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L'Esperto Immobiliare Risponde
Fisco Tasse e Agevolazioni per la Casa
Divisione immobile in due unità, agevolazione prima casa e plusvalenza
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<blockquote data-quote="AlexImmRoma" data-source="post: 550850" data-attributes="member: 72150"><p>Grazie per la risposta illuminante!</p><p></p><p>Se ho inteso bene, mi sembra di capire che l'unico problema effettivo sarebbe la <strong>perdita dei benefici prima casa</strong> su almeno una delle due unita' che si verrebbero a creare dopo la divisione.</p><p></p><p>In particolare, prendendo spunto dal tuo esempio, mi puoi confermare il seguente calcolo e quale, eventualmente, e' corretto:</p><p></p><p><u><strong>Vendita Appartamento1 al prezzo di 120.000</strong> (valore iniziale 60.000) si pagano:</u></p><p>9% su 60.000= 5.400 euro di registro + multa + interessi ?</p><p>oppure</p><p>9% su 120.000= 10.800 euro di registro +multa +interessi ?</p><p>(perche' parli di <strong>"perizia giurata"</strong>, e' necessaria oppure e' meglio per tutelarsi nei confronti dell'agenzia delle entrate in caso di accertamenti?)</p><p></p><p>Mentre invece per quanto riguarda <strong>la plusvalenza</strong> l'importante e' effettuare la divisione formale poco prima della vendita in modo che il tempo di residenza sull'unicum vada a soddisfare la regola del 50%+1 giorno, e quindi ad annulare la tassazione sulla stessa (correggimi se sbaglio).</p><p>Mi domando pero' il perche', al momento della divisione e vendita, sull' App1, e' come se il vecchio proprietario non abbia trascorso alcun giono in esso come "dimora abituale" (l'appartamento non esisteva prima), siamo sicuri che per il fisco questo vada bene e dunque si consideri il periodo di "dimora abituale" trascorso nell'immobile intero valente anche nella divisione e vita delle 2 successive unita'?</p><p></p><p></p><p>Potresti argomentare maggiormente questo punto:</p><p><em>"Vendere l'appartamento diviso direttamente al nuovo proprietario senza intestarselo? Possibile ma entrano in gioco altre questioni (<strong>recupero fiscale dei costi di ristrutturazione quale promissario acquirente che non conclude l'acquisto, plusvalenze sulla cessione del compromesso... </strong>)"</em></p><p></p><p>Attualmente devo calcolare tutte le spese e decidere se suggerire o no questa alternativa al cliente, ma per farlo devo capire quale tasse andrebbe a pagare e come fagliele evitare legalmente, o almeno ridurle al minimo.</p><p></p><p>Considera che i costi di divisione sarebbero minimi in quanto l'appartamento e' dotato di due ingressi indipendenti e sarebbe esclusivamente da creare un muro divisorio.</p><p>Tu che cosa faresti? C'e' qualche modo per evitare registro al 9% e plusvalenza, a parte quanto detto? Non capisco come potrebbe avvenire una <strong>cessione di compromesso</strong> su un immobile non esistente...</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="AlexImmRoma, post: 550850, member: 72150"] Grazie per la risposta illuminante! Se ho inteso bene, mi sembra di capire che l'unico problema effettivo sarebbe la [B]perdita dei benefici prima casa[/B] su almeno una delle due unita' che si verrebbero a creare dopo la divisione. In particolare, prendendo spunto dal tuo esempio, mi puoi confermare il seguente calcolo e quale, eventualmente, e' corretto: [U][B]Vendita Appartamento1 al prezzo di 120.000[/B] (valore iniziale 60.000) si pagano:[/U] 9% su 60.000= 5.400 euro di registro + multa + interessi ? oppure 9% su 120.000= 10.800 euro di registro +multa +interessi ? (perche' parli di [B]"perizia giurata"[/B], e' necessaria oppure e' meglio per tutelarsi nei confronti dell'agenzia delle entrate in caso di accertamenti?) Mentre invece per quanto riguarda [B]la plusvalenza[/B] l'importante e' effettuare la divisione formale poco prima della vendita in modo che il tempo di residenza sull'unicum vada a soddisfare la regola del 50%+1 giorno, e quindi ad annulare la tassazione sulla stessa (correggimi se sbaglio). Mi domando pero' il perche', al momento della divisione e vendita, sull' App1, e' come se il vecchio proprietario non abbia trascorso alcun giono in esso come "dimora abituale" (l'appartamento non esisteva prima), siamo sicuri che per il fisco questo vada bene e dunque si consideri il periodo di "dimora abituale" trascorso nell'immobile intero valente anche nella divisione e vita delle 2 successive unita'? Potresti argomentare maggiormente questo punto: [I]"Vendere l'appartamento diviso direttamente al nuovo proprietario senza intestarselo? Possibile ma entrano in gioco altre questioni ([B]recupero fiscale dei costi di ristrutturazione quale promissario acquirente che non conclude l'acquisto, plusvalenze sulla cessione del compromesso... [/B])"[/I] Attualmente devo calcolare tutte le spese e decidere se suggerire o no questa alternativa al cliente, ma per farlo devo capire quale tasse andrebbe a pagare e come fagliele evitare legalmente, o almeno ridurle al minimo. Considera che i costi di divisione sarebbero minimi in quanto l'appartamento e' dotato di due ingressi indipendenti e sarebbe esclusivamente da creare un muro divisorio. Tu che cosa faresti? C'e' qualche modo per evitare registro al 9% e plusvalenza, a parte quanto detto? Non capisco come potrebbe avvenire una [B]cessione di compromesso[/B] su un immobile non esistente... [/QUOTE]
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