brina82

Membro Storico
Professionista
Buongiorno, vorrei condividere questo argomentio, ovvero il trasferimento di proprietà di un immobile su cui grava un'ipoteca volontaria, senza il consenso del creditore.

È il terzo atto di compravendita, tra quelli che mi capitano di analizzare ultimamente, avente la seguente caratteristica: trasferimento di un immobile (ipotecato) senza il consenso della banca, e tipicamente questa tipologia di atti avviene tra persone che si conoscono; ciò spiegherebbe il motivo di evitare che la banca possa dare il consenso sull'accollo del mutuo (potrebbe anche negarlo!), pertanto, in questi casi il venditore, dal mio punto di vista, rimarrebbe responsabile nei confronti della banca in caso di inadempienza da parte dell'acquirente (che si accolla il mutuo).

In questo caso viene trasferito l'immobile da società costruttrice a persona fisica, appunto senza il consenso del creditore (ho già scritto qualcosa del genere in altra discussione, anche se era un altro caso).

Normalmente, qualora un acquirente volesse accollarsi il mutuo del venditore, la banca fa i controlli del caso (analisi reddituale ecc. su chi si vorrebbe accollare il mutuo, e in caso di esito positivo, il venditore viene totalmente svincolato dall'obbligazione. La palla passa nelle mani di chi acquista, qualora questi ne abbia le capacità finanziarie, accertate e approvate dalla banca).

Invece in tal caso la banca non fa alcun tipo di controllo, perchè non viene interpellata per niente. Le parti vanno dal Notaio e trasferiscono la proprietà dell'immobile, senza chiamare la banca, indicando sull'atto che chi subentra si accolla il mutuo.

Sull'immobile grava un'ipoteca volontaria a favore della banca derivante da mutuo originario concesso alla società costruttrice, poi frazionato sui diversi immobili, tutti alienati.

Non ho visto gli altri atti di compravendita, ma solamente questo.

In questo caso l'acquirente (Tizio) è un parente dei costruttori-venditori, e sull'atto di acquisto c'è scritto che Tizio si sarebbe accollato il mutuo residuo (ovviamente la parte corrispondente alla rispettiva quota), pari a circa 110k, e che quella cifra corrisponde al prezzo dell'immobile. Dunque non vi è stato nessun movimento di denaro. Sull'atto è scritto che parte acquirente avrebbe inviato copia dell'atto stesso alla banca (cosa che penso sia stata fatta).

Fatto sta che Tizio non ha pagato il mutuo e la casa è stata pignorata.

Nel pignoramento vengono richieste tutte le somme all'attuale proprietario, Tizio (contro cui si agisce), e il titolo esecutivo sarebbe, secondo il creditore, questo atto di compravendita.

Verrebbe quindi espropriato l'immobile appartenente ora a Tizio (in virtù dell'ipoteca iscritta), ma in realtà il debitore nei confronti della banca non è Tizio, ma la società costruttrice, che però non è citata da nessuna parte! Tizio è un debitore diciamo "indiretto" a mio avviso: non vi è nessun contratto tra Tizio e la banca!

Non capisco perchè la società costruttrice non sia stata per niente interpellata!

La banca può chiamare in causa direttamente Tizio?

Non capisco perchè non sia stata fatta alcuna azione nei confronti della società che ha un'obbligazione nei confronti della banca (forse perchè magari non esiste più? Questo non l'ho controllato in realtà).

Cioè mi sarei aspettato l'espropriazione forzata del bene appartenente a Tizio in virtù dell'ipoteca e va bene, ma con l'indicazione che il debitore fosse la società costruttrice, e che il titolo esecutivo fosse il contratto di mutuo tra il costruttore e la banca.

O a limite mi sarei aspettato che comparisse, in qualche modo, sia il costruttore che l'attuale proprietario.

Spero di essere stato chiaro nella descrizione della questione.

Voi come la vedete? La banca può rifarsi su entrambe le parti?

Ringrazio anticipatamente chi risponderà e mi darà ulteriori spunti di riflessione.
 

Isabella97

Membro Junior
Professionista
Se la banca non è stata interpellata, il notaio trasferisce solo la proprietà all'acquirente. Il venditore rimane il titolare e responsabile dell'estinzione del mutuo. Ovvio che in caso di inadempienza, il nuovo proprietario ne perde possesso e proprietà.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Se la banca non è stata interpellata, il notaio trasferisce solo la proprietà all'acquirente. Il venditore rimane il titolare e responsabile dell'estinzione del mutuo. Ovvio che in caso di inadempienza, il nuovo proprietario ne perde possesso e proprietà.
Anche secondo me è così. Infatti non capisco l'impostazione dell'esecuzione immobiliare in corso.

Tutto regolare. Asta fissata.

Perché viene richiesto il pagamento del debito a Tizio? Ci può stare, ripeto, ma da come è impostata sembrerebbe sia stato interpellato solamente Tizio...

Forse la banca ci ha "provato" e gli sta dicendo bene, e poi quello che non riesce a riscuotere con l'asta e con Tizio, lo chiederà alla società...
 

Miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Per vendere un immobile gravato da ipoteca (o altri gravami) non serve il consenso del creditore e infatti non è stato richiesto. Ovvio che se c'è un debito garantito da ipoteca (o altri gravami) l'acquirente se ne prende le conseguenze e in genere il notaio lo avverte e lo scrive.

In linea di massima, quando viene trasferito un immobile senza estinguere (e tanto meno cancellare) un'ipoteca hai:

- il vecchio proprietario che è e rimane debitore verso la banca
- il nuovo proprietario che non è debitore ma il cui immobile può essere pignorato

La tua situazione è diversa perché la banca afferma che il nuovo proprietario è anche debitore: evidentemente gli basta l'atto, a cui non ha partecipato, ma in cui il nuovo proprietario ha dichiarato di accollarsi il debito.

Comunque è questione da avvocato a cui far leggere tutta la documentazione.

Non so se ci sono elementi sufficienti per l'opinione del nostro @Avv Luigi Polidoro
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Grazie per il Tag.
Ho letto rapidamente perché sto seguendo un corso on line che mi occuperà tutto il giorno e spero di aver ben compreso la vicenda.
A rigore il creditore avrebbe dovuto pignorare l'immobile di proprietà di Tizio agendo ANCHE contro il venditore (che sembrerebbe essere l'unico debitore, almeno nei rapporti con i terzi), quindi notificando tutti gli atti sia all'attuale proprietario che al debitore così come previsto dagli artt. 603 e 604 c.p.c..
Le conseguenze della mancata notifica al soggetto debitore sono discusse.
Consiglierei al debitore di rivolgersi ad un legale per una approfondita disamina della fattispecie.
 

plutarco

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Pignorato ll'immobile di proprietà attualmente di tizio, essendo nei rapporti con la banca debitore la società costruttrice, bisognerà escutere il suo patrimonio se il creditore non riesce a ricevere quanto gli spetta dopo il pignoramento. Comunque il debitore verso i terzi è chi contrae a meno che il creditore non accetti l'accollo del mutuo come giustamente hai scritto tu.
 

plutarco

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Ad ogni buon conto sarebbe opportuno che la società costruttrice si rivolgesse ad un legale per provare a rivalersi nei confronti di tizio.
 

brina82

Membro Storico
Professionista
Grazie a tutti per le risposte.

Stiamo tentando un accordo di saldo e stralcio con la banca (chiudendo i debiti di Tizio), ed è chiaro che a prescindere da tutto, a Tizio conviene che chiudiamo la questione.

Tizio aveva un Avvocato, col quale non siamo riusciti a parlare (e col quale ha chiuso tutti i rapporti), e penso che a questo punto non convenga molto mettersi a fare opposizioni, posto che riusciamo a chiudere.

Non so se riusciamo a contestare qualcosa alla banca proprio per quanto indica @Avv Luigi Polidoro , con lo scopo di abbattere il prezzo ancora di più; ci pensiamo.

Noi abbiamo contatti solamente con l'esecutato Tizio, ma non con il costruttore.

L'accordo prevede la rinuncia alla procedura ecc. da parte del creditore, e ovviamente nell'accordo faremo scrivere COL SANGUE che l'accordo stesso prevede la cancellazione dell'ipoteca; di norma si dà per scontato che chiuso il debito la banca cancelli l'ipoteca, ma in tal caso lo scriverei...

Tuttavia, posto che queste cose le facciamo con un Avvocato, ho paura che ci possa sfuggire qualcosa, proprio per questa stranezza della pratica.
 

Avv Luigi Polidoro

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Professionista
Perché secondo alcuni l'espropriazione avverso il terzo non proprietario, se eseguita non rispettando le disposizioni specifiche cioè, come nel caso di specie,, senza notificare gli atti anche al debitore, non conduce necessariamente ad un vizio della procedura.
Senza poi considerare che tale vizio, anche per chi lo ritiene sussistente, può essere eccepito nel rispetto di termini precisi.
 

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