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L'Esperto Immobiliare Risponde
Locazione Comodato Nuda Proprietà e Usufrutto
Rinnovo contratto transitorio
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<blockquote data-quote="Pennylove" data-source="post: 254447" data-attributes="member: 31598"><p></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Il giudice dovrà valutare la specifica controversia insorta sulla qualificazione della locazione apparentemente (o effettivamente) stipulata per soddisfare esigenze di natura transitoria. Quello che ti posso dire è che il contratto di locazione per uso abitativo stipulato con la falsa indicazione della transitorietà dell’uso da parte del locatore integra gli estremi di una simulazione relativa in frode alla legge, perché sotto l’apparenza di una convenzione così strutturata, nasconde in realtà una locazione abitativa ordinaria. Ma quello che fa più discutere è che anche un programma non simulato, cioè in buona fede, andato a monte per ragioni non imputabili al locatore, oppure per una semplice dimenticanza dell’onere di conferma della transitorietà, possa poi produrre paradossalmente, sul piano civile, conseguenze davvero abnormi.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">A questo punto, il giudice potrebbe riportare il rapporto di locazione alle condizioni ordinarie (il contratto diventa <em>ex lege</em> di otto anni), a canone calmierato (attenzione, però: se il contratto transitorio è relativo ad un immobile ubicato in una località che non costituisce capoluogo di provincia o area metropolitana, a canone libero, una volta che il contratto viene riportato allo schema ordinario, non pare poi possa imporsi un canone diverso da quello originariamente pattuito), ovvero, accogliendo l’istanza del conduttore, prevedere un risarcimento pari a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito. Il ripristino del rapporto locativo e il risarcimento del danno imposti dal giudice non sono diretta conseguenza dell’onere di conferma (il locatore prima della scadenza deve confermare la persistenza della sua esigenza transitoria, e, l’onere riguarda soltanto il locatore, perché è soltanto a carico di costui che è prevista la sanzione!), bensì della mancata destinazione dell’immobile rilasciato al soddisfacimento di quella iniziale esigenza dichiarata - per un tempo specialmente limitato - che aveva giustificato per il locatore la stipulazione di questo anomalo tipo contrattuale. </span></span></p><p> </p><p> </p><p></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">Il modello di contratto C allegato al decreto delle Infrastrutture e dei Trasporti 30 dicembre 2002 non prevede la possibilità di rinnovo tacito del contatto transitorio, perciò il rapporto è destinato a cessare alla scadenza. Tanto più che l’art. 1 del richiamato modello contrattuale dispone che “</span></span><strong><em>il contratto</em></strong><em> è stipulato per la durata di…. mesi….dal……al……allorchè, fatto salvo quanto previsto dall’art. 2 <strong>cessa senza bisogno di alcuna disdetta</strong></em><strong>”</strong><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Verdana'"><span style="font-size: 12px">La materia comunque è ostica e spinosa. Se hai letto il #12 ti sarai certamente reso conto che la durata del transitorio ha dato luogo a molteplici e contrastanti dispute dottrinali sull’ammissibilità o meno di una proroga e di un nuovo accordo entro il limite della durata massima consentita dalla legge. Quest’ultima, poi, è piena di “svarioni” e di formulazioni poco felici e la giurisprudenza di merito è divisa, per cui, in uno scenario per certi versi assurdo e irragionevole come quello della locazione transitoria, i rischi tuttora permangono.</span></span></p><p> </p><p><span style="font-size: 12px"><span style="font-family: 'Verdana'">Nel caso di specie, una posizione di assoluta cautela imporrebbe al locatore (che voglia chiedere il rilascio dell’immobile), assolto l’onere di conferma, di trasferire per qualche tempo la residenza nell’immobile precedentemente locato, e in seguito di rimetterlo sul mercato.</span></span></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="Pennylove, post: 254447, member: 31598"] [FONT=Verdana][SIZE=3][/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Il giudice dovrà valutare la specifica controversia insorta sulla qualificazione della locazione apparentemente (o effettivamente) stipulata per soddisfare esigenze di natura transitoria. Quello che ti posso dire è che il contratto di locazione per uso abitativo stipulato con la falsa indicazione della transitorietà dell’uso da parte del locatore integra gli estremi di una simulazione relativa in frode alla legge, perché sotto l’apparenza di una convenzione così strutturata, nasconde in realtà una locazione abitativa ordinaria. Ma quello che fa più discutere è che anche un programma non simulato, cioè in buona fede, andato a monte per ragioni non imputabili al locatore, oppure per una semplice dimenticanza dell’onere di conferma della transitorietà, possa poi produrre paradossalmente, sul piano civile, conseguenze davvero abnormi.[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]A questo punto, il giudice potrebbe riportare il rapporto di locazione alle condizioni ordinarie (il contratto diventa [I]ex lege[/I] di otto anni), a canone calmierato (attenzione, però: se il contratto transitorio è relativo ad un immobile ubicato in una località che non costituisce capoluogo di provincia o area metropolitana, a canone libero, una volta che il contratto viene riportato allo schema ordinario, non pare poi possa imporsi un canone diverso da quello originariamente pattuito), ovvero, accogliendo l’istanza del conduttore, prevedere un risarcimento pari a 36 mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito. Il ripristino del rapporto locativo e il risarcimento del danno imposti dal giudice non sono diretta conseguenza dell’onere di conferma (il locatore prima della scadenza deve confermare la persistenza della sua esigenza transitoria, e, l’onere riguarda soltanto il locatore, perché è soltanto a carico di costui che è prevista la sanzione!), bensì della mancata destinazione dell’immobile rilasciato al soddisfacimento di quella iniziale esigenza dichiarata - per un tempo specialmente limitato - che aveva giustificato per il locatore la stipulazione di questo anomalo tipo contrattuale. [/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3][/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]Il modello di contratto C allegato al decreto delle Infrastrutture e dei Trasporti 30 dicembre 2002 non prevede la possibilità di rinnovo tacito del contatto transitorio, perciò il rapporto è destinato a cessare alla scadenza. Tanto più che l’art. 1 del richiamato modello contrattuale dispone che “[/SIZE][/FONT][B][I]il contratto[/I][/B][I] è stipulato per la durata di…. mesi….dal……al……allorchè, fatto salvo quanto previsto dall’art. 2 [B]cessa senza bisogno di alcuna disdetta[/B][/I][B]”[/B][FONT=Verdana][SIZE=3].[/SIZE][/FONT] [FONT=Verdana][SIZE=3]La materia comunque è ostica e spinosa. Se hai letto il #12 ti sarai certamente reso conto che la durata del transitorio ha dato luogo a molteplici e contrastanti dispute dottrinali sull’ammissibilità o meno di una proroga e di un nuovo accordo entro il limite della durata massima consentita dalla legge. Quest’ultima, poi, è piena di “svarioni” e di formulazioni poco felici e la giurisprudenza di merito è divisa, per cui, in uno scenario per certi versi assurdo e irragionevole come quello della locazione transitoria, i rischi tuttora permangono.[/SIZE][/FONT] [SIZE=3][FONT=Verdana]Nel caso di specie, una posizione di assoluta cautela imporrebbe al locatore (che voglia chiedere il rilascio dell’immobile), assolto l’onere di conferma, di trasferire per qualche tempo la residenza nell’immobile precedentemente locato, e in seguito di rimetterlo sul mercato.[/FONT][/SIZE] [/QUOTE]
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