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Testo
<blockquote data-quote="SGTorino" data-source="post: 324438"><p>Secondo me si dovrebbe leggere con attenzione la proposta d'acquisto perchè, nel caso in cui contenga il riferimento ad una data successiva per la stipula del preliminare, per giurisprudenza costante ciò non costituisce un contratto concluso (ai sensi del 1326 c.c.) ancorchè la proposta sia stata accettata e l'accettazione sia stata portata a conoscenza del proponente. Tutte le sentenze che ho letto definiscono tale fattispecie come una promessa di preliminare con la conseguenza che i contraenti dovranno eventualmente rispondere solo per responsabilità extracontrattuali. Da ciò, a mio avviso, ne consegue che non sono applicabili le norme relative all'inadempimento (1453 e 1454) ed al recesso (il famoso 1385 c.c. relativo alla caparra). Nell'ipotesi, invece, che la proposta non contenga alcun riferimento ad un successivo preliminare bensì ad una data indicata per il versamento o l'integrazione della caparra, allora il contratto è da intendersi concluso, nel qual caso potrebbe non essere opportuno intimargli l'adempimento del preliminare perché sarebbe più difficile dimostrare la conclusione del contratto, in caso di litisconsorzio. Un'ultima riflessione: se il contratto non si è concluso, il venditore non ha titolo per trattenere la somma. Nel caso invece che si ritenga concluso il contratto, allora la somma seguirà il disposto del 1385 (recesso) ovvero del 1453 (risoluzione). Al tuo posto cercherei di chiarirmi bene questi aspetti per capire se sono in presenza di un contratto concluso ovvero solo di una promessa di preliminare (preliminare di preliminare). Ripeto però: è fondamentale leggere tutti i documenti che avete sottoscritto, ivi compresa la scrittura integrativa che, mi pare invece di capire, fa proprio riferimento ad un successivo preliminare.</p><p>Ovviamente, se si è in presenza di un semplice preliminare di preliminare, nulla sarà dovuto all'agente immobiliare.</p><p>Inserisco il primo link che mi è capitato a tiro e che spiega abbastanza chiaramente quello che ho cercato di illustrarti. <a href="http://www.avvocato.it/2010/12/cassazione-dice-no-contratto-preliminare-preliminare/" target="_blank">http://www.avvocato.it/2010/12/cassazione-dice-no-contratto-preliminare-preliminare/</a></p><p>Purtroppo è un errore in cui incorrono ancora oggi molti agenti immobiliari.</p></blockquote><p></p>
[QUOTE="SGTorino, post: 324438"] Secondo me si dovrebbe leggere con attenzione la proposta d'acquisto perchè, nel caso in cui contenga il riferimento ad una data successiva per la stipula del preliminare, per giurisprudenza costante ciò non costituisce un contratto concluso (ai sensi del 1326 c.c.) ancorchè la proposta sia stata accettata e l'accettazione sia stata portata a conoscenza del proponente. Tutte le sentenze che ho letto definiscono tale fattispecie come una promessa di preliminare con la conseguenza che i contraenti dovranno eventualmente rispondere solo per responsabilità extracontrattuali. Da ciò, a mio avviso, ne consegue che non sono applicabili le norme relative all'inadempimento (1453 e 1454) ed al recesso (il famoso 1385 c.c. relativo alla caparra). Nell'ipotesi, invece, che la proposta non contenga alcun riferimento ad un successivo preliminare bensì ad una data indicata per il versamento o l'integrazione della caparra, allora il contratto è da intendersi concluso, nel qual caso potrebbe non essere opportuno intimargli l'adempimento del preliminare perché sarebbe più difficile dimostrare la conclusione del contratto, in caso di litisconsorzio. Un'ultima riflessione: se il contratto non si è concluso, il venditore non ha titolo per trattenere la somma. Nel caso invece che si ritenga concluso il contratto, allora la somma seguirà il disposto del 1385 (recesso) ovvero del 1453 (risoluzione). Al tuo posto cercherei di chiarirmi bene questi aspetti per capire se sono in presenza di un contratto concluso ovvero solo di una promessa di preliminare (preliminare di preliminare). Ripeto però: è fondamentale leggere tutti i documenti che avete sottoscritto, ivi compresa la scrittura integrativa che, mi pare invece di capire, fa proprio riferimento ad un successivo preliminare. Ovviamente, se si è in presenza di un semplice preliminare di preliminare, nulla sarà dovuto all'agente immobiliare. Inserisco il primo link che mi è capitato a tiro e che spiega abbastanza chiaramente quello che ho cercato di illustrarti. [url]http://www.avvocato.it/2010/12/cassazione-dice-no-contratto-preliminare-preliminare/[/url] Purtroppo è un errore in cui incorrono ancora oggi molti agenti immobiliari. [/QUOTE]
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