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<blockquote data-quote="bemipefe" data-source="post: 638791" data-attributes="member: 79238"><p>Ho le tue spesse perplessità. Ci sono infatti molti costi nascosti che limitano le disponibilità liquide di un acquirente che dovrebbero servire anche per il dopo acquisto come la ristrutturazione e l'arredamento della casa.</p><p></p><p>Dalla delibera della perizia esce il valore che la banca è disposta a finanziare e tipicamente è minore o uguale al prezzo di acquisto. Mi è stato detto solo in casi particolari le banche deliberano un valore maggiore del prezzo di acquisto. Lo fanno ad esempio per mascherare un mutuo all'80% da mutuo al 90% o più (Ti finanziano l'80% ma di un valore maggiore di quello a cui tu acquisti e il risultato è che tu devi sborsare di tasca tua meno del 20%). Mettendoci nel caso in cui il valore deliberato è minore a quello di acquisto tu dovrai mettere più del 20% del prezzo di acquisito (la banca finanzia l'80% del valore che però potrebbe essere il 78-75% del prezzo di acquisto). Ecco che in pratica abbiamo creato un costo ulteriore. </p><p></p><p>Altra costo nascosto è quello della caparra confirmatoria che da quello che ho capito funge da acconto sul prezzo. Sempre da quello che ho capito i soldi versati alla proposta sono si a garanzia dell'impegno ma ti verranno restituiti solo se la proposta viene rifiutata e non si procede ulteriormente. Viceversa il venditore incassa i soldi della caparra. E' vero che questi ti vengono scalati dall'importo dovuto ma significa anche che sono soldi non assorbiti dall'importo erogato dalla banca. Dal punto di vista dell'acquirente sarebbe meglio pagare una rata più alta per un importo dovuto maggiore (il costo è diluito nel tempo) piuttosto che versare 10.000€ liquide tutte insieme. Quindi questo è un altro costo che limita le disponibilità dell'acquirente. Non mi è chiaro poi se al compromesso devo versare di nuovo dei soldi a conferma dell'impegno. In questo caso è di nuovo un costo aggiuntivo.</p><p></p><p>Forse si potrebbe limitare l'esborso di denaro da parte dell'acquirente utilizzando una caparra penitenziale invece che confirmatoria. In questo caso infatti l'importo viene trattenuto solo nel caso di recesso dell'acquirente che è inadempiente a quanto firmato nella proposta. Se la proposta viene accettata la caparra penitenziale è restituita. Quindi sono soldi che hai in più a disposizione. Da quanto ho appreso però questa formula non viene accettata da tutte le agenzie che prediligono la confirmatoria.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="bemipefe, post: 638791, member: 79238"] Ho le tue spesse perplessità. Ci sono infatti molti costi nascosti che limitano le disponibilità liquide di un acquirente che dovrebbero servire anche per il dopo acquisto come la ristrutturazione e l'arredamento della casa. Dalla delibera della perizia esce il valore che la banca è disposta a finanziare e tipicamente è minore o uguale al prezzo di acquisto. Mi è stato detto solo in casi particolari le banche deliberano un valore maggiore del prezzo di acquisto. Lo fanno ad esempio per mascherare un mutuo all'80% da mutuo al 90% o più (Ti finanziano l'80% ma di un valore maggiore di quello a cui tu acquisti e il risultato è che tu devi sborsare di tasca tua meno del 20%). Mettendoci nel caso in cui il valore deliberato è minore a quello di acquisto tu dovrai mettere più del 20% del prezzo di acquisito (la banca finanzia l'80% del valore che però potrebbe essere il 78-75% del prezzo di acquisto). Ecco che in pratica abbiamo creato un costo ulteriore. Altra costo nascosto è quello della caparra confirmatoria che da quello che ho capito funge da acconto sul prezzo. Sempre da quello che ho capito i soldi versati alla proposta sono si a garanzia dell'impegno ma ti verranno restituiti solo se la proposta viene rifiutata e non si procede ulteriormente. Viceversa il venditore incassa i soldi della caparra. E' vero che questi ti vengono scalati dall'importo dovuto ma significa anche che sono soldi non assorbiti dall'importo erogato dalla banca. Dal punto di vista dell'acquirente sarebbe meglio pagare una rata più alta per un importo dovuto maggiore (il costo è diluito nel tempo) piuttosto che versare 10.000€ liquide tutte insieme. Quindi questo è un altro costo che limita le disponibilità dell'acquirente. Non mi è chiaro poi se al compromesso devo versare di nuovo dei soldi a conferma dell'impegno. In questo caso è di nuovo un costo aggiuntivo. Forse si potrebbe limitare l'esborso di denaro da parte dell'acquirente utilizzando una caparra penitenziale invece che confirmatoria. In questo caso infatti l'importo viene trattenuto solo nel caso di recesso dell'acquirente che è inadempiente a quanto firmato nella proposta. Se la proposta viene accettata la caparra penitenziale è restituita. Quindi sono soldi che hai in più a disposizione. Da quanto ho appreso però questa formula non viene accettata da tutte le agenzie che prediligono la confirmatoria. [/QUOTE]
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