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L'Esperto Immobiliare Risponde
Fisco Tasse e Agevolazioni per la Casa
Divisione immobile in due unità, agevolazione prima casa e plusvalenza
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<blockquote data-quote="CheCasa!" data-source="post: 550704" data-attributes="member: 56079"><p>La normativa dice che se vendi la prima casa entro 5 anni dall'acquisto hai un anno di tempo per poter acquistare, senza perdere le agevolazioni, un immobile da adibire ad abitazione principale (non necessariamente un'altra prima casa).</p><p></p><p>Quindi, per non perdere le agevolazioni prima casa sull'immobile acquistato nel 2016 poco importa che la residenza permanga nel nuovo immobile acquistato o in uno dei due che dovessero derivare dalla successiva divisione.</p><p></p><p>Invece le agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto, ed il credito d'imposta relativo, richiedono la residenza all'interno del comune quindi è possibile acquistare l'immobile "interamente", spostarci la residenza e poi dividerlo successivamente,senza perdere le agevolazioni prima casa ma... nella successiva vendita di uno dei due appartamenti ricavati dalla divisione, si perderebbero comunque proporzionalmente le agevolazioni in modo definitivo e ci sarebbe da pagare la plusvalenza, sempre in proporzione al valore delle due nuove unità immobiliari.</p><p></p><p>Cosa significa?</p><p>Ammettiamo che il nuovo acquisto sia stato effettuato a 100.000 e che da perizia giurata (consigliabile) le due unità divise valgano una 120.000 ed una 80.000.</p><p>Se rivendessi quella da 120.000,00 dovrei considerare come valore iniziale, in proporzione, 60.000, valore al quale, sempre in proporzione, dovrei aggiungere i costi sostenuti per la ristrutturazione e la divisione.</p><p></p><p>Questo al fine di calcolare la plusvalenza.</p><p></p><p>Invece, per quanto concerne le agevolazioni prima casa, la vendita entro 5 anni di una delle abitazioni ricavate dopo la divisione comporterebbe, sempre in proporzione, la perdita delle agevolazioni con il conseguente pagamento di sanzioni ed interessi moratori.</p><p></p><p>In merito alla questione della residenza per un periodo superiore al 50% del tempo + 1 giorno, che evita il pagamento di plusvalenze, questa si calcola dal momento in cui si trasferisce la residenza nell'appartamento unito e solo dalla divisione si interrompe il conteggio, sempre che non si scelga di mantenere la residenza nell'immobile che si voglia rivendere, proprio per incrementarne la "durata".</p><p></p><p>Vendere l'appartamento diviso direttamente al nuovo proprietario senza intestarselo? Possibile ma entrano in gioco altre questioni (recupero fiscale dei costi di ristrutturazione quale promissario acquirente che non conclude l'acquisto, plusvalenze sulla cessione del compromesso... ) che forse potrebbero comportare l'ulteriore complicazione di una posizione già di per sè non semplicissima...</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="CheCasa!, post: 550704, member: 56079"] La normativa dice che se vendi la prima casa entro 5 anni dall'acquisto hai un anno di tempo per poter acquistare, senza perdere le agevolazioni, un immobile da adibire ad abitazione principale (non necessariamente un'altra prima casa). Quindi, per non perdere le agevolazioni prima casa sull'immobile acquistato nel 2016 poco importa che la residenza permanga nel nuovo immobile acquistato o in uno dei due che dovessero derivare dalla successiva divisione. Invece le agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto, ed il credito d'imposta relativo, richiedono la residenza all'interno del comune quindi è possibile acquistare l'immobile "interamente", spostarci la residenza e poi dividerlo successivamente,senza perdere le agevolazioni prima casa ma... nella successiva vendita di uno dei due appartamenti ricavati dalla divisione, si perderebbero comunque proporzionalmente le agevolazioni in modo definitivo e ci sarebbe da pagare la plusvalenza, sempre in proporzione al valore delle due nuove unità immobiliari. Cosa significa? Ammettiamo che il nuovo acquisto sia stato effettuato a 100.000 e che da perizia giurata (consigliabile) le due unità divise valgano una 120.000 ed una 80.000. Se rivendessi quella da 120.000,00 dovrei considerare come valore iniziale, in proporzione, 60.000, valore al quale, sempre in proporzione, dovrei aggiungere i costi sostenuti per la ristrutturazione e la divisione. Questo al fine di calcolare la plusvalenza. Invece, per quanto concerne le agevolazioni prima casa, la vendita entro 5 anni di una delle abitazioni ricavate dopo la divisione comporterebbe, sempre in proporzione, la perdita delle agevolazioni con il conseguente pagamento di sanzioni ed interessi moratori. In merito alla questione della residenza per un periodo superiore al 50% del tempo + 1 giorno, che evita il pagamento di plusvalenze, questa si calcola dal momento in cui si trasferisce la residenza nell'appartamento unito e solo dalla divisione si interrompe il conteggio, sempre che non si scelga di mantenere la residenza nell'immobile che si voglia rivendere, proprio per incrementarne la "durata". Vendere l'appartamento diviso direttamente al nuovo proprietario senza intestarselo? Possibile ma entrano in gioco altre questioni (recupero fiscale dei costi di ristrutturazione quale promissario acquirente che non conclude l'acquisto, plusvalenze sulla cessione del compromesso... ) che forse potrebbero comportare l'ulteriore complicazione di una posizione già di per sè non semplicissima... [/QUOTE]
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