque la guiderà nella presentazione dell'offerta, anche se è ovvio che il delegato stesso preferirebbe rapportarsi con un collega avvocato a cui Lei ha dato incarico. - Se decide di farsi assistere per la presentazione dell'offerta, il mio parere è di tovarsi uno studio legale in cui ci sia una banca come cliente (loro fanno mille procedure esecutive e sono, quindi, costantemente sul pezzo); magari chieda alla sua banca chi è il loro legale di zona (loro lo sanno perché di solito tutta la posta arriva in filiale). Oppure, anche se non è perfettamente politically correct, spesso chi fa il delegato lavora nello stesso studio con altri colleghi e lei potrebbe appoggiarsi al collega. Così su due piedi altro non mi viene in testa. [/QUOTE]
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