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Locazioni commerciali: come può recedere il conduttore senza rischiare contestazioni ?
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Testo
<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 184007" data-attributes="member: 31598"><p>Concordo con l'avvocato De Valeri che i gravi motivi debbano essere compiutamente esplicitati nella comunicazione di recesso da inviare al locatore nel termine contrattualmente previsto - non essendo configurabile un diritto del conduttore al recesso immediatamente operativo. L'espressa indicazione dei motivi è, infatti, finalizzata a consentire la legittima contestazione da parte del locatore, nell'ambito del suo diritto di difesa, riconosciuto solo per "gravi motivi". I gravi motivi devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, debbono, cioè, avere carattere oggettivo e non possano attenersi alla soggettiva e unilaterale valutazione effettuata dal conduttore, nè tanto meno può assumere rilievo, ai fini della configurazione dei gravi motivi, una semplice riduzione del volume d'affari del conduttore, in quanto, se così fosse, si addosserebbe paradossalmente al locatore il rischio d'impresa che deve gravare solo ed esclusivamente sul titolare dell'attività economica. </p><p></p><p>Al contrario, la sussistenza dei gravi motivi è stara ravvisata non solo nell'ipotesi - sopra enunciata - della mancata realizzazione di un piano di sviluppo edilizio della zona (Cass. 8 marzo 2007, 10 dicembre 1996, n°10980), ma anche nel caso in cui, successivamente alla stipula del contratto di locazione, sia imprevedibilmente sfumato l'atteso sviluppo commerciale della zona per la mancata realizzazione di un progettato centro commerciale, all'interno del quale erano ubicati i locali locati (Cass. 24 marzo 2004, n°3651). Attenzione, però: l'estraneità e l'imprevedibilità vanno riferiti ai fatti e alla congiuntura economica e non alle scelte dell'imprenditore che, a fronte di tali fattori, ben può operare scelte volontarie, discrezionali e sindacabili (Cass. 8 agosto 2007, n°17416). </p><p></p><p>Senza entrare nel merito dei giudizi pendenti in primo grado nei tribunali civili, va, però, sottolineato come la stragrande maggioranza delle opposizioni a decreto ingiuntivo operate dal conduttore avverso la richiesta dei canoni di locazione successivi alla scadenza di preavviso dovuta per legge, si risolvono con la conferma del decreto opposto e con il conseguente rigetto delle argomentazioni difensive del conduttore a sostegno della legittimità del recesso per gravi motivi ex art. 27, ultimo comma, della legge 392/1978, a testimonianza di come la giurisprudenza applichi quest'ultima norma in maniera restrittiva. <img src="/styles/default/xenforo/smilies.emoji/people/wink.emoji.svg" class="smilie" loading="lazy" alt=";)" title="Occhiolino ;)" data-shortname=";)" /></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 184007, member: 31598"] Concordo con l'avvocato De Valeri che i gravi motivi debbano essere compiutamente esplicitati nella comunicazione di recesso da inviare al locatore nel termine contrattualmente previsto - non essendo configurabile un diritto del conduttore al recesso immediatamente operativo. L'espressa indicazione dei motivi è, infatti, finalizzata a consentire la legittima contestazione da parte del locatore, nell'ambito del suo diritto di difesa, riconosciuto solo per "gravi motivi". I gravi motivi devono sostanziarsi in fatti involontari, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, debbono, cioè, avere carattere oggettivo e non possano attenersi alla soggettiva e unilaterale valutazione effettuata dal conduttore, nè tanto meno può assumere rilievo, ai fini della configurazione dei gravi motivi, una semplice riduzione del volume d'affari del conduttore, in quanto, se così fosse, si addosserebbe paradossalmente al locatore il rischio d'impresa che deve gravare solo ed esclusivamente sul titolare dell'attività economica. Al contrario, la sussistenza dei gravi motivi è stara ravvisata non solo nell'ipotesi - sopra enunciata - della mancata realizzazione di un piano di sviluppo edilizio della zona (Cass. 8 marzo 2007, 10 dicembre 1996, n°10980), ma anche nel caso in cui, successivamente alla stipula del contratto di locazione, sia imprevedibilmente sfumato l'atteso sviluppo commerciale della zona per la mancata realizzazione di un progettato centro commerciale, all'interno del quale erano ubicati i locali locati (Cass. 24 marzo 2004, n°3651). Attenzione, però: l'estraneità e l'imprevedibilità vanno riferiti ai fatti e alla congiuntura economica e non alle scelte dell'imprenditore che, a fronte di tali fattori, ben può operare scelte volontarie, discrezionali e sindacabili (Cass. 8 agosto 2007, n°17416). Senza entrare nel merito dei giudizi pendenti in primo grado nei tribunali civili, va, però, sottolineato come la stragrande maggioranza delle opposizioni a decreto ingiuntivo operate dal conduttore avverso la richiesta dei canoni di locazione successivi alla scadenza di preavviso dovuta per legge, si risolvono con la conferma del decreto opposto e con il conseguente rigetto delle argomentazioni difensive del conduttore a sostegno della legittimità del recesso per gravi motivi ex art. 27, ultimo comma, della legge 392/1978, a testimonianza di come la giurisprudenza applichi quest'ultima norma in maniera restrittiva. ;) [/QUOTE]
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