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L'Esperto Immobiliare Risponde
Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto
Enorme pasticcio tra nudo proprietario e usufruttuario su contratto di locazione
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Testo
<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 353084" data-attributes="member: 31598"><p>Muovo da questa premessa. Il nudo proprietario – ove sussista il consenso e un mandato dell’usufruttuario – può benissimo sottoscrivere un contratto di locazione per conto di quest’ultimo. Tuttavia, ai fini di evitare l’accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, sarebbe stato opportuno quanto meno dare atto nel contratto che l’usufruttuario era tua madre, di cui tu eri il semplice mandatario. Ciò non implica necessariamente la nullità del contratto che può continuare ad esplicare i suoi effetti. Ma non sembrerebbe il caso di specie.</p><p></p><p>A questo punto, la domanda da porsi è: è possibile fare una variazione contrattuale nel caso in esame? Se l’ufficio competente lo ritiene possibile, si va per semplice variazione di titolarità, indicando, con riferimento al contratto XXX, che tutte le parti in causa (usufruttuario, nudo proprietario e conduttore) hanno erroneamente indicato quale locatore il nudo proprietario, anziché l’usufruttuario: ciò comporterebbe portare in registrazione una scrittura privata in bollo, versando 67 euro (modello F23, cod. trib. 109T). Se, invece, l’ufficio ritiene non percorribile tale strada (non esiste a monte un “regolare” contratto), non rimane altro che risolvere consensualmente il contratto in essere e registrarne uno nuovo, da assoggettare a cedolare secca (che conviene ora – salvo inflazione e detrazioni fiscali - anche per i redditi bassi sia per i “liberi” che per i concordati), in capo a tua madre.</p><p></p><p>Quasi certamente l’ufficio del Registro farà pagare all’usufruttuario, oltre l’imposta dovuta, anche la sanzione (oltre l’anno = 120%) + interessi per non aver registrato il contratto nei termini di legge. Passando, ora, al versante “Imposte dirette”, è possibile sistemare “il pasticcio” facendo una dichiarazione integrativa a favore del nudo proprietario, in pratica quest’ultimo godrà di un credito d’imposta (quadro RX del modello UNICO) per redditi erroneamente dichiarati, e facendo, a sua volta, l’usufruttuario una dichiarazione integrativa, pagando una sanzione per omessa o infedele dichiarazione dei redditi nei modi che ti verranno indicati dall’ufficio competente: il tutto entro il termine ultimo della prossima dichiarazione dei redditi, vale a dire settembre 2014 (si consiglia, comunque, di affrettare i tempi, segnalandolo entro il 31 dicembre di quest’anno).</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 353084, member: 31598"] Muovo da questa premessa. Il nudo proprietario – ove sussista il consenso e un mandato dell’usufruttuario – può benissimo sottoscrivere un contratto di locazione per conto di quest’ultimo. Tuttavia, ai fini di evitare l’accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate, sarebbe stato opportuno quanto meno dare atto nel contratto che l’usufruttuario era tua madre, di cui tu eri il semplice mandatario. Ciò non implica necessariamente la nullità del contratto che può continuare ad esplicare i suoi effetti. Ma non sembrerebbe il caso di specie. A questo punto, la domanda da porsi è: è possibile fare una variazione contrattuale nel caso in esame? Se l’ufficio competente lo ritiene possibile, si va per semplice variazione di titolarità, indicando, con riferimento al contratto XXX, che tutte le parti in causa (usufruttuario, nudo proprietario e conduttore) hanno erroneamente indicato quale locatore il nudo proprietario, anziché l’usufruttuario: ciò comporterebbe portare in registrazione una scrittura privata in bollo, versando 67 euro (modello F23, cod. trib. 109T). Se, invece, l’ufficio ritiene non percorribile tale strada (non esiste a monte un “regolare” contratto), non rimane altro che risolvere consensualmente il contratto in essere e registrarne uno nuovo, da assoggettare a cedolare secca (che conviene ora – salvo inflazione e detrazioni fiscali - anche per i redditi bassi sia per i “liberi” che per i concordati), in capo a tua madre. Quasi certamente l’ufficio del Registro farà pagare all’usufruttuario, oltre l’imposta dovuta, anche la sanzione (oltre l’anno = 120%) + interessi per non aver registrato il contratto nei termini di legge. Passando, ora, al versante “Imposte dirette”, è possibile sistemare “il pasticcio” facendo una dichiarazione integrativa a favore del nudo proprietario, in pratica quest’ultimo godrà di un credito d’imposta (quadro RX del modello UNICO) per redditi erroneamente dichiarati, e facendo, a sua volta, l’usufruttuario una dichiarazione integrativa, pagando una sanzione per omessa o infedele dichiarazione dei redditi nei modi che ti verranno indicati dall’ufficio competente: il tutto entro il termine ultimo della prossima dichiarazione dei redditi, vale a dire settembre 2014 (si consiglia, comunque, di affrettare i tempi, segnalandolo entro il 31 dicembre di quest’anno). [/QUOTE]
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