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La banca può ipotecare solo una quota di un immobile in comproprietà ?
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<blockquote data-quote="Kurt" data-source="post: 293716" data-attributes="member: 49317"><p>Si tratta di proprietà indivisa con quote di proprietà come previste dal codice civile o dal testamento (non essendo indicato il rapporto che legava il de <em>cuius</em> ai diversi eredi non possiamo conoscere quale delle due ipotesi si sia verificata) ed è da questi documenti che scaturiscono le percentuali di proprietà.</p><p> </p><p>Stabilito che esiste una comproprietà il creditore può agire verso tutti i beni del soggetto debitore, tant'è che ha iscritto ipoteca solo sulla quota della debitrice.</p><p>Eventuale opposizione può essere fatta in ragione di motivi nascenti dal titolo che ha consentito l'iscrizione o da errori procedurali, nulla rileva se il bene è in comproprietà. L'assenso all'iscrizione è necessario solo in ipotesi di ipoteca volontaria (garanzia per un prestito).</p><p> </p><p>Per quanto riguarda la possibilità d'acquistare la quota della debitrice la vedo dura. Nel senso che la vendita prevede che la debitrice sia concorde a vendere, poi si possono stabilire tutti gli accordi che si voglkiono con la banca ma in atto deve essere sempre espressa la libera volontà della debitrice. Non sappiamo se questa volontà sarà espressa e se sarà consenziente al blocco del corrispettivo a favore della banca.</p><p> </p><p>Se ci fosse la volontà di vendere limitando al massimo i danni economici allora la trattativa con la banca sarebbe più semplice contando su alcuni elementi di fatto:</p><p>a) le banche hanno svalutato pesantemente i crediti incagliati (a circa il 50% del</p><p> presumibile prezzo di realizzo in asta dell'immobile - in questo caso della quota</p><p> - dedotte le spese per il realizzo);</p><p>b) il tempo è denaro. Una procedura di vendita in asta comporta anni di gestione</p><p> e di fermo dl denaro. Meglio pochi maledetti ma subito piuttosto che un</p><p> qualcosa di incerto in un lontano futuro;</p><p>c) la gestione oltre che costi per la banca comporta rogne per i funzionari che la</p><p> gestiscono e che sono valutati per quanto fanno rientrare nelle casse della</p><p> banca. Funzionari differenti da quelli che hanno erogato il credito e che</p><p> vedono i loro MOL gravati dalle perdite sui crediti;</p><p>d) i valori degli immobili venduti in asta sono molto inferiori alle perizie effettuate</p><p> dai periti dei Tribunali. Del resto visto che di denaro in giro c'è ne poco, chi</p><p> l'ha decide i prezzi. Le banche lo sanno.</p><p>e) in ipotesi di vendite per % di proprietà indivise è difficile che un terzo acquisti.</p><p> Di conseguenza uno o più degli altri comproprietari possono acquistare in asta</p><p> a prezzi molto inferiori rispetto a quelli possibili in libera trattativa. (soluzione</p><p> che privilegerei se fosse coinvolto nella vicenda)</p><p> </p><p>Naturalmente questo in linea generale poi gli ammontari in gioco fanno la differenza.</p><p>Kurt</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Kurt, post: 293716, member: 49317"] Si tratta di proprietà indivisa con quote di proprietà come previste dal codice civile o dal testamento (non essendo indicato il rapporto che legava il de [I]cuius[/I] ai diversi eredi non possiamo conoscere quale delle due ipotesi si sia verificata) ed è da questi documenti che scaturiscono le percentuali di proprietà. Stabilito che esiste una comproprietà il creditore può agire verso tutti i beni del soggetto debitore, tant'è che ha iscritto ipoteca solo sulla quota della debitrice. Eventuale opposizione può essere fatta in ragione di motivi nascenti dal titolo che ha consentito l'iscrizione o da errori procedurali, nulla rileva se il bene è in comproprietà. L'assenso all'iscrizione è necessario solo in ipotesi di ipoteca volontaria (garanzia per un prestito). Per quanto riguarda la possibilità d'acquistare la quota della debitrice la vedo dura. Nel senso che la vendita prevede che la debitrice sia concorde a vendere, poi si possono stabilire tutti gli accordi che si voglkiono con la banca ma in atto deve essere sempre espressa la libera volontà della debitrice. Non sappiamo se questa volontà sarà espressa e se sarà consenziente al blocco del corrispettivo a favore della banca. Se ci fosse la volontà di vendere limitando al massimo i danni economici allora la trattativa con la banca sarebbe più semplice contando su alcuni elementi di fatto: a) le banche hanno svalutato pesantemente i crediti incagliati (a circa il 50% del presumibile prezzo di realizzo in asta dell'immobile - in questo caso della quota - dedotte le spese per il realizzo); b) il tempo è denaro. Una procedura di vendita in asta comporta anni di gestione e di fermo dl denaro. Meglio pochi maledetti ma subito piuttosto che un qualcosa di incerto in un lontano futuro; c) la gestione oltre che costi per la banca comporta rogne per i funzionari che la gestiscono e che sono valutati per quanto fanno rientrare nelle casse della banca. Funzionari differenti da quelli che hanno erogato il credito e che vedono i loro MOL gravati dalle perdite sui crediti; d) i valori degli immobili venduti in asta sono molto inferiori alle perizie effettuate dai periti dei Tribunali. Del resto visto che di denaro in giro c'è ne poco, chi l'ha decide i prezzi. Le banche lo sanno. e) in ipotesi di vendite per % di proprietà indivise è difficile che un terzo acquisti. Di conseguenza uno o più degli altri comproprietari possono acquistare in asta a prezzi molto inferiori rispetto a quelli possibili in libera trattativa. (soluzione che privilegerei se fosse coinvolto nella vicenda) Naturalmente questo in linea generale poi gli ammontari in gioco fanno la differenza. Kurt [/QUOTE]
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