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L'Esperto Immobiliare Risponde
Compravendita, Professionisti, Aste e Pignoramenti
Venditore accetta proposta acquisto, ma non firma compromesso
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<blockquote data-quote="mirko74" data-source="post: 324923" data-attributes="member: 52517"><p>Grazie ancora SGTorino, i 5.000 euro erano a titolo di caparra confirmatoria a seguito dell'avvenuta accettazione della Proposta d'Acquisto. Inoltre passato il primo termine per la firma del compromesso (Giugno), ho accettato di spostarlo di un mese (Luglio) solo dopo aver avuto dall'Agenzia la conferma firmata che NON mi avrebbe chiesto provvigioni qualora il compromesso posticipato a Luglio non si fosse finalizzato. Penso di mandare la seguente raccomandata (vedi nuovo post)[DOUBLEPOST=1374436792,1374436515][/DOUBLEPOST]Buonasera a tutti,</p><p>domani vedrò il Venditore in Agenzia, ma temo che il Venditore si rifiuterà ancora di firmare il Compromesso ! Per tutelarmi dal fatto che il Venditore possa allungare a dismisura la trattativa, impedendomi di sfruttare altre opportunità, penso a quel punto di inviare una raccomandata A/R. Potete per favore dermi un parere, soprattutto riguardo i termini "tecnici" (ad esempio nell'oggetto, premessa, comunico...)?</p><p> </p><p><span style="font-family: 'Times New Roman'">Milano, lì 22 Luglio 2013</span></p><p><strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">Mittente</span></strong><strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">: </span></strong></p><p><span style="font-family: 'Times New Roman'">- </span><strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">xxx </span></strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">nato a _______ il giorno _________, residente a __________, codice fiscale: _______________</span><span style="font-family: 'Times New Roman'">in seguito <strong>“Acquirente”</strong></span></p><p><strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">Destinatari</span></strong><strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">: </span></strong></p><p><span style="font-family: 'Times New Roman'">- </span><strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">yyy </span></strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">nato a _______ il giorno _________, residente a __________, codice fiscale: _______________</span><span style="font-family: 'Times New Roman'">in seguito <strong>“Venditore”</strong></span></p><p style="text-align: center"><strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">e</span></strong></p><p><span style="font-family: 'Times New Roman'">- </span><strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">zzz di ____.</span></strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">sita a Milano in via _________ P.I. ________ Rea MI-______ </span><span style="font-family: 'Times New Roman'">in seguito</span><span style="font-family: 'Times New Roman'"> <strong>“A</strong></span><strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">genzia Immobiliare</span></strong><strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">”</span></strong></p><p> </p><p><strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">Oggetto</span></strong><strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">: </span></strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">Conclusione con fallimento della trattativa per compravendita dell’appartamento sito in Via _______, Milano catastalmente identificato al Foglio ___, mappale ___, subalterno __ a causa di inadempienza da parte del Venditore.</span></p><p> </p><p style="text-align: center"><strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">PREMESSO CHE</span></strong></p><p><span style="font-family: 'Times New Roman'">a) </span><u><span style="font-family: 'Times New Roman'">Il Venditore ha accettato la proposta d’acquisto dell’Acquirente,</span></u><span style="font-family: 'Times New Roman'"> incassando un assegno di euro 5.000 (CINQUEMILA) a titolo di caparra confirmatoria. La proposta preparata dell’Agenzia Immobiliare il gg Maggio 2013 prevedeva le seguenti condizioni: Compromesso il gg Giugno 2013, Rogito il gg Agosto 2013. </span></p><p><span style="font-family: 'Times New Roman'">b) </span><u><span style="font-family: 'Times New Roman'">La trattativa attuale è saltata, per inadempienza da parte del Venditore</span></u><span style="font-family: 'Times New Roman'"> il quale non ha voluto firmare la scrittura privata integrativa (Compromesso) fissata per il giorno gg Giugno 2013, successivamente posticipata come da richiesta del Venditore al gg Luglio. Il Venditore ha comunicato il rifiuto a firmare il Compromesso nei 2 incontri fissati dall’Agenzia Immobiliare per giungere ad un accordo, il gg1 e il gg2 Luglio 2013, motivando il suo rifiuto con argomenti non legati alla compravendita in oggetto (immobile di via___, Milano) </span></p><p><span style="font-family: 'Times New Roman'">c) </span><u><span style="font-family: 'Times New Roman'">L’Agenzia Immobiliare</span></u><span style="font-family: 'Times New Roman'"> ha più volte dichiarato a voce, e anche messo per iscritto, che <u>non richiederà i costi di mediazione all’Acquirente</u> qualora non si dovesse perfezionare la scrittura privata integrativa posticipata al gg Luglio.</span></p><p style="text-align: center"><strong><span style="font-family: 'Times New Roman'">COMUNICO CHE</span></strong></p><p><span style="font-family: 'Times New Roman'">1. </span><span style="font-family: 'Times New Roman'">Il Venditore deve risarcire l’Acquirente con la somma di euro 10.000 (DIECIMILA), pari al doppio della caparra confirmatoria incassata ai sensi dell’Art. 1385 c.c. tramite bonifico bancario (Destinatario: xxx. IBAN: ________) o tramite Assegno Circolare intestato a xxx.</span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Times New Roman'">2. </span><span style="font-family: 'Times New Roman'">L’Acquirente non fornirà all’Agenzia Immobiliare alcun compenso, poichè la scrittura privata integrativa non si è perfezionata nei tempi stabiliti.</span></p><p><span style="font-family: 'Times New Roman'">3. </span><span style="font-family: 'Times New Roman'">Se e solo se il Venditore provvederà alla restituzione del doppio della caparra all’Acquirente entro e non oltre il gg Agosto 2013, l’Acquirente si renderà disponibile a sottoscrivere una <u>NUOVA</u> proposta, caratterizzata dai seguenti termini non negoziabili:</span></p><p>- <span style="font-family: 'Times New Roman'">Prezzo offerto euro xxxx.000 (xxxMILA) da corrispondere nella seguente modalità: euro nnn (nnnMILA) alla sottoscrizione della nuova Proposta d’Acquisto a titolo di caparra confirmatoria e i restanti euro mmm.000 (mmmMILA) al Rogito.</span></p><p>- <span style="font-family: 'Times New Roman'">Le eventuali provvigioni per l’Agenzia Immobiliare dovranno essere esclusivamente a carico del Venditore. L’Acquirente non pagherà nessun costo di intermediazione.</span></p><p>- <span style="font-family: 'Times New Roman'">La Proposta d’Acquisto dovrà essere sottoscritta entro e non oltre il termine inderogabile del gg Settembre 2013 presso lo studio del Notaio ____ in via ____, Milano o in altro luogo da definire dall’Acquirente. </span></p><p>- <span style="font-family: 'Times New Roman'">Il Rogito, la cui data sarà indicata nella Proposta d’Acquisto, entro e non oltre il termine inderogabile del gg Novembre 2013</span></p><p>- <span style="font-family: 'Times New Roman'">Con l’accettazione della Proposta d’Acquisto, il Venditore dovrà fornire la seguente documentazione:</span></p><p><span style="font-family: 'Courier New'">o </span><span style="font-family: 'Times New Roman'">Atto di provenienza dell’immobile</span></p><p><span style="font-family: 'Courier New'">o </span><span style="font-family: 'Times New Roman'">Documentazione catastale</span></p><p><span style="font-family: 'Courier New'">o </span><span style="font-family: 'Times New Roman'">Conformità edilizia, urbanistica e catastale dell'immobile</span></p><p><span style="font-family: 'Courier New'">o </span><span style="font-family: 'Times New Roman'">Certificazione energetica</span></p><p><span style="font-family: 'Courier New'">o </span><span style="font-family: 'Times New Roman'">Conformità dell'impianto elettrico e idraulico alle normative vigenti.</span></p><p><span style="font-family: 'Courier New'">o </span><span style="font-family: 'Times New Roman'">Ogni ulteriore documento richiesto dalla normativa vigente per consentire il perfezionamento dell’atto notarile</span></p><p>- <span style="font-family: 'Times New Roman'">Tutte le spese straordinarie già deliberate, comprese quelle di _____, saranno interamente a carico del Venditore</span></p><p>- <span style="font-family: 'Times New Roman'">L'appartamento deve essere a rogito libero da trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche, prelazioni ed oneri reali, pregressi e/o attuali. Eventuali ipoteche esistenti dovranno essere interamente estinte prima o contestualmente alla stipula del contratto definitivo di compravendita dal Venditore.</span></p><p>- <span style="font-family: 'Times New Roman'">Per altri oneri e spese, da riportare in fase di sottoscrizione della Proposta d’Acquisto, si farà riferimento alla normativa vigente.</span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Times New Roman'">4. </span><span style="font-family: 'Times New Roman'">Se il Venditore non dovesse provvedere alla restituzione del doppio della caparra all’Acquirente entro il termine improrogabile del gg Agosto 2013 la disponibilità dell’Acquirente alla stipula della NUOVA Proposta d’Acquisto nei termini riportati al punto 3) non sarà più da ritenersi valida e inoltre l’Acquirente si riserverà di agire per vie legali per far valere i propri diritti nei confronti del Venditore inadempiente ai sensi della Legge. </span></p><p> </p><p><span style="font-family: 'Times New Roman'">Tale Comunicazione è inviata via FAX solo all’Agenzia Immobiliare poiché non ho il numero di FAX del Venditore, e tramite Raccomandata al Venditore e all’Agenzia Immobiliare. Prego l’Agenzia Immobiliare di anticiparne il contenuto al Venditore.</span></p><p><span style="font-family: 'Times New Roman'">In Fede</span></p><p><span style="font-family: 'Times New Roman'">XXXX</span></p></blockquote><p></p>
[QUOTE="mirko74, post: 324923, member: 52517"] Grazie ancora SGTorino, i 5.000 euro erano a titolo di caparra confirmatoria a seguito dell'avvenuta accettazione della Proposta d'Acquisto. Inoltre passato il primo termine per la firma del compromesso (Giugno), ho accettato di spostarlo di un mese (Luglio) solo dopo aver avuto dall'Agenzia la conferma firmata che NON mi avrebbe chiesto provvigioni qualora il compromesso posticipato a Luglio non si fosse finalizzato. Penso di mandare la seguente raccomandata (vedi nuovo post)[DOUBLEPOST=1374436792,1374436515][/DOUBLEPOST]Buonasera a tutti, domani vedrò il Venditore in Agenzia, ma temo che il Venditore si rifiuterà ancora di firmare il Compromesso ! Per tutelarmi dal fatto che il Venditore possa allungare a dismisura la trattativa, impedendomi di sfruttare altre opportunità, penso a quel punto di inviare una raccomandata A/R. Potete per favore dermi un parere, soprattutto riguardo i termini "tecnici" (ad esempio nell'oggetto, premessa, comunico...)? [FONT=Times New Roman]Milano, lì 22 Luglio 2013[/FONT] [B][FONT=Times New Roman]Mittente[/FONT][/B][B][FONT=Times New Roman]: [/FONT][/B] [FONT=Times New Roman]- [/FONT][B][FONT=Times New Roman]xxx [/FONT][/B][FONT=Times New Roman]nato a _______ il giorno _________, residente a __________, codice fiscale: _______________[/FONT][FONT=Times New Roman]in seguito [B]“Acquirente”[/B][/FONT] [B][FONT=Times New Roman]Destinatari[/FONT][/B][B][FONT=Times New Roman]: [/FONT][/B] [FONT=Times New Roman]- [/FONT][B][FONT=Times New Roman]yyy [/FONT][/B][FONT=Times New Roman]nato a _______ il giorno _________, residente a __________, codice fiscale: _______________[/FONT][FONT=Times New Roman]in seguito [B]“Venditore”[/B][/FONT] [CENTER][B][FONT=Times New Roman]e[/FONT][/B][/CENTER] [FONT=Times New Roman]- [/FONT][B][FONT=Times New Roman]zzz di ____.[/FONT][/B][FONT=Times New Roman]sita a Milano in via _________ P.I. ________ Rea MI-______ [/FONT][FONT=Times New Roman]in seguito[/FONT][FONT=Times New Roman] [B]“A[/B][/FONT][B][FONT=Times New Roman]genzia Immobiliare[/FONT][/B][B][FONT=Times New Roman]”[/FONT][/B] [B][FONT=Times New Roman] [/FONT][/B] [B][FONT=Times New Roman]Oggetto[/FONT][/B][B][FONT=Times New Roman]: [/FONT][/B][FONT=Times New Roman]Conclusione con fallimento della trattativa per compravendita dell’appartamento sito in Via _______, Milano catastalmente identificato al Foglio ___, mappale ___, subalterno __ a causa di inadempienza da parte del Venditore.[/FONT] [B][FONT=Times New Roman] [/FONT][/B] [CENTER][B][FONT=Times New Roman]PREMESSO CHE[/FONT][/B][/CENTER] [FONT=Times New Roman]a) [/FONT][U][FONT=Times New Roman]Il Venditore ha accettato la proposta d’acquisto dell’Acquirente,[/FONT][/U][FONT=Times New Roman] incassando un assegno di euro 5.000 (CINQUEMILA) a titolo di caparra confirmatoria. La proposta preparata dell’Agenzia Immobiliare il gg Maggio 2013 prevedeva le seguenti condizioni: Compromesso il gg Giugno 2013, Rogito il gg Agosto 2013. [/FONT] [FONT=Times New Roman]b) [/FONT][U][FONT=Times New Roman]La trattativa attuale è saltata, per inadempienza da parte del Venditore[/FONT][/U][FONT=Times New Roman] il quale non ha voluto firmare la scrittura privata integrativa (Compromesso) fissata per il giorno gg Giugno 2013, successivamente posticipata come da richiesta del Venditore al gg Luglio. Il Venditore ha comunicato il rifiuto a firmare il Compromesso nei 2 incontri fissati dall’Agenzia Immobiliare per giungere ad un accordo, il gg1 e il gg2 Luglio 2013, motivando il suo rifiuto con argomenti non legati alla compravendita in oggetto (immobile di via___, Milano) [/FONT] [FONT=Times New Roman]c) [/FONT][U][FONT=Times New Roman]L’Agenzia Immobiliare[/FONT][/U][FONT=Times New Roman] ha più volte dichiarato a voce, e anche messo per iscritto, che [U]non richiederà i costi di mediazione all’Acquirente[/U] qualora non si dovesse perfezionare la scrittura privata integrativa posticipata al gg Luglio.[/FONT] [CENTER][B][FONT=Times New Roman]COMUNICO CHE[/FONT][/B][/CENTER] [FONT=Times New Roman]1. [/FONT][FONT=Times New Roman]Il Venditore deve risarcire l’Acquirente con la somma di euro 10.000 (DIECIMILA), pari al doppio della caparra confirmatoria incassata ai sensi dell’Art. 1385 c.c. tramite bonifico bancario (Destinatario: xxx. IBAN: ________) o tramite Assegno Circolare intestato a xxx.[/FONT] [FONT=Times New Roman] [/FONT] [FONT=Times New Roman]2. [/FONT][FONT=Times New Roman]L’Acquirente non fornirà all’Agenzia Immobiliare alcun compenso, poichè la scrittura privata integrativa non si è perfezionata nei tempi stabiliti.[/FONT] [FONT=Times New Roman]3. [/FONT][FONT=Times New Roman]Se e solo se il Venditore provvederà alla restituzione del doppio della caparra all’Acquirente entro e non oltre il gg Agosto 2013, l’Acquirente si renderà disponibile a sottoscrivere una [U]NUOVA[/U] proposta, caratterizzata dai seguenti termini non negoziabili:[/FONT] - [FONT=Times New Roman]Prezzo offerto euro xxxx.000 (xxxMILA) da corrispondere nella seguente modalità: euro nnn (nnnMILA) alla sottoscrizione della nuova Proposta d’Acquisto a titolo di caparra confirmatoria e i restanti euro mmm.000 (mmmMILA) al Rogito.[/FONT] - [FONT=Times New Roman]Le eventuali provvigioni per l’Agenzia Immobiliare dovranno essere esclusivamente a carico del Venditore. L’Acquirente non pagherà nessun costo di intermediazione.[/FONT] - [FONT=Times New Roman]La Proposta d’Acquisto dovrà essere sottoscritta entro e non oltre il termine inderogabile del gg Settembre 2013 presso lo studio del Notaio ____ in via ____, Milano o in altro luogo da definire dall’Acquirente. [/FONT] - [FONT=Times New Roman]Il Rogito, la cui data sarà indicata nella Proposta d’Acquisto, entro e non oltre il termine inderogabile del gg Novembre 2013[/FONT] - [FONT=Times New Roman]Con l’accettazione della Proposta d’Acquisto, il Venditore dovrà fornire la seguente documentazione:[/FONT] [FONT=Courier New]o [/FONT][FONT=Times New Roman]Atto di provenienza dell’immobile[/FONT] [FONT=Courier New]o [/FONT][FONT=Times New Roman]Documentazione catastale[/FONT] [FONT=Courier New]o [/FONT][FONT=Times New Roman]Conformità edilizia, urbanistica e catastale dell'immobile[/FONT] [FONT=Courier New]o [/FONT][FONT=Times New Roman]Certificazione energetica[/FONT] [FONT=Courier New]o [/FONT][FONT=Times New Roman]Conformità dell'impianto elettrico e idraulico alle normative vigenti.[/FONT] [FONT=Courier New]o [/FONT][FONT=Times New Roman]Ogni ulteriore documento richiesto dalla normativa vigente per consentire il perfezionamento dell’atto notarile[/FONT] - [FONT=Times New Roman]Tutte le spese straordinarie già deliberate, comprese quelle di _____, saranno interamente a carico del Venditore[/FONT] - [FONT=Times New Roman]L'appartamento deve essere a rogito libero da trascrizioni pregiudizievoli, ipoteche, prelazioni ed oneri reali, pregressi e/o attuali. Eventuali ipoteche esistenti dovranno essere interamente estinte prima o contestualmente alla stipula del contratto definitivo di compravendita dal Venditore.[/FONT] - [FONT=Times New Roman]Per altri oneri e spese, da riportare in fase di sottoscrizione della Proposta d’Acquisto, si farà riferimento alla normativa vigente.[/FONT] [FONT=Times New Roman] [/FONT] [FONT=Times New Roman]4. [/FONT][FONT=Times New Roman]Se il Venditore non dovesse provvedere alla restituzione del doppio della caparra all’Acquirente entro il termine improrogabile del gg Agosto 2013 la disponibilità dell’Acquirente alla stipula della NUOVA Proposta d’Acquisto nei termini riportati al punto 3) non sarà più da ritenersi valida e inoltre l’Acquirente si riserverà di agire per vie legali per far valere i propri diritti nei confronti del Venditore inadempiente ai sensi della Legge. [/FONT] [FONT=Times New Roman] [/FONT] [FONT=Times New Roman]Tale Comunicazione è inviata via FAX solo all’Agenzia Immobiliare poiché non ho il numero di FAX del Venditore, e tramite Raccomandata al Venditore e all’Agenzia Immobiliare. Prego l’Agenzia Immobiliare di anticiparne il contenuto al Venditore.[/FONT] [FONT=Times New Roman]In Fede XXXX[/FONT] [/QUOTE]
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