alpinky

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno a tutti,
dopo tre anni e mezzo di ricerche estenuanti ed infruttuose di una nuova abitazione esistente ho optato per una proposta di casa da costruire con trattativa diretta con Costruttore. Premetto che il costruttore è in attività da oltre 25 anni, ha realizzato molti immobili, gode di buona reputazione e che i progettisti sono miei conoscenti.
Dopo una trattativa di alcune settimane abbiamo trovato un accordo sul prezzo da corrispondere. Ad oggi però il progetto non è stato ancora presentato (l'intervento fa parte di un piccolo piano attuativo comunale per la realizzazione di alcuni parcheggi che a breve deve venire avviato) ed il capitolato è stato redatto in bozza in forma molto sintetica in quanto mancano ancora dettagli e conteggi riguardanti ad esempio la copertura del fabbisogno del 50% da fonti rinnovabili (pompa di calore, fotovoltaico,ecc.).
Purtroppo dopo i primi accordi positivi sono sorte le prime perplessità del costruttore riguardo alla nuovissima normativa del D.L 14/2019 che prevede:
"Queste nuove norme divengono applicabili (articolo 5, comma 1-ter, Dlgs 122/05) ai contratti aventi a oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019 (vale a dire il trentesimo giorno successivo a quello di pubblicazione in Gazzetta ufficiale del Codice sulla crisi d’impresa che infatti è stata effettuata il 14 febbraio 2019: articolo 389, comma 1).
È stato anzitutto modificato l’articolo 6 del Dlgs 122/05, il quale ora dispone che il contratto preliminare «ed ogni altro contratto che ... sia comunque diretto al successivo acquisto in capo a una persona fisica della proprietà» di un immobile da costruire «devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata». L’innovazione apportata dalla norma consiste nel fatto che la legge attualmente vigente consente di stipulare questi contratti anche nella forma della scrittura privata non autenticata.
La legge non reca un’espressa sanzione per la violazione di questa prescrizione formale: si devono applicare, pertanto, le previsioni “generali”: vale a dire (dato che l’imperatività della norma è fuori discussione, in quanto il legislatore ricorre al verbo «devono») l’articolo 1418, comma 1 del Codice civile, per il quale è nullo il contratto contrario a norme imperative, e gli articoli 1325, n. 4), 1350, n. 13) e 1418, comma 2, del Codice civile, per i quali sono nulli gli atti stipulati in una forma diversa da quella prescritta dalla legge. La nullità in questione è “assoluta”: è insanabile (articolo 1423 del Codice civile), l’azione è imprescrittibile (articolo 1422 del Codice civile), può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed è rilevabile d’ufficio dal giudice (articolo 1421 del Codice civile). La prescrizione di forma in commento, per il “principio di simmetria delle forme” che vige nel nostro ordinamento, comporta che per atto pubblico o scrittura privata, a pena di nullità, debbano essere redatte anche la proposta e l’accettazione finalizzate alla stipula dei contratti in questione (e la modulistica delle agenzie va fuorilegge) nonché la procura che sia rilasciata in vista di essi"

In pratica il costruttore non avendo ancora presentato il permesso di costruire è obbligato ad accettare la trascrizione del preliminare con scrittura privata in forma pubblica (notaio) o scrittura privata autenticata con obbligo di presentare polizza fideiussoria e successiva polizza decennale postuma su appositi modelli ministeriali (ad oggi non disponibili, da 90 giorni approvazione decreto). Se non viene effettuata la trascrizione non ci sono penali ma l'acquirente può dichiarare in qualsiasi momento la nullità del contratto.
La trascrizione comporta un costo aggiuntivo per l'acquirente ma offre più garanzie in quanto "con il preliminare trascritto per tre anni nessun creditore del costruttore potrà mettere un’ipoteca sull’immobile, non si tratta di una semplice formalità legata all’acquisto casa e all’accordo privato tra acquirente e venditore, ma fornisce garanzie all’acquirente che il venditore non potrà concedere un’ipoteca sull’immobile, costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole ne tantomeno vendere l’immobile a qualcun altro.
Eventuali creditori del venditore non avranno la facoltà di iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né di pignorarlo.*
La trascrizione del contratto preliminare di compravendita nei Registri Immobiliari garantisce che l’immobile sia riservato al suo futuro acquirente.Pertanto nessuna iscrizione o trascrizione avrebbe effetto nei suoi confronti."

Per arrivare al punto: il Costruttore ha iniziato a manifestare perplessità sulla nuova normativa perchè se ad esempio io versassi un anticipo sulla casa ed una volta costruita ci fossero dei disaccordi o contenziosi di qualsiasi tipo secondo lui non potrebbe restituirmi i soldi se io dovessi impuntarmi e non firmare una sorta di liberatoria sulla trascrizione. Oppure che la casa personalizzata per me la venderebbe più difficilmente ad un altro per via delle modifiche effettuate (???)...
Chiaramente la nuova normativa tutela maggiormente la parte debole che è l'acquirente per i motivi sopra elencati ma il costruttore non ci sta e si sta consultando con un avvocato per "costruire la casa al tetto con un minimo di caparra, accatastarla e rogitarla ed il resto stabilirlo con un contratto di appalto con i restanti lavori e capitolato".

Devo far presente che un amico che lavora presso uno studio notarile mi sta aiutando e che ovviamente secondo lui l'unica cosa che mi fa star tranquillo è la trascrizione del preliminare.
Io non ho né voglia né tempo di andare a vedere che cosa comporti una soluzione quale è quella proposta dal Costruttore e mi spiacerebbe se tutto saltasse per questa elusione della norma; faccio presente che in questa operazione mi espongo molto sul totale del mio patrimonio e non ricorro a mutuo, cosa che il costruttore gradisce ovviamente molto.
Ho chiesto inoltre una polizza fideiussoria bancaria di prima istanza ma anche in questo caso il Costruttore mi ha detto che lui lavora con agenzia assicurative e che dubita che ne facciano una di questo tipo. Anche in questo caso è chiaro che una polizza bancaria di prima istanza a lui costerebbe di più e le pratiche per ottenerla probabilmente andrebbero anche a bloccare parte dei suoi beni con la banca.

Al prossimo incontro mi farà sapere cosa ha in mente.
Un'ultima cosa, se si optasse per la "scrittura privata in forma autenticata" e non in forma pubblica(notaio) come concesso dalla nuova normativa ciò vorrebbe dire che la si potrebbe fare tra acquirente e Costruttore senza dover passare per forza dal notaio ed autenticando le firme ad esempio da un pubblico ufficiale comunale, ma questo cosa comporterebbe? Anche in questo caso il costruttore forse potrebbe agire come in passato quando la semplice scrittura privata (non autenticata) non comportava i vincoli restrittivi di una eventuale trascrizione, questo passaggio della normativa non mi è ben chiaro.

Vi chiedo gentilmente consiglio in questa delicata fase di contrattazione.

grazie a tutti per l'attenzione.
 

sgaravagli

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
la norma che citi è altamente rivoluzionaria..... considera inoltre che non sono ancora state emanate le norme di attuazione quindi si brancola ancora nel buio neanche il "tuo" notaio sarebbe in grado di dirti cosa fare..... ad oggi le cose stanno cosi: trovate un accordo verbale e poi andate dal notaio a stipulare il preliminare...... ovviamente la legge ti consente di scegliere il notaio che più ti aggrada visto che lo paghi tu con ulteriore complicazione sulla documentazione da trasmettere....... facci sapere come hai risolto
 

alpinky

Membro Junior
Privato Cittadino
Grazie per la celere risposta sgaravagli. Purtroppo il problema è che il Costruttore non vuole far trascrivere il preliminare e quindi non andare nemmeno dal Notaio. La soluzione alternativa proposta mi sembra troppo fantasiosa, portare al tetto, rogitare e fare un contratto di appalto per i lavori con capitolato, non ho voglia di immischiarmi in una cosa per la quale nessuno mi può dare indicazioni ed aiutarmi....però visto che non c'è ancora permesso di costruire e che i lavori inizieranno presumibilmente a settembre/ottobre si potrebbe anche aspettare per me, anche se chiaramente il costruttore vorrà farmi firmare ora.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
dopo tre anni e mezzo di ricerche estenuanti

Mi fate morire.

Dopo quasi quattro anni di ricerche la scelta e’ andata Per un prodotto che ancora nemmeno esiste.

Mi chiedo quanti intermediari avrai tediato durante tutto questo tempo.

Tra amici degli amici dei notai, trascrizioni, nuove e nuovissime normative, tutele e vattelapesche per tutelarsi da eventuali creditori, non si capisce perche’ non fare le cose piu’ semplici.

Devi comperare o prenotare un prodotto ancora da realizzare..? versa una minima caparra e fine del teatro.

Tanta caparra sara’ versata, tanto sara’ il danno, per la parte che si rende inadempiente.
Come si usa da tremila anni prima di Cristo.

Un accordo che intanto, prima di una proposta, che poi rimanda ad un preliminare, registrato, autenticato o trascritto dal tuo amichetto, tu e il venditore, potete stipulare pure sulla carta del formaggio.

Senza scomodare tanta Accademia.
 
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alpinky

Membro Junior
Privato Cittadino
Caro Pyersilvio,
ci tengo a precisare che gran parte della ricerca di una abitazione l'ho effettuata da solo, spulciando siti ed annunci. Solo lo scorso anno ho iniziato a rivolgermi ad un paio di agenzie che, infischiandosene completamente di quelle che erano le mie richieste e necessità, mi hanno mostrato soluzioni abitative improponibili, tant'è che sono ferme da anni.
Non credo quindi di aver tediato nessuno, tranne negli ultimi due mesi durante i quali ho chiesto consiglio a svariate persone.Forse ci si dimentica troppo spesso che il denaro risparmiato è frutto di molti anni di lavoro, la mia compagna, come molte altre persone si alza alle 6 torna dopo le 20 ed ogni giorno guida due ore per raggiungere il posto di lavoro. Ciò premesso mi sembra doveroso tutelarci ed al massimo tediare qualche ora un notaio o un costruttore, ti pare? Credo che la soluzione da te proposta sia piuttosto superficiale, non tieni conto che si versa si una caparra ma poi ovviamente seguono degli acconti, gli accordi sulla carta del formaggio non tutelano l'acquirente che nella trattativa è la parte debole, quello che rischia di più del proprio capitale. Il rischio più grosso è il fallimento del costruttore, questa legge l'hanno fatta perché negli scorsi anni tanti poveri disgraziati sono rimasti fregati da cooperative prive di scrupoli, gli accordi sulla carta del formaggio li hanno lasciati con le croste, senza nemmeno le briciole.
Grazie comunque per l'intervento.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Il rischio più grosso è il fallimento del costruttore, questa legge l'hanno fatta perché negli scorsi anni tanti poveri disgraziati sono rimasti fregati da cooperative prive di scrupoli,

Amico mio,

Posto che I costruttori, falliscono per l’azione dei privati che proprio per l’effetto dei loro versamenti, ricorrono all’istanza di fallimento.

Che una banca faccia fallire per insolvenza un proprio debitore, per prendere dopo molto piu tempo meno soldi dovuti, ancora non si e’ mai vista fin dai tempi del primo medio evo.

Non mi meraviglia, che sei pure poco accorto, nel cogliere i buoni suggerimenti.

La promessa, sulla carta del formaggio, rimanda ad un’altra formale promessa di acquisto.
Che rimanda ad un altro contratto il preliminare.
Il preliminare a sua volta rimanda ad un altro contratto, il definitivo, che e’ il rogito.

Fin li avrai modo per perfezionare e farcire i tuoi contratti di tutti i tuoi orpelli.

Bada ai buoni consigli e non ai fronzoli.

Quelli come te si preoccupano di tutto.
Tralasciando la cosa più! Importante.

Nella compravendita, il Re dei requisiti fondamentali del contratto, e’ il prezzo.

Fai scacco al Re.

Sempre che quel tuo costruttore voglia ancora proseguire a trattare con te.
 

sgaravagli

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Purtroppo il problema è che il Costruttore non vuole far trascrivere il preliminare e quindi non andare nemmeno dal Notaio.

cosi tu non compri e lui non vende............ se volete scrivere uno straccio di contratto dovete, pagare il notaio, trascrivere, e rilasciare fideiussione...... ovvio che tutta questa sicurezza avrà un prezzo vai dal costruttore e offrigli di pagare tu l'aggravio di tutti i costi vedrai che magicamente tutto sarà risolto
 
Ultima modifica:

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Credo che , prima della presentazione del progetto definitivo e dell’ottenimento delle relative licenze e permessi, anche l’accordo economico sia poco più che un impegno all’acquisto.
Fintanto che l’oggetto del contratto non potrà essere descritto nei dettagli, tutto quanto riguarda la trascrizione è oltremodo prematuro.
In ogni caso il costruttore dovrà farsi una ragione, e adeguarsi alle nuove normative.
Oppure dovrai cercare ancora.
O, meglio ancora, ti trovi e ti compri tu il terreno, e poi ti fai costruire casa.
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Mai visto un compromesso sottoscritto ancora prima dell'approvazione dl progetto !

In questi casi, si fa una opzione d'acquisto subordinata al rilascio del progetto e alla verifica degli elementi accessori. Si lascia un assegno a caparra, che però non deve essere incassato.

Quindi tutti i problemi della trascrizione e il resto sono di là da venire.

Dubito che il costruttore possa eludere la legge, che peraltro è ancora nelle nuvole.

L'altra alternativa che avresti è aspettare che l'immobile sia finito e, se c'è ancora l'appartamento che ti interessa, acquistarlo...
 

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