Agibilità-abitabilità prima e dopo un restauro.

[spongy]

Sono interessato all'acquisto di una casa (25 mq commerciali, 20 mq calpestabili) costruita prima del 1967 e restaurata +/-nel 2015. Al momento il venditore non ha il certificato di abitabilità perchè su quei 20 mq calpestabili (unico piano) ha costruito una mansarda, la cui superficie è di 20 mq senza lo spazio occupato dalla scala che collega i due piani. Ho richiesto all'agenzia un preliminare (senza caparra ma con multa in caso di non rispetto dello stesso contratto) nel quale si specifica che il mio interesse a comprare è vincolato all'ottenimento del certificato di abitabilità.

Ho domande e dubbi per il forum.
1. La ristrutturazione della casa ha comportato la divisione in due livelli, entrambi con altezza inferiore ai 270 cm. Precisamente: piano terra 255 e mansarda (adibita a stanza da letto con bagno ma dichiarata ripostiglio nel disegno tecnico) tra i 90 ed i 180 cm.
Credo di sapere che dopo un intervento sugli spazi ed i volumi si debba richiedere ed ottenere una nuova "abitabilità", se mai sia esistita. E' così?

2. Il venditore è disposto ad aumentare l'altezza del piano terra, da 255 a 270 cm, abbassando il pavimento.
L'agente immobiliare dice che è possibile fare questo intervento.

3. Ho seri dubbi sulla possibilità, da parte del proprietario venditore, di ottenere l'abitabilità, che è comunque compromessa da un bagno inesistente sulle carte. Anche la superficie finestrata della mansarda non rispetta i parametri (1/8 della superficie del pavimento.

Domande: è possibile ottenere l'abitabilità in queste situazioni? I vostri pareri e consigli?
Vi ringrazio in anticipo.

 

[Jan80]

Anche la superficie finestrata della mansarda non rispetta i parametri (1/8 della superficie del pavimento

La mansarda è un ripostiglio, quindi un ambiente accessorio non abitabile e non ha bisogno di illuminazione e areazione naturale.

Come fa a non avere un bagno?

 

[spongy]

Buongiorno Jan80, e grazie per aver risposto.
Il bagno è stato costruito abusivamente nel rispostiglio. Capisco il poter adibire un LOCALE DI SOMBERO a camera da letto, ma NON che ci sia anche l'unico bagno della casa, con altezze minime non rispettate. Ho allegato l'unica mappa disponibile, che è il disegno tecnico della ristrutturazione avvenuta. Purtroppo non ho le mappe catastali e neanche quelle dell'ufficio tecnico del Comune. Dubito che siano conformi al disegno tecnico, altrimenti il proprietario e l'agenzia immobiliare me le avrebbero consegnate.
Riuscirà il proprietario a sanare queste irregolarità?
Grazie ancora per l'aiuto.

 

[marcanto]

Ma come si fa a fare distribuzione interna in UNA stanza di 20 mq, e' un angolo cottura con divano-letto. Poi vedo altezze interne di 2,55 .....

< del Comune. Dubito che siano conformi al disegno tecnico,>
di questo te ne devi sincerare consultando un tecnico di tua fiducia

 

[francesca63]

è possibile ottenere l'abitabilità in queste situazioni?

Secondo me non c'è alcuna possibilità che tale immobile sia regolarizzato, e penso che non sia nemmeno accatastato come abitazione.
Infatti mi pare che non rispetti nemmeno le dimensioni minime, e comunque la parte sopra è un ripostiglio e tale rimane, con bagno abusivo.
Ma il problema non è solo l'abitabilità; va verificato se i lavori sono stati fatti regolarmente, con le debite pratiche in comune ( cosa di cui dubito fortemente).

Poi se tale immobile è in vendita a un prezzo davvero interessante e non devi fare mutuo, puoi anche comprarlo, sapendo che tutto è abusivo.
Ma a me non pare una grande idea.

 

[Jan80]

penso che non sia nemmeno accatastato come abitazione

Anche a me pare evidente, non lo era prima e continua a non esserlo ora!

Lo si capisce dal tamponamento dell'unica grande apertura che esisteva (praticamente tutto un lato del fabbricato), a cui hanno fatto seguito la sopraelevazione per motivi strutturali con l'aggiunta di cordolo sommitale, l'abbassamento del piano (il piano terra è un seminterrato ora), e infine la realizzazione di un solaio intermedio.

Per me stai comprando un deposito, accatastato come c/2..... Cosa c'è scritto sulla proposta? Ne esiste una?

Per l'altezza di 2,55 potrebbe anche essere congrua se si tratta di immobile sito in un comune montano al di sopra dei 1000 metri s. L. M., ma visto anche il resto...... Chiedi spiegazioni e pretendi una risposta dall'a. I. Su cosa stai acquistando.

 

[cafelab]

è possibile ottenere l'abitabilità in queste situazioni?

una cosa del genere non sarà mai in regola, se il prezzo vale la pena, se vuoi una casetta per i weekend puoi anche comprarlo, ma è inutile andare a cercare l'agibilità,

Il venditore è disposto ad aumentare l'altezza del piano terra, da 255 a 270 cm, abbassando il pavimento.
L'agente immobiliare dice che è possibile fare questo intervento.

Beh... se la casa è costruita sulla cima di una collina su un banco di roccia calcarea...
altrimenti ti stai comperando una infiltrazione

le case non sono appoggiate a terra come nei cartoni di Hanna e Barbera

 

[marcanto]

Concedetemi una battuta ........sul resto avete già detto tutto voi !

Guardando l'immagine allegata sembra che sia stato fatto "un progetto" di un ambiente di 20 mq usando Revit .........in pratica come sparare alle mosche con un grande cannone atomico.
Ma poi la scala per accedere al sottotetto dove si trova ?
Nel sottotetto viene indicata la presenza di un bagno e nulla come raggiungerlo !

 

[Perizio]

Sopra i 600mt l altezza minima è di 2,10mt

 

[Jan80]

Sopra i 600mt l altezza minima è di 2,10mt

In quale regione?