Come dovrebbe avvenire la procedura di collaborazione tra agenzie immobiliari

[gtgt]

Ciao a tutti,

ho dato un incarico in esclusiva a un'agenzia per la vendita del mio appartamento.

Fin da subito mi è stata prospettata la difficoltà del mercato immobiliare attuale (il contratto di esclusiva dura 6 mesi e scade il 13 novembre).

Finora (sono passati 3 mesi) ho ricevuto solo 3 visite.

La valutazione per il prezzo è stata fatta direttamente dall'agenzia incaricata e io non sono intervenuto. Anzi circa 1 mese e mezzo fa, ho chiesto io di ridurre il prezzo iniziale di circa il 3%.

Fin da subito, l'agenzia mi ha prospettato la possibilità di collaborare anche con un'altra agenzia (nella fattispecie l'agenzia con cui ho trovato una nuova casa).

Ho dato alla seconda agenzia tutti i dati dell'agenzia incaricata in esclusiva per prendere contatti e procedere al meglio alla collaborazione.

La collaborazione non è andata a buon fine, poiché le due agenzie hanno comunicato pochissimo e malissimo tra di loro.
Pensavo che ci fossero delle procedure standard e lineari per questo tipo di collaborazione, ma evidentemente queste persone hanno concezioni diverse.

Vorrei sapere come deve avvenire in maniera chiara una collaborazione tra due agenzie, di cui una con un incarico in esclusiva per la vendita.

Grazie per qualsiasi risposta
Gianni

 

[Maurizio Zucchetti]

Re: Procedura per la collaborazione tra agenzie

Purtroppo l'Agente Immobiliare medio è un personaggio asociale, assolutamente non collaborativo ed estremamente diffidente .. insomma, un tipo da evitare!

Scherzi a parte, la collaborazione fra agenzie è un evento piuttosto raro e che difficilmente porta a qualche risultato, a meno che non sia una prassi instaurata e collaudata da tempo. Sinceramente mi stupisco che te lo abbia proposto la prima agenzia ..... controlla, per ogni evenienza, che il funzionario con cui hai rapporti sia correttamente iscritto al Ruolo degli Agenti Immobiliari! :?
Ti consiglio inoltre:
1. di aspettare qualche giorno che il forum torni a popolarsi (nello specifico di colleghi genovesi che magari potranno darti qualche "dritta" in termini di valutazioni o altro )
2. di NON dar retta alla vocina che ti consiglia (SE te lo consiglia) di metterla in piedi da solo la collaborazione, magari spargendo la voce fra mediatori da bar, pensionati e agenti immobiliari "amici": l'esclusiva non è una catena, ma il modo per valorizzare al massimo la tua abitazione permettendo al collega di gestirla in modo tranquillo
3. di controllare comunque che l'abitazione riceva la sua giusta valorizzazione pubblicitaria nei modi e nei tempi che avete concordato
4. di avere una relazione continua con il collega di cui sopra, analizzando insieme cosa è accaduto e magari decidendo insieme le prossime mosse. Non aver paura di chiamarlo e di chiedergli informazioni: è il TUO consulente, lo paghi per questo, ed il vostro obiettivo è comune!
Pur non conoscendo la casa, il mercato e la richiesta economica, l'esperienza mi dice che 3 visite da maggio dimostrano che forse qualcosa da modificare c'è!
... facci sapere!

 

[giorgino]

Ciao a tutti,

ho dato un incarico in esclusiva a un'agenzia per la vendita del mio appartamento.

Fin da subito mi è stata prospettata la difficoltà del mercato immobiliare attuale (il contratto di esclusiva dura 6 mesi e scade il 13 novembre).

Finora (sono passati 3 mesi) ho ricevuto solo 3 visite.

...

Grazie per qualsiasi risposta
Gianni

Ciao Gianni
E' verissimo che il mercato immobiliare genovese stia passando un periodo che definirlo "strano" sia il minimo. L'unica certezza è che se la casa non è visitata i motivi su Genova possono essere solo 2:

1. L'agenzia non sta lavorando correttamente con la diffusione della notizia di vendita (poco probabile ma possibile vista l'aria di crisi che ha ristretto le casse dei colleghi).

2. Il prezzo richiesto è fuori mercato, tanto da scoraggiare i visitatori in relazione alle caratteristiche dell'immobile.

Noterai che non ho parlato di "casa bella" o "casa brutta" perchè quando non si riesce a portare persone in una casa non è mai un problema di caratteristiche ma di prezzo in relazione alle caratteristiche.
Questo per dire che non esiste un'immobile "invendibile".

Ad ogni modo, in entrambi i casi ti consiglio di fare due cose:

1. Evitare le "collaborazioni" in quanto scoraggiano l'agenzia a pubblicizzare il tuo immobile come si deve e quindi ad investire somme maggiori rispetto a quelle che ha stimato di investire in partenza.

2. Incontrare l'agente immobiliare al quale hai affidato l'incarico e chiarire con lui quale dei due problemi indicati sopra sia il più probabile e agire di conseguenza.

In particolare per capire se l'agenzia stia proponendo correttamente il tuo immobile è sufficiente farti dire su quali media stanno pubblicando le inserzioni e il primo w-end controllare che la loro dichiarazione sia veritiera.

Se l'ipotesi dalla poca pubblicità fosse falsa, non ti rimane che praticare un cospicuo ribasso di prezzo allineandolo al mercato attuale che a seconda delle zone e delle caratteristiche può aver subito alterazioni rilevanti anche fino al 30%.

Ovviamente sono andato al punto evitando di raccontarti quella dell'uva, pratica che detesto e che non serve per vendere meglio e più velocemente le case dei miei clienti.

Per altri chiarimenti o curiosità, siamo qui

g

 

[gtgt]

Re: Procedura per la collaborazione tra agenzie

Sinceramente mi stupisco che te lo abbia proposto la prima agenzia .....

In effetti è così. Il presupposto è quello della difficoltà del mercato immobiliare. Soprattutto nel mio quartiere (Sampierdarena, per Giorgino).

Ti consiglio inoltre:

2. di NON dar retta alla vocina che ti consiglia (SE te lo consiglia) di metterla in piedi da solo la collaborazione, magari spargendo la voce fra mediatori da bar, pensionati e agenti immobiliari "amici": l'esclusiva non è una catena, ma il modo per valorizzare al massimo la tua abitazione permettendo al collega di gestirla in modo tranquillo

No assolutamente. Anzi, mi sembrava fin da subito meglio evitare collaborazioni. Però, come ho detto, è stata l'agenzia incaricata in esclusiva a prospettarmi questa ipotesi, dicendo che l'avevano fatto molte volte.
Personalmente, ora ci ho rinunciato.

La mia domanda mi serviva per stabilire se esiste un comportamento standard, o quasi, per intessere una collaborazione tra agenzie.

3. di controllare comunque che l'abitazione riceva la sua giusta valorizzazione pubblicitaria nei modi e nei tempi che avete concordato

Con questo rispondo anche a Giorgino. L'appartamento viene pubblicizzato su:
- Vetrine agenzia (2 sedi una nel mio quartiere e l'altra nel centro storico)
- Sito Web agenzia
- Siti Web attico.it e prendicasa.it
- Riviste Attico e Prendicasa

4. di avere una relazione continua con il collega di cui sopra, analizzando insieme cosa è accaduto e magari decidendo insieme le prossime mosse. Non aver paura di chiamarlo e di chiedergli informazioni: è il TUO consulente, lo paghi per questo, ed il vostro obiettivo è comune!

All'inizio dell'incarico io e mia moglie abbiamo avuto spesso contatti con la "nostra" agenzia (è praticamente sotto casa nostra).

I rapporti si sono raffreddati quando è intervenuta la seconda agenzia. Quuest'ultima, a loro dire, non ha seguito i passi giusti e si è comportata in modo concorrenziale, anziché collaborativo, per cui la prima agenzia si è rivolta a me, il cliente, per cercare di fare da intermediario per dirimere la questione, invece di dirimere la questione tra colleghi.
E questo mi ha dato abbastanza fastidio: prima faccio come mi dite voi (do i vostri numeri alla seconda agenzia per farvi mettere d'accordo) e poi non vi parlate praticamente MAI (tranne una telefonata rapida a loro dire) per intavolare la cosa, salvo venirvi a lamentare con me quando gli altri escono anche loro con l'annuncio su Internet (sbagliando, non so se volontariamente o meno, il prezzo dell'immobile).

Per quieto vivere ho detto subito alla seconda agenzia di eliminare qualsiasi annuncio avessero in giro. E l'hanno fatto.
Devo dire che la cosa mi ha sollevato: la seconda agenzia è una di quelle agenzie con diversi "funzionari" e uno solo iscritto a ruolo...

Ma proprio per questo, ripeto, desideravo avere un parere da voi su come deve essere avviata una collaborazione e cosa comporta per le due agenzie che collaborano.

Passi la collaborazione per questa casa (ormai mancano 3 mesi alla fine dell'incarico e le speranze di venderla con l'agenzia incaricata sono poche), ma per il futuro, nel caso dovesse ripetersi una compravendita.

Dalle risposte, comunque, capisco che, al contrario di quanto mi è stato detto, le collaborazioni non sono così frequenti.

Grazie e buon lavoro
Gianni

 

[gtgt]

E' verissimo che il mercato immobiliare genovese stia passando un periodo che definirlo "strano" sia il minimo. L'unica certezza è che se la casa non è visitata i motivi su Genova possono essere solo 2:

1. L'agenzia non sta lavorando correttamente con la diffusione della notizia di vendita (poco probabile ma possibile vista l'aria di crisi che ha ristretto le casse dei colleghi).

2. Il prezzo richiesto è fuori mercato, tanto da scoraggiare i visitatori in relazione alle caratteristiche dell'immobile.

Non ho motivi di dubitare che il punto 1. sia stato adempiuto nel migliore dei modi (al limite si potrebbe pubblicizzare la casa in altri siti tipo casa.it o immobiliare.it)

Per quanto riguarda il punto 2., non sono stato io a fare la richiesta, ma mi sono attenuto strettamente alla valutazione fatta dall'agenzia (due vostri colleghi, con esperienza ventennale, iscritti a ruolo e con esperienza del quartiere, tanto che hanno l'agenzia proprio qui).
Se, come supponi, il prezzo è fuori mercato, significa che la loro valutazione è stata sbagliata.

Noterai che non ho parlato di "casa bella" o "casa brutta" perchè quando non si riesce a portare persone in una casa non è mai un problema di caratteristiche ma di prezzo in relazione alle caratteristiche.
Questo per dire che non esiste un'immobile "invendibile".

Capisco questo concetto, che non fa che ribadire la probabile valutazione errata iniziale.

Purtroppo, casa mia è "bella" : ristrutturata da poco, balcone ampio, e sai che a Genova non è facile trovarne neanche con balcone..., aria condizionata, parquet, bagno perfetto con doccia e vasca, palazzo del 1965, luminosa, esposta a sud, piano alto, ascensore, porta blindata, spese condominiali ridotte, ecc., ma... è una casa per single o per coppie giovani (68 mq con una sola camera da letto), e soprattutto si trova nel quartiere sbagliato.
Fosse in una zona più centrale o a levante (dove ti trovi tu, giusto? varrebbe molto di più di quello che mi hanno valutato (135.000 Euro).

Ad ogni modo, in entrambi i casi ti consiglio di fare due cose:

Evitare le "collaborazioni" in quanto scoraggiano l'agenzia a pubblicizzare il tuo immobile come si deve e quindi ad investire somme maggiori rispetto a quelle che ha stimato di investire in partenza.
[...]
Se l'ipotesi dalla poca pubblicità fosse falsa, non ti rimane che praticare un cospicuo ribasso di prezzo allineandolo al mercato attuale che a seconda delle zone e delle caratteristiche può aver subito alterazioni rilevanti anche fino al 30%.

Sulla collaborazione ci ho messo una pietra sopra, anche perché non ho ancora capito come si debba svolgere.
La pubblicità è stata fatta correttamente, secondo me, quindi a questo punto non mi rimane che andare contro la stessa valutazione dell'agenzia e stabilire io una cifra inferiore (con il rischio che mi facciano una proposta d'acquisto ancora inferiore e vendere una perla al primo che fa un'offerta...)

Grazie per la tua disponibilità
Ciao
Gianni

PS: scusate se mi sono dilungato sulla descrizione della casa...

 

[giorgino]

Re: Come dovrebbe avvenire la procedura di collaborazione tra ag

Ti rispondo un po' di fretta perchè sto per mettermi in viaggio per rientrare a Genova quindi ti prego di scusarmi la trattazione breve Giuro che appena sono un po' più "comodo" mi dilungo volentieri per darti una mano.

Sicuramente l'agenzia ha sbagliato valutazione specie se è "bella". Prova a parlarne con i colleghi dicendoti disponibile a un ribasso e provate insieme a trovare la soluzione giusta per rendere commerciabile l'immobile.

Sono sicuro che venderai al giusto prezzo. Ti sconsiglio vivamente di lasciarla li com'è in quanto rischi di "sp...are" il pezzo per poi complicarti la vita in seguito.

Se hai bisogno sono qui.

g

 

[Maurizio Zucchetti]

Ovviamente sono andato al punto evitando di raccontarti quella dell'uva, pratica che detesto e che non serve per vendere meglio e più velocemente le case dei miei clienti.

What? :?
... sti genovesi! Una ne sanno e 1000 ne pensano!!

 

[Anna Paola Scalzo]

Sono Anna Paola Scalzo e rispondo al Signor Zucchetti in merito alle collaborazioni tra Agenzie Immobiliari. A Milano non si può più vendere senza collaborare, ma la cosa importante è la serietà dell'Agenzia o delle Agenzie con le quali si decide di collaborare. Da parte mia, io collaboro con Agenti Immobiliari che hanno la propria agenzia ma non con le reti in franchising dalle quali ho preso delle belle fregature. Devo dire che, se ci si mette d'accordo su come e dove fare pubblicità per non disturbarsi a vicenda, la cosa funziona. La mia esperienza è positiva ma , ripeto, all'erta!!!.Sulla provvigione bisogna scrivere un accordo presiso.
Forse a Genova funziona diversamente. Buon lavoro
Anna Paola Scalzo

 

[giorgino]

Re: Come dovrebbe avvenire la procedura di collaborazione tra ag

Capisco questo concetto, che non fa che ribadire la probabile valutazione errata iniziale.

Purtroppo, casa mia è "bella" : ristrutturata da poco, balcone ampio, e sai che a Genova non è facile trovarne neanche con balcone..., aria condizionata, parquet, bagno perfetto con doccia e vasca, palazzo del 1965, luminosa, esposta a sud, piano alto, ascensore, porta blindata, spese condominiali ridotte, ecc., ma... è una casa per single o per coppie giovani (68 mq con una sola camera da letto), e soprattutto si trova nel quartiere sbagliato.
Fosse in una zona più centrale o a levante (dove ti trovi tu, giusto? varrebbe molto di più di quello che mi hanno valutato (135.000 Euro).

Eccomi qua.

Dicevo...

Bene, capito che la casa non è nemmeno poco attraente resta certamente un "problema" di prezzo salvo che non ci siano altre questione che io non sono in grado di valutare ma delle quali immagino avresti accennato o descritto.

In particolare la tua affermazione "si trova nel quartiere sbagliato" è probabilmente la spiegazione di tutto. Non voglio scendere in particolari, ma se lo vuoi fare tu, sono insieme agli altri colleghi genovesi a tua disposizione per darti una mano qui sul forum

E soprattutto tienici informati. In bocca al lupo per una vendita svelta e di mercato.

g

 

[Maurizio Zucchetti]

Scherzi a parte, la collaborazione fra agenzie è un evento piuttosto raro e che difficilmente porta a qualche risultato, a meno che non sia una prassi instaurata e collaudata da tempo.

Mi auto-quoto visto che sono stato appellato come Signore ( Anna Paola qui siamo, con parecchia soddisfazione, piuttosto informali )

Mi fa piacere che la situazione a Milano confermi la mia idea e cioè: collaborazione sì, ma con agenzie attentamente selezionate. Mi dispiace invece sentire che sia diventato l'unico modo di lavorare ...