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L'Esperto Immobiliare Risponde
Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto
Locazione con futura vendita. qualche dubbio
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<blockquote data-quote="Blocscorr" data-source="post: 598464" data-attributes="member: 49959"><p>Buongiorno e grazie per i vostri contributi. Sto trattando direttamente la vendita dell'immobile ed è ovvio che in fase di formalizzazione dell'accordo provvederò a rivolgermi ad un notaio di fiducia. L'immobile de quo, per caratteristiche e posizione, risulta interessante per una fetta di acquirenti piuttosto ridotta, per cui se si presenta l'occasione di una vendita, anche se posticipata, non è il caso di fare i preziosi. Quindi preferisco correre il rischio che tra due anni il potenziale acquirente rinunci alla vendita piuttosto che sperare di trovare un nuovo acquirente. E' ovvio però che prima di dare l'ok ho necessità di capire se ciò di cui sto discutendo con il potenziale acquirente ha delle basi legali oppure stiamo discutendo del nulla.</p><p></p><p>Ora mi è chiaro che esiste la formula del rent to buy, dove però c'è da metter in conto una componente per l'affitto ed una per la caparra. Inoltre mi è anche chiaro che se nella componente dell'affitto è indicata una cifra simbolica (volendo così computare esclusivamente i canoni come acconto-prezzo) il contratto potrebbe ritenersi nullo. Il problema è che l'acquirente vuole pagarmi un canone di locazione in linea con i prezzi di mercato ma fare in modo che sia decurtato interamente dal prezzo finale. Come ne usciamo? Penso che la questione possa risolversi facilmente scontando il prezzo finale dell'immobile... in soldoni ... ci siamo accordati per 100mila, il cliente vorrebbe darmi 400 euro al mese per 2 anni considerandoli interamente come caparra, ma ciò non si può fare, perchè una componente del canone deve andare per forza a coprire la locazione. Però credo che nessuno possa vietarci di scrivere sul contratto che l'immobile sarà venduto a 90mila euro, invece di 100. Sulla carta i canoni mensili saranno indicati come somma di un canone di locazione + caparra (ad esempio 350 + 50)... ma nella pratica l'acquirente acquisterà ad un prezzo che tiene conto di quanto versato interamente... Io ci andrò a pagare le tasse sulla locazione... ma non è un problema.. troveremo il modo di indicare un prezzo finale tale da tener conto di tutte le spese accessorie. Però qui sorge il problema. Quando andrà in banca a dire "io ho già versato 10.000 euro di anticipo", non avrà una carta di appoggio, perchè sul contratto è indicato che la componente della caparra è 50 euro al mese (quindi un migliaio di euro di anticipo). La banca come si regolerebbe? E quale potrebbe essere una possibile soluzione per conciliare le esigenze del cliente e i requisiti della banca?</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Blocscorr, post: 598464, member: 49959"] Buongiorno e grazie per i vostri contributi. Sto trattando direttamente la vendita dell'immobile ed è ovvio che in fase di formalizzazione dell'accordo provvederò a rivolgermi ad un notaio di fiducia. L'immobile de quo, per caratteristiche e posizione, risulta interessante per una fetta di acquirenti piuttosto ridotta, per cui se si presenta l'occasione di una vendita, anche se posticipata, non è il caso di fare i preziosi. Quindi preferisco correre il rischio che tra due anni il potenziale acquirente rinunci alla vendita piuttosto che sperare di trovare un nuovo acquirente. E' ovvio però che prima di dare l'ok ho necessità di capire se ciò di cui sto discutendo con il potenziale acquirente ha delle basi legali oppure stiamo discutendo del nulla. Ora mi è chiaro che esiste la formula del rent to buy, dove però c'è da metter in conto una componente per l'affitto ed una per la caparra. Inoltre mi è anche chiaro che se nella componente dell'affitto è indicata una cifra simbolica (volendo così computare esclusivamente i canoni come acconto-prezzo) il contratto potrebbe ritenersi nullo. Il problema è che l'acquirente vuole pagarmi un canone di locazione in linea con i prezzi di mercato ma fare in modo che sia decurtato interamente dal prezzo finale. Come ne usciamo? Penso che la questione possa risolversi facilmente scontando il prezzo finale dell'immobile... in soldoni ... ci siamo accordati per 100mila, il cliente vorrebbe darmi 400 euro al mese per 2 anni considerandoli interamente come caparra, ma ciò non si può fare, perchè una componente del canone deve andare per forza a coprire la locazione. Però credo che nessuno possa vietarci di scrivere sul contratto che l'immobile sarà venduto a 90mila euro, invece di 100. Sulla carta i canoni mensili saranno indicati come somma di un canone di locazione + caparra (ad esempio 350 + 50)... ma nella pratica l'acquirente acquisterà ad un prezzo che tiene conto di quanto versato interamente... Io ci andrò a pagare le tasse sulla locazione... ma non è un problema.. troveremo il modo di indicare un prezzo finale tale da tener conto di tutte le spese accessorie. Però qui sorge il problema. Quando andrà in banca a dire "io ho già versato 10.000 euro di anticipo", non avrà una carta di appoggio, perchè sul contratto è indicato che la componente della caparra è 50 euro al mese (quindi un migliaio di euro di anticipo). La banca come si regolerebbe? E quale potrebbe essere una possibile soluzione per conciliare le esigenze del cliente e i requisiti della banca? [/QUOTE]
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