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<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 240523" data-attributes="member: 31598"><p><span style="font-family: 'Verdana'">E’ difficile dare una risposta esauriente e precisa sulla base delle informazioni offerte e senza esaminare il contratto in discorso. Il recesso anticipato è in solido (tipico dei contratti 4+4) o è concesso anche al singolo conduttore? Richiede i gravi motivi? Oppure è concessa al conduttore la facoltà di recesso anticipato indipendentemente dalla sopravvenienza di gravi motivi?</span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'">Salvo l’esame in dettaglio delle condizioni di recesso della parte conduttrice, se si tratta, come pare, di un tipico contratto di locazione 4+4, rivolto ad una pluralità di conduttori che non hanno una posizione locativa autonoma, ma sono legati tra di loro solidalmente nella conduzione dell’immobile e nel pagamento del corrispettivo, ciò significa che nessuna delle <em>due deliziose e leggiadre ragazze</em> può recedere autonomamente dal contratto stesso, in quanto il recesso, in tale fattispecie, non è unilaterale, ma il recesso dell’una, vale anche per l’altra (recesso unitario), salvo l’accordo di tutte le parti (cioè, del locatore e dell’inquilina che resterà nell’appartamento) per la cessione parziale del contratto o a terzi (vale a dire subentro di un nuovo conduttore che prende il posto del conduttore che se ne va) o al conduttore che rimane, da formalizzarsi con una scrittura privata, approvata, per essere valida, da tutte le parti in causa, che può essere registrata come variazione del contratto in essere (che resta pienamente vigente) in quanto i conduttori vengono a modificarsi all’interno del contratto di locazione originario (alla fine di ogni contratto di locazione ben redatto, in genere, è riportata la seguente clausola: “<em>Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto</em>”), variazione contrattuale che ha inoltre la specifica funzione di liberatoria per il conduttore recedente che viene così privato del godimento del bene (senza tale liberatoria il coinquilino recedente rimane ancora legato all’inquilino che resta, rimanendo debitore nei suoi confronti della metà del canone fino a fine contratto, con tutto quello che comporta), nonché registrazione – presso il competente ufficio dell’Ag. delle Entrate - della relativa cessione a mezzo modello 69 e relativo addebito dell’imposta fissa di registro (modello F23; 67 euro). </span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'">Non è da escludere, però, che l’inquilina meno leggiadra (che, d’ora in poi, chiameremo K) si opponga a tale atto unilaterale della coinquilina che se ne va (da qui in avanti, Z), in quanto il canone di locazione graverebbe interamente su di lei. Si aprirebbero - salvo eventuale subentro di un nuovo conduttore, debitamente accettato da tutte le parti - diversi scenari: </span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'">a) K riconsidera e decide di recedere, alla stessa data, insieme a Z (la scelta operata da Z può configurarsi come grave motivo per K che gli consente di recedere dal contratto, trattandosi di fatto estraneo alla sua volontà, imprevedibile e sopravvenuto alla costituzione del rapporto, tale da rendergli oltremodo oneroso, sotto il profilo economico - salvo una riduzione del canone - la sua prosecuzione): il contratto si risolve;</span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'">b) K decide di rimanere, ma non libera dal contratto Z (non basta l’assenso del locatore per liberare il conduttore che va via): Z non può recedere unilateralmente dal contratto, senza l’approvazione di K, se non per gravi motivi (i problemi di convivenza non possono configurare i gravi motivi, di cui all’art. 3, comma 6, legge n°431/1998): Z riconsidera e decide di proseguire la locazione: tutto rimane come è ora;</span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'">c) K decide di rimanere, ma non libera dal contratto Z che va via: K paga l’intero canone, ma si rivale, davanti ad un giudice, per la metà del canone, su Z che se n’è andata senza il suo espresso consenso;</span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'">d) K decide di rimanere, ma non libera dal contratto Z che va via: K paga solo metà del canone di locazione, ma rischia grosso. Il locatore, a questo punto, oltre all’eventuale richiesta di sfratto per morosità, può rivalersi, a mezzo decreto ingiuntivo, </span><span style="font-family: 'Verdana'">a sua totale discrezione, </span><span style="font-family: 'Verdana'">o nei confronti di Z che ha lasciato l’appartamento, in difetto di espresso consenso di tutte le parti firmatarie, o nei confronti della stessa K che è rimasta (che, a sua volta, potrà rivalersi – come s’è detto – su Z), che, benché abbia pagato metà del corrispettivo pattuito, rimane comunque sempre obbligata in solido nei confronti del locatore.</span></p><p> </p><p><span style="color: #212121"><span style="font-family: 'Verdana'">Nel caso specifico, il suggerimento che posso dare è quello di trovare un accordo tra le parti per liberare la cedente Z e far subentrare un nuovo conduttore che sappia tener testa a K, tramite regolare cessione della quota di contratto nei modi sopra illustrati.</span></span></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 240523, member: 31598"] [FONT=Verdana]E’ difficile dare una risposta esauriente e precisa sulla base delle informazioni offerte e senza esaminare il contratto in discorso. Il recesso anticipato è in solido (tipico dei contratti 4+4) o è concesso anche al singolo conduttore? Richiede i gravi motivi? Oppure è concessa al conduttore la facoltà di recesso anticipato indipendentemente dalla sopravvenienza di gravi motivi?[/FONT] [FONT=Verdana]Salvo l’esame in dettaglio delle condizioni di recesso della parte conduttrice, se si tratta, come pare, di un tipico contratto di locazione 4+4, rivolto ad una pluralità di conduttori che non hanno una posizione locativa autonoma, ma sono legati tra di loro solidalmente nella conduzione dell’immobile e nel pagamento del corrispettivo, ciò significa che nessuna delle [I]due deliziose e leggiadre ragazze[/I] può recedere autonomamente dal contratto stesso, in quanto il recesso, in tale fattispecie, non è unilaterale, ma il recesso dell’una, vale anche per l’altra (recesso unitario), salvo l’accordo di tutte le parti (cioè, del locatore e dell’inquilina che resterà nell’appartamento) per la cessione parziale del contratto o a terzi (vale a dire subentro di un nuovo conduttore che prende il posto del conduttore che se ne va) o al conduttore che rimane, da formalizzarsi con una scrittura privata, approvata, per essere valida, da tutte le parti in causa, che può essere registrata come variazione del contratto in essere (che resta pienamente vigente) in quanto i conduttori vengono a modificarsi all’interno del contratto di locazione originario (alla fine di ogni contratto di locazione ben redatto, in genere, è riportata la seguente clausola: “[I]Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non con atto scritto[/I]”), variazione contrattuale che ha inoltre la specifica funzione di liberatoria per il conduttore recedente che viene così privato del godimento del bene (senza tale liberatoria il coinquilino recedente rimane ancora legato all’inquilino che resta, rimanendo debitore nei suoi confronti della metà del canone fino a fine contratto, con tutto quello che comporta), nonché registrazione – presso il competente ufficio dell’Ag. delle Entrate - della relativa cessione a mezzo modello 69 e relativo addebito dell’imposta fissa di registro (modello F23; 67 euro). [/FONT] [FONT=Verdana]Non è da escludere, però, che l’inquilina meno leggiadra (che, d’ora in poi, chiameremo K) si opponga a tale atto unilaterale della coinquilina che se ne va (da qui in avanti, Z), in quanto il canone di locazione graverebbe interamente su di lei. Si aprirebbero - salvo eventuale subentro di un nuovo conduttore, debitamente accettato da tutte le parti - diversi scenari: [/FONT] [FONT=Verdana]a) K riconsidera e decide di recedere, alla stessa data, insieme a Z (la scelta operata da Z può configurarsi come grave motivo per K che gli consente di recedere dal contratto, trattandosi di fatto estraneo alla sua volontà, imprevedibile e sopravvenuto alla costituzione del rapporto, tale da rendergli oltremodo oneroso, sotto il profilo economico - salvo una riduzione del canone - la sua prosecuzione): il contratto si risolve;[/FONT] [FONT=Verdana]b) K decide di rimanere, ma non libera dal contratto Z (non basta l’assenso del locatore per liberare il conduttore che va via): Z non può recedere unilateralmente dal contratto, senza l’approvazione di K, se non per gravi motivi (i problemi di convivenza non possono configurare i gravi motivi, di cui all’art. 3, comma 6, legge n°431/1998): Z riconsidera e decide di proseguire la locazione: tutto rimane come è ora;[/FONT] [FONT=Verdana]c) K decide di rimanere, ma non libera dal contratto Z che va via: K paga l’intero canone, ma si rivale, davanti ad un giudice, per la metà del canone, su Z che se n’è andata senza il suo espresso consenso;[/FONT] [FONT=Verdana]d) K decide di rimanere, ma non libera dal contratto Z che va via: K paga solo metà del canone di locazione, ma rischia grosso. Il locatore, a questo punto, oltre all’eventuale richiesta di sfratto per morosità, può rivalersi, a mezzo decreto ingiuntivo, [/FONT][FONT=Verdana]a sua totale discrezione, [/FONT][FONT=Verdana]o nei confronti di Z che ha lasciato l’appartamento, in difetto di espresso consenso di tutte le parti firmatarie, o nei confronti della stessa K che è rimasta (che, a sua volta, potrà rivalersi – come s’è detto – su Z), che, benché abbia pagato metà del corrispettivo pattuito, rimane comunque sempre obbligata in solido nei confronti del locatore.[/FONT] [COLOR=#212121][FONT=Verdana]Nel caso specifico, il suggerimento che posso dare è quello di trovare un accordo tra le parti per liberare la cedente Z e far subentrare un nuovo conduttore che sappia tener testa a K, tramite regolare cessione della quota di contratto nei modi sopra illustrati.[/FONT][/COLOR] [/QUOTE]
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