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<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 183068" data-attributes="member: 31598"><p>Come sempre sarebbe necessario esaminare il contratto per una risposta più precisa. Sussistendone i presupposti, <strong>il locatore</strong>, qualora intenda trasferire a terzi l'immobile locato (locazione ad uso diverso), <strong>ha l'obbligo di proporlo preventivamente in vendita al conduttore</strong> ai sensi degli artt. 38 (prelazione) e 39 (riscatto) della legge 392/1978). </p><p>La comunicazione al conduttore, così come la dichiarazione di accettazione della prelazione, ha natura ricettizia, con applicabilità delle regole stabilite dall'art. 1335 cod. civ., per cui si reputa conosciuta nel momento in cui giunge all'indirizzo del destinatario. Deve essere effettuata con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, pur non escludendosi che possa avvenire anche con modalità equipollenti, quale la consegna al conduttore di un atto scritto proveniente dal locatore e contenente tutte le indicazioni necessarie all'esercizio del diritto di prelazione (Cass., 7 ottobre 2010, n°20807). </p><p></p><p><strong>L'eventuale conoscenza dell'intento del locatore acquisita informalmente dal conduttore non è idonea</strong> a far sorgere il diritto di prelazione: in altre parole, il conduttore che apprenda dell'intenzione del proprietario di vendere l'immobile locato, non può validamente rinunciare a tale diritto. Non basta, quindi, in tal caso, una semplice raccomandata postale contenente la generica comunicazione della volontà di vendere, ma è necessario un atto formale (<em>denuntiatio</em>, ossia una comunicazione) nel quale vanno indicati - come contenuto minimo - il corrispettivo in denaro, le condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito esplicito a esercitare o meno il diritto di prelazione nel termine dei successivi 60 giorni dalla comunicazione, sempre con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli: in difetto, la comunicazione, in genere, non è idonea a far decorrere il termine assegnato al conduttore per l'esercizio del diritto di prelazione, a nulla rilevando il fatto che questi fosse, comunque, a conoscenza delle intenzioni del locatore: spetta, in ogni caso, al giudice pronunciarsi in merito (Cass., n°8368/2005). </p><p></p><p>Vale, poi, la pena di evidenziare che cosa succede in caso di mancata notifica o infedele notifica. L'art. 39 della richiamata legge, stabilisce che "<em>qualora il proprietario non provveda alla notificazione [...] o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.</em>".</p><p></p><p>Occorrerà presentare all'UNEP (Ufficio notificazioni, esecuzioni, protesti) - in caso di unico destinatario - n°2 copie dell'atto da notificarsi, n°1 marca da bollo da € 14,62 ogni n°4 fogli (fronte/retro). Costi e tempi precisi (diritti, trasferimento ecc.) mi sono sconosciuti: in ogni caso dipendono dalla distanza (centro/periferia/extra urbano). E' possibile attivare una procedura - a costo maggiore - per notificare, in tempi più rapidi, l'atto in questione.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 183068, member: 31598"] Come sempre sarebbe necessario esaminare il contratto per una risposta più precisa. Sussistendone i presupposti, [B]il locatore[/B], qualora intenda trasferire a terzi l'immobile locato (locazione ad uso diverso), [B]ha l'obbligo di proporlo preventivamente in vendita al conduttore[/B] ai sensi degli artt. 38 (prelazione) e 39 (riscatto) della legge 392/1978). La comunicazione al conduttore, così come la dichiarazione di accettazione della prelazione, ha natura ricettizia, con applicabilità delle regole stabilite dall'art. 1335 cod. civ., per cui si reputa conosciuta nel momento in cui giunge all'indirizzo del destinatario. Deve essere effettuata con atto notificato a mezzo ufficiale giudiziario, pur non escludendosi che possa avvenire anche con modalità equipollenti, quale la consegna al conduttore di un atto scritto proveniente dal locatore e contenente tutte le indicazioni necessarie all'esercizio del diritto di prelazione (Cass., 7 ottobre 2010, n°20807). [B]L'eventuale conoscenza dell'intento del locatore acquisita informalmente dal conduttore non è idonea[/B] a far sorgere il diritto di prelazione: in altre parole, il conduttore che apprenda dell'intenzione del proprietario di vendere l'immobile locato, non può validamente rinunciare a tale diritto. Non basta, quindi, in tal caso, una semplice raccomandata postale contenente la generica comunicazione della volontà di vendere, ma è necessario un atto formale ([I]denuntiatio[/I], ossia una comunicazione) nel quale vanno indicati - come contenuto minimo - il corrispettivo in denaro, le condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l'invito esplicito a esercitare o meno il diritto di prelazione nel termine dei successivi 60 giorni dalla comunicazione, sempre con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle comunicategli: in difetto, la comunicazione, in genere, non è idonea a far decorrere il termine assegnato al conduttore per l'esercizio del diritto di prelazione, a nulla rilevando il fatto che questi fosse, comunque, a conoscenza delle intenzioni del locatore: spetta, in ogni caso, al giudice pronunciarsi in merito (Cass., n°8368/2005). Vale, poi, la pena di evidenziare che cosa succede in caso di mancata notifica o infedele notifica. L'art. 39 della richiamata legge, stabilisce che "[I]qualora il proprietario non provveda alla notificazione [...] o il corrispettivo indicato sia superiore a quello risultante dall'atto di trasferimento a titolo oneroso dell'immobile, l'avente diritto alla prelazione può, entro sei mesi dalla trascrizione del contratto, riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa.[/I]". Occorrerà presentare all'UNEP (Ufficio notificazioni, esecuzioni, protesti) - in caso di unico destinatario - n°2 copie dell'atto da notificarsi, n°1 marca da bollo da € 14,62 ogni n°4 fogli (fronte/retro). Costi e tempi precisi (diritti, trasferimento ecc.) mi sono sconosciuti: in ogni caso dipendono dalla distanza (centro/periferia/extra urbano). E' possibile attivare una procedura - a costo maggiore - per notificare, in tempi più rapidi, l'atto in questione. [/QUOTE]
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