Agevolazioni prima casa in caso di frazionamento

[nahar]

Salve, vi propongo un caso specifico, sperando che possiate darmi qualche parere.
Ho appena venduto un immobile acquistato con agevolazioni prima casa tre anni fa, e dovrei quindi ricomprarne un altro entro un anno, da adibire ad abitazione principale, per non perdere le agevolazioni.
Qualora, dopo aver fissato la residenza in quest'ultimo immobile, volessi poi (dopo alcuni mesi) frazionarlo in due unità abitative, di cui una destinata a locazione, andrei a perdere le agevolazioni? E qualora entrambe le unità abitative ottenute fossero adibite a locazione?
Forse la domanda può essere formulata in modo più semplice: qualora una persona venda prima di 5 anni una casa acquistata con agevolazioni prima casa, e ne acquisti un'altra entro un anno fissandovi subito la residenza, dopo quanto tempo tale nuova abitazione potrà essere locata per non perdere le agevolazioni?

 

[nahar]

Scusate per il doppio post, ma ho trovato questa interessante spiegazione fornita dall'AdE:
«Pertanto si deve ritenere che quanto meno entro il termine triennale di decadenza del potere di accertamento dell’ufficio, il contribuente se voleva beneficiare delle agevolazioni fiscali, doveva avere realizzato la finalità dichiarata “di destinare ad abitazione l’immobile acquistato”» (risoluzione 6 ottobre 2003, n. 192/E).

Quindi si evince che non c'è in effetti un termine di scadenza per adibire l'immobile a propria abitazione principale, ma non è chiaro tuttavia per quanto tempo tale abitazione debba RIMANERE abitazione principale. Poniamo il caso che io riacquisti entro un anno e che sposti la residenza nell'immobile in questione e che in effetti io vada a viverci. Dopo un paio di mesi capita che per una miriade di VALIDE ragioni io non voglia più vivere in quella casa, e siccome non voglio svenderla, preferisco locarla oppure lasciarla vuota e andarmene altrove. Cosa succede alle agevolazioni? Qualcuno ha una risposa chiara in tal senso?

 

[brina82]

Non esiste un limite temporale minimo per mantenere la residenza, e ciò è ribadito da una recente sentenza della corte costituzionale (se cerchi nel forum la trovi). Pertanto, puoi comprare oggi, spostare la residenza tra un mese, e rispostarla anche dopo un paio di mesi (certo un minimo di tot. mesi, 5-6 mesi, io la terrei, anche se a rigor di legge non rusulta necessario...).

Per l'affitto, non c'è nessun problema: in linea teorica puoi affittare a partire dal giorno stesso in cui acquisti, se ad esempio già possiedi la residenza in quel Comune (in un altro immobile), o se comunque riesci a prenderla entro i 18 mesi (in un qualunque altro immobile sempre di quel Comune). Altrimenti, se non vuoi tirare in ballo altri immobili, puoi affittare una volta ottenuta la residenza (e a quel punto se il nuovo inquilino vuole anche lui la residenza, tu la potrai spostare in un altro immobile senza perdere le agevolazioni). Ovviamente, se non risiedi, non potrai scaricarti gli interessi del mutuo.

Sul frazionamento penso che si possa tranquillamente fare e affittare entrambi gli immobili, ma se ne rivendi uno dei 2 entro i 5 anni credo perderai le agevolazioni, perchè poi non potrai comprare più un altro immobile prima casa visto che ne possiedi già uno: in sostanza o te li tieni entrambi per 5 anni, o li rivendi entrambi, credo.