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L'Esperto Immobiliare Risponde
Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto
Contratto Concordato legge 431/1998 art. 2 comma 3
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<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 264533" data-attributes="member: 31598"><p><span style="font-size: 12px"><em><span style="color: blue"><span style="font-family: 'Verdana'">Nessun strale, apprezzo sempre i tuoi interventi</span></span></em><em><span style="color: blue"><span style="font-family: 'Verdana'">, anche se hai capito che in questo caso non sono d'accordo con la tua interpretazione</span></span></em></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Nessun problema. <img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/thumbsup.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":ok:" title="Ok :ok:" data-shortname=":ok:" /> Lungi da me volerti convincere della mia interpretazione, tengo a precisare solo alcune cose, poi me ne scappo in stazione.</span></span></p><p> </p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><em><span style="color: blue"><span style="font-family: 'Verdana'">Premettendo che il nostro amico ha già avuto una risposta negativa dal suo Comune, il modo in cui vorrebbe risolvere questa convivenza indipendente è tipica degli affitta camere.</span></span></em></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Il solo fatto di locare alcune stanze di un appartamento arredato non significa che il proprietario dello stesso sia effettivamente un affittacamere. “<em>Il modo in cui Giovannino</em> <em>vorrebbe risolvere questa convivenza indipendente è tipica degli affittacamere”</em> solamente se Giovannino avesse alle spalle un’apposita organizzazione di mezzi e di persone in forma d’impresa. Le leggi regionali che disciplinano l’attività di affittacamere, infatti, riportano: “<em>Sono esercizi di affittacamere le strutture, <strong>gestite in forma imprenditoriale</strong>, composte da non più di X camere destinate a clienti…</em>”. </span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Il singolo locatore persona fisica, anche di più unità immobiliari, non è mai stato considerato dall’Agenzia delle Entrate, esercente un’attività di impresa, in quanto l’attività di mera locazione non rappresenta una delle attività commerciali di cui all’art. 2195 del codice civile: quindi, il soggetto che effettua tale attività può essere considerato titolare di reddito d’impresa ai fini fiscali solo nel caso in cui sia presente una idonea organizzazione d’impresa (art. 55, comma 2, lettera <em>a)</em> del TUIR). Pertanto, nel caso di specie, si può presumere che tale requisito non sussista, in quanto l’incasso degli affitti in questione non realizzerebbe alcuna attività d’impresa, bensì il mero godimento dei frutti di un immobile locato. </span></span><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Verdana'">Ora fare comprendere questa cosa ai funzionari comunali è un’impresa titanica...<img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/disappointed.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":disappunto:" title="Disappunto :disappunto:" data-shortname=":disappunto:" /> </span></span></p><p> </p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><em><span style="color: blue"><span style="font-family: 'Verdana'">Già una planimetria valida, per ogni vano risulta impossibile da attuare, per lo meno mantenendo sempre l'immobile abitativo.</span></span></em></span></p><p> </p><p> </p><p><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Il locatore deve semplicemente allegare al contratto la planimetria catastale dell’immobile locato, evidenziando la parte dei locali (camera) concessi in detenzione esclusiva.</span></span></span></p><p> </p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><em><span style="color: blue"><span style="font-family: 'Verdana'">Semmai è l'unità immobiliare una porzione del fabbricato dove insiste l'immobile e se si volesse definire una porzione dell'immobile, le due porzioni dovrebbero avere entrambi la propria autonomia, e cioè con due servizi e o gli impianti e o due ingressi autonomi.</span></span></em></span></p><p> </p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><span style="color: #212121"><span style="font-family: 'Verdana'">Per ovviare a ciò, i vani comuni non devono essere concessi in locazione, ma – come accennavo sopra - solo in uso condiviso. Giovannino può stipulare uno o più contratti agevolati per porzioni d’alloggio, salvo che gli accordi territoriali espressamente li vietino, a condizione che – nel calcolo del canone secondo i parametri contenuti negli accordi locali – tenga conto solo dell’effettiva superficie oggetto della locazione concessa in uso esclusivo. In tal caso restano fruibili le agevolazioni fiscali previste dall’art. 8, comma 1, della legge n°431/1998 (IRPEF e imposta di registro) e, nel caso in cui Giovannino voglia destinare l’immobile a sua abitazione principale (riservandosi due stanze, se bene intendo), in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi (modello Unico), occorre indicare nel primo rigo (RB1), nella colonna 2 (Utilizzo) il codice 1 (immobile utilizzato come abitazione principale) e nella colonna 2 (Utilizzo) del secondo rigo (RB2) il codice 8 (immobile locato a canone “concordato”) e nella colonna 11 (i canoni di locazione ridotti) e nella casella 8 (Continuazione) va barrata la casella per indicare che si tratta dello stesso fabbricato. Riguardo all’IMU, si rimanda alle singole amministrazioni comunali.</span></span></span></p><p> </p><p> </p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><em><span style="color: blue"><span style="font-family: 'Verdana'">Nel 79!</span></span></em></span></p><p> </p><p><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Ho postato di proposito questa sentenza per segnalare che la locazione parziale esisteva già dalla cosiddetta legge dell’equo canone.</span></span></span></p><p> </p><p> </p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><em><span style="color: blue"><span style="font-family: 'Verdana'">La definizione che danno alla porzione di immobile è condizionata dal fatto che si preoccupano di incassare. Anche loro si devono attenere alla legge 431/98 e comunque la loro circolare è attinente alla cedolare secca e non sulla definizione del canone concordato.</span></span></em></span></p><p> </p><p> </p><p><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">L’esempio n°1, che rimanda più che a ragionamenti di tipo giuridico, all’esigenza di evitare complicazioni pratiche, riguarda proprio la contemporanea sottoscrizione di più contratti di locazione a canone convenzionato di porzioni di unità abitativa (porzione A/porzione B) con studenti universitari.</span></span></span></p><p> </p><p> </p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><em><span style="color: blue"><span style="font-family: 'Verdana'">Sorvolando sulla definizione di porzione di immobile, a mio pare, il canone concordato non si può applicare su queste premesse a meno che gli accordi territoriali non abbiano previsto locazioni di stanze anche da parte dei privati.</span></span></em></span></p><p> </p><p> </p><p><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Alla luce di quanto sopra precisato, io ritengo possibile stipulare contratti concordati per una porzione di alloggio (in genere l’uso esclusivo di una camera e la condivisione degli spazi comuni), anche sulla base del fatto non conosco fonti legislative o giuridiche che sanciscano l’illegittimità dell’affitto di singole stanze a canone concordato ovvero pronunce giurisprudenziali di annullamento di locazioni parziali di immobili ad uso abitativo. Se tu potessi postare sentenze di merito, credi, sarei felice di ricredermi.<img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/handshake.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":stretta_di_mano:" title="Stretta di mano :stretta_di_mano:" data-shortname=":stretta_di_mano:" /> </span></span></span></p><p> </p><p><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">A presto</span></span></span></p><p> </p><p><span style="color: black"><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Penny<img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/symbols/heartbeat.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=":amore:" title="Love :amore:" data-shortname=":amore:" /> </span></span></span></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 264533, member: 31598"] [SIZE=3][I][COLOR=blue][FONT=Verdana]Nessun strale, apprezzo sempre i tuoi interventi[/FONT][/COLOR][/I][I][COLOR=blue][FONT=Verdana], anche se hai capito che in questo caso non sono d'accordo con la tua interpretazione[/FONT][/COLOR][/I][/SIZE] [FONT=Verdana][SIZE=3]Nessun problema. :ok: Lungi da me volerti convincere della mia interpretazione, tengo a precisare solo alcune cose, poi me ne scappo in stazione.[/SIZE][/FONT] [SIZE=3][I][COLOR=blue][FONT=Verdana]Premettendo che il nostro amico ha già avuto una risposta negativa dal suo Comune, il modo in cui vorrebbe risolvere questa convivenza indipendente è tipica degli affitta camere.[/FONT][/COLOR][/I][/SIZE] [FONT=Verdana][SIZE=3]Il solo fatto di locare alcune stanze di un appartamento arredato non significa che il proprietario dello stesso sia effettivamente un affittacamere. “[I]Il modo in cui Giovannino[/I] [I]vorrebbe risolvere questa convivenza indipendente è tipica degli affittacamere”[/I] solamente se Giovannino avesse alle spalle un’apposita organizzazione di mezzi e di persone in forma d’impresa. Le leggi regionali che disciplinano l’attività di affittacamere, infatti, riportano: “[I]Sono esercizi di affittacamere le strutture, [B]gestite in forma imprenditoriale[/B], composte da non più di X camere destinate a clienti…[/I]”. [/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Il singolo locatore persona fisica, anche di più unità immobiliari, non è mai stato considerato dall’Agenzia delle Entrate, esercente un’attività di impresa, in quanto l’attività di mera locazione non rappresenta una delle attività commerciali di cui all’art. 2195 del codice civile: quindi, il soggetto che effettua tale attività può essere considerato titolare di reddito d’impresa ai fini fiscali solo nel caso in cui sia presente una idonea organizzazione d’impresa (art. 55, comma 2, lettera [I]a)[/I] del TUIR). Pertanto, nel caso di specie, si può presumere che tale requisito non sussista, in quanto l’incasso degli affitti in questione non realizzerebbe alcuna attività d’impresa, bensì il mero godimento dei frutti di un immobile locato. [/SIZE][/FONT][SIZE=3][FONT=Verdana]Ora fare comprendere questa cosa ai funzionari comunali è un’impresa titanica...:wall: [/FONT][/SIZE] [SIZE=3][I][COLOR=blue][FONT=Verdana]Già una planimetria valida, per ogni vano risulta impossibile da attuare, per lo meno mantenendo sempre l'immobile abitativo.[/FONT][/COLOR][/I][/SIZE] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3]Il locatore deve semplicemente allegare al contratto la planimetria catastale dell’immobile locato, evidenziando la parte dei locali (camera) concessi in detenzione esclusiva.[/SIZE][/FONT][/COLOR] [SIZE=3][I][COLOR=blue][FONT=Verdana]Semmai è l'unità immobiliare una porzione del fabbricato dove insiste l'immobile e se si volesse definire una porzione dell'immobile, le due porzioni dovrebbero avere entrambi la propria autonomia, e cioè con due servizi e o gli impianti e o due ingressi autonomi.[/FONT][/COLOR][/I][/SIZE] [SIZE=3][COLOR=#212121][FONT=Verdana]Per ovviare a ciò, i vani comuni non devono essere concessi in locazione, ma – come accennavo sopra - solo in uso condiviso. Giovannino può stipulare uno o più contratti agevolati per porzioni d’alloggio, salvo che gli accordi territoriali espressamente li vietino, a condizione che – nel calcolo del canone secondo i parametri contenuti negli accordi locali – tenga conto solo dell’effettiva superficie oggetto della locazione concessa in uso esclusivo. In tal caso restano fruibili le agevolazioni fiscali previste dall’art. 8, comma 1, della legge n°431/1998 (IRPEF e imposta di registro) e, nel caso in cui Giovannino voglia destinare l’immobile a sua abitazione principale (riservandosi due stanze, se bene intendo), in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi (modello Unico), occorre indicare nel primo rigo (RB1), nella colonna 2 (Utilizzo) il codice 1 (immobile utilizzato come abitazione principale) e nella colonna 2 (Utilizzo) del secondo rigo (RB2) il codice 8 (immobile locato a canone “concordato”) e nella colonna 11 (i canoni di locazione ridotti) e nella casella 8 (Continuazione) va barrata la casella per indicare che si tratta dello stesso fabbricato. Riguardo all’IMU, si rimanda alle singole amministrazioni comunali.[/FONT][/COLOR][/SIZE] [SIZE=3][I][COLOR=blue][FONT=Verdana]Nel 79![/FONT][/COLOR][/I][/SIZE] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3]Ho postato di proposito questa sentenza per segnalare che la locazione parziale esisteva già dalla cosiddetta legge dell’equo canone.[/SIZE][/FONT][/COLOR] [SIZE=3][I][COLOR=blue][FONT=Verdana]La definizione che danno alla porzione di immobile è condizionata dal fatto che si preoccupano di incassare. Anche loro si devono attenere alla legge 431/98 e comunque la loro circolare è attinente alla cedolare secca e non sulla definizione del canone concordato.[/FONT][/COLOR][/I][/SIZE] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3]L’esempio n°1, che rimanda più che a ragionamenti di tipo giuridico, all’esigenza di evitare complicazioni pratiche, riguarda proprio la contemporanea sottoscrizione di più contratti di locazione a canone convenzionato di porzioni di unità abitativa (porzione A/porzione B) con studenti universitari.[/SIZE][/FONT][/COLOR] [SIZE=3][I][COLOR=blue][FONT=Verdana]Sorvolando sulla definizione di porzione di immobile, a mio pare, il canone concordato non si può applicare su queste premesse a meno che gli accordi territoriali non abbiano previsto locazioni di stanze anche da parte dei privati.[/FONT][/COLOR][/I][/SIZE] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3]Alla luce di quanto sopra precisato, io ritengo possibile stipulare contratti concordati per una porzione di alloggio (in genere l’uso esclusivo di una camera e la condivisione degli spazi comuni), anche sulla base del fatto non conosco fonti legislative o giuridiche che sanciscano l’illegittimità dell’affitto di singole stanze a canone concordato ovvero pronunce giurisprudenziali di annullamento di locazioni parziali di immobili ad uso abitativo. Se tu potessi postare sentenze di merito, credi, sarei felice di ricredermi.:accordo: [/SIZE][/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3]A presto[/SIZE][/FONT][/COLOR] [COLOR=black][FONT=Verdana][SIZE=3]Penny:amore: [/SIZE][/FONT][/COLOR] [/QUOTE]
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