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L'Esperto Immobiliare Risponde
Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto
Contratto affitto scaduto: Il proprietario chiede i danni al conduttore. Lo può fare?
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Testo
<blockquote data-quote="ludovica83" data-source="post: 332463" data-attributes="member: 45256"><p><em>“È costante l'indirizzo interpretativo di questa S.C. (Cass. n. 7670/93), secondo cui, in tema di responsabilità del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno, di cui all'art. 1591 c.c<a href="http://www.altalex.com/index.php?idnot=37104#art1591" target="_blank">.</a>, seconda parte, che ha natura contrattuale, deve essere concretamente provato dal locatore, per cui il mero fatto del ritardo può legittimare soltanto una condanna generica al risarcimento, richiedendosi per contro, in sede di liquidazione, la specifica prova dell'esistenza del danno medesimo, in rapporto alle condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di nuova sua utilizzazione, nonchè all'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo, dalle quali emerga il verificarsi di un'effettiva lesione del patrimonio (Cass. n. 29202 e 23720/08). Costituisce, del resto, affermazione risalente e pacifica che, in via generale, la prova del maggior danno non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene (ex plurimis: Cass. n. 4968/97; Cass. n. 993/2002); ma richiede la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni pregiudizievoli (Cass. n. 2525/06; 13653/06; 20829/06), con la precisazione che l'onere di detta prova è a carico del locatore, tenuto a dar conto dell'esistenza di ben determinate proposte di locazione o d'acquisto e di concreti propositi di utilizzazione (Cass. n. 6359/95; 1133/99; 4864/2000; 993/02; 9545/2002; 14753/05; 7499/07)”.</em></p><p> </p><p> </p><p>IL DANNO</p><p>Danno che consisterà nella perdita del maggior corrispettivo, rispetto a quello convenuto, con il conduttore in mora, che una nuova locazione avrebbe consentito.</p><p> </p><p>COME PUO' ESSERE QUANTIFICATO:</p><p style="text-align: left"></p> <ul> <li data-xf-list-type="ul">il maggior danno, ex art. 1591 c.c., presuppone l'accertamento in concreto di una lesione effettiva del patrimonio del locatore, la cui dimostrazione non esigerebbe la prova dell'esistenza di ben precise proposte di locazione o di acquisto. Il giudice dovrebbe provvedere alla quantificazione del maggior danno operando una valutazione complessiva, anche equitativa, delle risultanze istruttorie.</li> </ul> <ul> <li data-xf-list-type="ul">il maggior danno debba essere provato in concreto dal locatore secondo le regole ordinarie, ritenendo necessaria la dimostrazione di un danno ontologicamente certo. </li> </ul><p>Il locatore, nel fornire la prova di tale maggior danno, può avvalersi di elementi presuntivi dotati dei requisiti previsti dall'art. 2729 c.c., purché consentano di ritenere l'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assumersi il godimento dell'immobile dietro corrispettivo.</p><p style="text-align: left"></p><p>Infine, le vere e proprie trattative per la stipulazione di una nuova locazione con terzi si instaurano solo quando sussiste la sufficiente certezza circa l'epoca dell'effettivo rilascio dell'immobile ancora occupato.</p><p> </p><p> </p><p><em>In sintesi, tutto si basa sulla capacità di dimostrare e su quanto il giudice entra nel merito. </em></p><p><em>Considerando i tempi che corrono è strano che un proprietario intimi di andarsene pur sapendo di poter percepire la mensilità...(finito il contratto, non ho un nuovo contratto... mi paghi... perchè non dovrei farti restare?)</em></p><p><em>Mi fa quindi pensare che ci sia effettivamente un nuovo proprietario o cmq una situazione in cui si possa dimostrare il danno... oppure che ci sono ulteriori motivazioni che non sono emerse in questo 3d...</em></p><p> </p><p> </p><p> </p><p style="text-align: left"></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="ludovica83, post: 332463, member: 45256"] [I]“È costante l'indirizzo interpretativo di questa S.C. (Cass. n. 7670/93), secondo cui, in tema di responsabilità del conduttore per il ritardato rilascio di immobile locato, il maggior danno, di cui all'art. 1591 c.c[URL='http://www.altalex.com/index.php?idnot=37104#art1591'].[/URL], seconda parte, che ha natura contrattuale, deve essere concretamente provato dal locatore, per cui il mero fatto del ritardo può legittimare soltanto una condanna generica al risarcimento, richiedendosi per contro, in sede di liquidazione, la specifica prova dell'esistenza del danno medesimo, in rapporto alle condizioni dell'immobile, alla sua ubicazione e alle possibilità di nuova sua utilizzazione, nonchè all'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assicurarsene il godimento dietro corrispettivo, dalle quali emerga il verificarsi di un'effettiva lesione del patrimonio (Cass. n. 29202 e 23720/08). Costituisce, del resto, affermazione risalente e pacifica che, in via generale, la prova del maggior danno non sorge automaticamente, sulla base del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla astratta configurabilità di ipotesi di locazione o vendita del bene (ex plurimis: Cass. n. 4968/97; Cass. n. 993/2002); ma richiede la specifica dimostrazione di un'effettiva lesione del patrimonio del locatore, consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non averlo potuto utilizzare direttamente e tempestivamente, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni pregiudizievoli (Cass. n. 2525/06; 13653/06; 20829/06), con la precisazione che l'onere di detta prova è a carico del locatore, tenuto a dar conto dell'esistenza di ben determinate proposte di locazione o d'acquisto e di concreti propositi di utilizzazione (Cass. n. 6359/95; 1133/99; 4864/2000; 993/02; 9545/2002; 14753/05; 7499/07)”.[/I] IL DANNO Danno che consisterà nella perdita del maggior corrispettivo, rispetto a quello convenuto, con il conduttore in mora, che una nuova locazione avrebbe consentito. COME PUO' ESSERE QUANTIFICATO: [LEFT][SIZE=12px][FONT=arial][COLOR=#555555] [/COLOR][/FONT][/SIZE][/LEFT] [LIST] [*]il maggior danno, ex art. 1591 c.c., presuppone l'accertamento in concreto di una lesione effettiva del patrimonio del locatore, la cui dimostrazione non esigerebbe la prova dell'esistenza di ben precise proposte di locazione o di acquisto. Il giudice dovrebbe provvedere alla quantificazione del maggior danno operando una valutazione complessiva, anche equitativa, delle risultanze istruttorie. [/LIST] [LIST] [*]il maggior danno debba essere provato in concreto dal locatore secondo le regole ordinarie, ritenendo necessaria la dimostrazione di un danno ontologicamente certo. [/LIST] Il locatore, nel fornire la prova di tale maggior danno, può avvalersi di elementi presuntivi dotati dei requisiti previsti dall'art. 2729 c.c., purché consentano di ritenere l'esistenza di soggetti seriamente disposti ad assumersi il godimento dell'immobile dietro corrispettivo. [LEFT][SIZE=12px][FONT=arial][COLOR=#555555] [/COLOR][/FONT][/SIZE][/LEFT] Infine, le vere e proprie trattative per la stipulazione di una nuova locazione con terzi si instaurano solo quando sussiste la sufficiente certezza circa l'epoca dell'effettivo rilascio dell'immobile ancora occupato. [I]In sintesi, tutto si basa sulla capacità di dimostrare e su quanto il giudice entra nel merito. [/I] [I]Considerando i tempi che corrono è strano che un proprietario intimi di andarsene pur sapendo di poter percepire la mensilità...(finito il contratto, non ho un nuovo contratto... mi paghi... perchè non dovrei farti restare?)[/I] [I]Mi fa quindi pensare che ci sia effettivamente un nuovo proprietario o cmq una situazione in cui si possa dimostrare il danno... oppure che ci sono ulteriori motivazioni che non sono emerse in questo 3d...[/I] [I] [/I] [LEFT][SIZE=12px][FONT=arial][COLOR=#555555] [/COLOR][/FONT][/SIZE][/LEFT] [/QUOTE]
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