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L'Esperto Immobiliare Risponde
Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto
Disdetta contratto per problemi appartamento
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Testo
<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 361569" data-attributes="member: 31598"><p>Il riscontrato vizio parrebbe legittimare il recesso anticipato per gravi motivi (il vizio insorto in corso di rapporto dovrà essere indicato nella comunicazione di recesso al locatore). Riguardo il risarcimento giudiziale del danno, a mio avviso, se riuscite a dimostrare davanti ad un giudice che il vizio era conosciuto dal locatore al momento della consegna, potreste anche richiedere i danni, ai sensi dell’articolo 1578, secondo comma del codice civile, ma, essendo voi stati i primi affittuari, e il vizio sopravvenuto manifestatosi dopo più di un anno dalla consegna, la vedo dura.</p><p></p><p>Questo è quanto posso dire, in prima approssimazione, non potendo esaminare il contratto (per verificare eventuali deroghe agli articoli 1578-1581 del codice civile) ed eventuali comunicazioni intercorse tra di voi, nè verificare in concreto la causa del vizio (servirebbe una perizia firmata da un tecnico).</p><p></p><p>A prescindere da eventuali accordi liberi, tra di voi e la proprietà, di risoluzione anticipata consensuale (magari con preavviso minore del dovuto) o riduzione del canone di locazione, in caso di contestazione, l’azione di risoluzione del contratto o eventuali azioni di riduzione del corrispettivo, proporzionale alla diminuita godibilità dell’immobile a causa del vizio, devono passare attraverso un accertamento giudiziale (mediazione civile), portando come prova riscontri documentali e/o perizie, atti ad accertare la fondatezza del vizio supposto: la norma citata non stabilisce un termine di decadenza per la denuncia, come diversamente è previsto in materia di vendita (art. 1495 cod. civ.).</p><p></p><p>A seconda della gravità e della tollerabilità del vizio (verrà valutato anche il comportamento tenuto dai conduttori, nel caso di specie l'uso prolungato nel tempo dell'immobile, pur nella (parziale) inerzia del locatore, che ha reso più o meno tollerabile la situazione), vale a dire quanto il vizio stesso incide sul godimento del bene, il giudice deciderà se porre termine alla locazione o farla proseguire a canone ridotto. Solo dal momento in cui il giudice decreta risolto il contratto, potreste smettere di versare il canone di locazione (ed eventualmente riottenere la restituzione parziale o totale dei canoni già pagati). Essendo un vizio di condensazione – mi pare di capire – limitato ad alcune aree dell’abitazione, in particolare in cantina e, suppongo, a livello del piano terra, il magistrato (salvo una relazione dell’ASL che attesti l’inabitabilità del bene locato) potrebbe (il condizionale è d’obbligo) decidere di non risolvere il contratto, in quanto non impedirebbe l’uso e il godimento ad uso abitativo dell’intero immobile, ma imponga una riduzione di canone.</p><p></p><p>In questo momento continuate a fruire del bene, anche se affetto da vizi, per cui, salvo accordi diversi, sempre possibili tra di voi, siete tenuti a corrispondere il canone di locazione fino a risoluzione del contratto (che può essere per recesso anticipato per gravi motivi o disdetta a scadenza).</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 361569, member: 31598"] Il riscontrato vizio parrebbe legittimare il recesso anticipato per gravi motivi (il vizio insorto in corso di rapporto dovrà essere indicato nella comunicazione di recesso al locatore). Riguardo il risarcimento giudiziale del danno, a mio avviso, se riuscite a dimostrare davanti ad un giudice che il vizio era conosciuto dal locatore al momento della consegna, potreste anche richiedere i danni, ai sensi dell’articolo 1578, secondo comma del codice civile, ma, essendo voi stati i primi affittuari, e il vizio sopravvenuto manifestatosi dopo più di un anno dalla consegna, la vedo dura. Questo è quanto posso dire, in prima approssimazione, non potendo esaminare il contratto (per verificare eventuali deroghe agli articoli 1578-1581 del codice civile) ed eventuali comunicazioni intercorse tra di voi, nè verificare in concreto la causa del vizio (servirebbe una perizia firmata da un tecnico). A prescindere da eventuali accordi liberi, tra di voi e la proprietà, di risoluzione anticipata consensuale (magari con preavviso minore del dovuto) o riduzione del canone di locazione, in caso di contestazione, l’azione di risoluzione del contratto o eventuali azioni di riduzione del corrispettivo, proporzionale alla diminuita godibilità dell’immobile a causa del vizio, devono passare attraverso un accertamento giudiziale (mediazione civile), portando come prova riscontri documentali e/o perizie, atti ad accertare la fondatezza del vizio supposto: la norma citata non stabilisce un termine di decadenza per la denuncia, come diversamente è previsto in materia di vendita (art. 1495 cod. civ.). A seconda della gravità e della tollerabilità del vizio (verrà valutato anche il comportamento tenuto dai conduttori, nel caso di specie l'uso prolungato nel tempo dell'immobile, pur nella (parziale) inerzia del locatore, che ha reso più o meno tollerabile la situazione), vale a dire quanto il vizio stesso incide sul godimento del bene, il giudice deciderà se porre termine alla locazione o farla proseguire a canone ridotto. Solo dal momento in cui il giudice decreta risolto il contratto, potreste smettere di versare il canone di locazione (ed eventualmente riottenere la restituzione parziale o totale dei canoni già pagati). Essendo un vizio di condensazione – mi pare di capire – limitato ad alcune aree dell’abitazione, in particolare in cantina e, suppongo, a livello del piano terra, il magistrato (salvo una relazione dell’ASL che attesti l’inabitabilità del bene locato) potrebbe (il condizionale è d’obbligo) decidere di non risolvere il contratto, in quanto non impedirebbe l’uso e il godimento ad uso abitativo dell’intero immobile, ma imponga una riduzione di canone. In questo momento continuate a fruire del bene, anche se affetto da vizi, per cui, salvo accordi diversi, sempre possibili tra di voi, siete tenuti a corrispondere il canone di locazione fino a risoluzione del contratto (che può essere per recesso anticipato per gravi motivi o disdetta a scadenza). [/QUOTE]
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