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  1. indix

    indix Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno.
    Ho fatto una ricerca nel forum e ho letto qualche discussione sul tema in oggetto; alla fine però sono ancora confuso.

    Sono proprietario di un immobile di 290mq sito in Milano, accatastato come C/3 classe 4 nella zona B3. Il laboratorio si trova al piano terra (quota strada). Il cambio di destinazione d'uso richiederebbe di sicuro opere di ristrutturazione (Permesso di Costruire).
    Dato che l'immobile è in vendita, vorrei fornire ai potenziali acquirenti queste due informazioni:
    1. La reale possibilità di cambiare destinazione d'uso in abitativo (se fattibile);
    2. Una quantificazione di base degli oneri richiesti per il cambio di destinazione d'uso;
    Dove trovo le tariffe da applicare? Come ricavo la superficie sulla quale fare il calcolo?
    Premetto che sono anche stato in Comune, ma la procedura non è così "lineare"; alla fine sono uscito con delle informazioni poco precise e confuse.


    Vi ringrazio in anticipo per l'aiuto.
  2. antonello

    antonello Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Solo un tecnico del luogo (Milano) può darti i migliori consigli.
    Le norme ed i regolamenti variano da città in città.
    A pietro parasporo piace questo elemento.
  3. indix

    indix Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie antonello.
    Nella community c'è qualcuno di Milano che può illuminarmi?
  4. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    Eccomi.

    Allora il cambio si potrà fare a partire dalla pubblicazione sul BURL del PGT (tempo ancora un paio di settimane). Ci sarà da pagare la monetizzazione della mancata cessione delle aree a standard per l'equivalente del 100% della SLP. Il valore cambia da zona a zona ed è stabilito da una delibera comunale.

    Il problema maggiore però è la contaminazione dei suoli. Per effettuare il cambio infatti il comune pretende che i valori di inquinamento dei suoli siano compatibili con quelli della residenza.
    Per essere certi andrebbe svolta una indagine nel sottosuolo con prelievo di campioni tramite carotaggi e quindi analisi. L'indagine a seconda dei casi e della dimensione potrà o dovrà essere svolta in contraddittorio con i tecnici ARPA. A conclusione delle indagini si allegherà il certificato dei valori del suolo alla pratica edilizia di cambio di destinazione d'uso.

    Eccomi.

    Allora il cambio si potrà fare a partire dalla pubblicazione sul BURL del PGT (tempo ancora un paio di settimane). Ci sarà da pagare la monetizzazione della mancata cessione delle aree a standard per l'equivalente del 100% della SLP. Il valore cambia da zona a zona ed è stabilito da una delibera comunale.

    Il problema maggiore però è la contaminazione dei suoli. Per effettuare il cambio infatti il comune pretende che i valori di inquinamento dei suoli siano compatibili con quelli della residenza.
    Per essere certi andrebbe svolta una indagine nel sottosuolo con prelievo di campioni tramite carotaggi e quindi analisi. L'indagine a seconda dei casi e della dimensione potrà o dovrà essere svolta in contraddittorio con i tecnici ARPA. A conclusione delle indagini si allegherà il certificato dei valori del suolo alla pratica edilizia di cambio di destinazione d'uso.

    Aggiunto dopo 15 minuti :

    Eccomi.

    Allora il cambio si potrà fare a partire dalla pubblicazione sul BURL del PGT (tempo ancora un paio di settimane). Ci sarà da pagare la monetizzazione della mancata cessione delle aree a standard per l'equivalente del 100% della SLP. Il valore cambia da zona a zona ed è stabilito da una delibera comunale.

    Il problema maggiore però è la contaminazione dei suoli. Per effettuare il cambio infatti il comune pretende che i valori di inquinamento dei suoli siano compatibili con quelli della residenza.
    Per essere certi andrebbe svolta una indagine nel sottosuolo con prelievo di campioni tramite carotaggi e quindi analisi. L'indagine a seconda dei casi e della dimensione potrà o dovrà essere svolta in contraddittorio con i tecnici ARPA. A conclusione delle indagini si allegherà il certificato dei valori del suolo alla pratica edilizia di cambio di destinazione d'uso.
    A indix piace questo elemento.
  5. indix

    indix Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio akaihp! Sei stato molto chiaro.
    A questo punto mi viene da pensare che le tariffe per la mancata cessione delle aree a standard saranno ritoccate in occasione della nuova pubblicazione del PGT.
  6. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    ho avuto qualche problema di collegamento.
  7. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    contrordine: il PGT verrà pubblicato non prima di metà/fine luglio.
  8. cafelab

    cafelab Membro Attivo

    Altro Professionista
    Immagino sarà una cosa veloce dato che anche "Batman" deve regolarizzare quell'abusetto
  9. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    indipendentemente dalle idee politiche, da professionista, ti dico che l'articolo de l'Espresso che ha originato il tutto contiene tante imprecisioni. Il PGT non è stato un favore per il piccolo Batman. Non sono state fatte delle regole apposta per lui. Probabilmente delle irregolarità ci saranno anche (non ho elementi per valutare) ma devo ammettere che come il soggetto in questione ci sono moltissimi casi in città. Il suo è un problema (abitare in zone industriali della città) vecchio e che invece finalmente ha trovato una soluzione grazie al PGT. Certo in questi anni degli abusi sono stati commessi e quindi sarebbero da sanzionare perchè sennò penalizzati sarebbero solo gli onesti (come purtroppo sempre accade). In questo senso il PGT impone dei vincoli (bonifica dell'area) e multe e pagamento di oneri salati.
  10. archilo

    archilo Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buongiorno,
    trattandosi di immobile in zona "B3" probabilmente ha una destinazione d'uso diversa da "Industriale" o più comunemente "I". Se così dovesse essere il cambio d'uso può essere effettuato anche immediatamente previo pagamento della monetizzazione degli standard con l'impegnativa a versare la differenza alla data di pubblicazione del PGT.
    Nel caso invece di zona "I" allora, come già in precedenza illustrato, il cambio può avvenire versando la monetizzazione degli standard alla data di pubblicazione del PGT.
    Per quanto riguarda gli importi bisogna fare riferimento alle tabelle pubblicate sul sito del comune di milano nella sezione "circolari". In via indicativa, per una zona semicentrale si tratta di euro 300 al mq ma variano notevolmente da zona a zona (centro più cara, supera i 1000 euro al mq e periferia meno cara da circa 100 euro al mq)
    Ciò premesso bisogna vedere dove si trova il laboratorio.
    Intanto deve trovarsi tutto ad una quota + 15 cm dal livello del marciapiede (zero di riferimento) altrimenti il cambio d'uso ad abitativo non è ammesso, deve avere una altezza interna media di 2.70 m con altezze dei singoli locali mai inferiori ai 2.10 m ed altre specifiche norme igieniche. Non è necessario un permesso di costruire e non si pagano oneri per il cambio d'uso con opere solo interne o anche con modifiche dei serramenti. E' ristrutturazione e si pagano oneri solo se si modifica la sagoma, si traslano superfici, si interviene in modo "pesante" sull'edificio.
    Sulla questione della bonifica, se l'immobile si trova al piano terreno di un edificio ad abitazioni non è necessario presentare un certificato di bonifica. Se l'immobile invece fa parte di un'area ex industriale dismessa allora è necessario disporre del certificato di bonifica per il cambio d'uso ad abitativo.
    PS: per quanto riguarda "Batman" , come precedentemente già evidenziato, l'intervento rientra in una serie di interventi che da tempo si realizzano sul territorio milanese da una ventina di anni. Da tecnico posso dire che la procedura seguita è perfettamente regolare considerato anche che la DIA presentata è ancora in corso di validità. Come tutti i clienti che si sono trovati nella condizione di "Batman", debitamente consigliati da professionisti, sono stati consigliati percorsi regolari del tutto simili a quello denunciato con grande enfasi e interessato scandalo. Per inciso poi, sostenere che un immobile con una pratica edilizia aperta sia "abitabile", considerando la mole dei lavori eseguiti o in corso di esecuzione, è una eresia. Giustamente si aspetterà la pubblicazione del PGT a luglio per il cambio eventuale di destinazione d'uso ad abitativo, previa presentazione del certificato di bonifica. Per tranquillizzare chi sospetta corsie preferenziali, la cosa vale per tutti e soprattutto per quelli che da circa 20 anni occupano a vario titolo immobili ex industriali per uso residenziale. Qualora scattasse un accertamento e l'immobile ha già ottenuto l'agibilità per una funzione diversa dall'abitazione, ma di fatto si riscontra un uso residenziale, la sanzione è pari al doppio dell'aumento del valore immobiliare calcolato dall'agenzia del territorio in base alle rilevazioni dei prezzi di mercato. Esempio: microzona x Residenziale 4000 euro al mq Produttivo 2000 euro al mq differenza 2000 euro. Sanzione : 2000*2 = 4000 euro al mq. Ricordo inoltre che il pagamento della sanzione non da diritto al cambio d'uso e non è una sanatoria. Chi volesse poi cambiare l'uso deve comunque aprire una pratica e monetizzare gli standard anche se ha pagato la sanzione.
    Ciao Lorenzo

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