anna maria

Nuovo Iscritto
devo preparare un contratto di locazione residenziale 4 anni + 4 che preveda la possibilità per i primi due anni di pagare, da parte del conduttore, un canone più basso. potete aiutermi a trovare un modello di contratto, so che si può fare ma mi hanno detto di stare attenta a fare una giusta stesura.
aiuto!!
 

Alessandro Frisoli

Fondatore
Agente Immobiliare
L'unico modo di farlo è il seguente

diciamo che il canone è di 1.000 euro al mese (per comodità di conteggi) e per i primi due anni fai pagare 500 (sempre per avere comodità di conteggio)

4 anni di contratto sono 500 x 12 x 2 = 12.000 euro + 1000 x 12 x 2 = 24.000

Quindi fai un contratto come se pagasse 1.000 euro al mese, pagandoci sopra le realative tasse di registro, ma per i primi due anni concedi uno sconto di euro 6.000 euro annui

Nel corpo del contratto scrivi che concedi questa agevolazione per venire incontro a lavori di ristrutturazione che sarebbero stati a tuo carico ma che saranno a cura e spese dell'inquilino

Sei a posto sia con le tasse, pagherai non sull'importo del contratto ma su quello effettivamente percepito, sia con l'ufficio del registro

Un saluto
 

Roby

Fondatore
Agente Immobiliare
Quoto in pieno Alessandro a volte mi è capitato e ho anche adottato la soluzoine di creare un patto speciale come nei rogiti o preliminari dove si dichiara che le parti do comune accorodo stabliscoano che per i primi 2 anni il canone sarà ridotto di.............(quello che ti serve) è un patto sottoscritto dalle parte e quidni ha efficacia e non modifichi come dice Alessandro l'importo reale del canone con le relative tassazioni.
Ciao Roby.
 

catia

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Eh, già è il consiglio che poco tempo fa mi ha dato un impiegato dell'ufficio delle entrate, che fra l'altro egli stesso aveva adottato. L'unico rischio secondo me , visto l'andazzo degli ultimi tempi è che l'inquilino usufruisca dell'agevolazione dei primi tempi e poi :rabbia: esibisca il suo diritto anticipato di recedere dal contratto :shock: :shock:
 

Alessandro Frisoli

Fondatore
Agente Immobiliare
Non è proprio che ha il diritto di recedere anticipatamente, diciamo che sta dentro 2 anni a poco e poi se ne va tranquillamente con regolare disdetta. Rischi del mestiere, di solito queste tipologie di contratti non vengono fatte sull'abitativo, ma sul commerciale.

Uno apre un negozio e non sa come andrà, allora è chiaro che se poi va bene non c'è problema a pagare l'affitto se va male, nessuno si fa male, almeno lo spirito è quello.
 

giuliofimaa

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Attenzione: non è proprio così che funziona. Iniziamo da capo. Il contratto di locazione se è stipulato ai sensi della 431/98 - Libero mercato - ti consente di stipulare accordi liberi con il conduttore (una recente interpretazione ha di fatti - poi la cerco e ve la posto - dato questa maggior flessibilità): Quindi puoi stipulare un contratto con il canone diverso per ogni anno. L'importante è che gli adeguamenti siano chiari e noti alle parti e non legati ad indici incerti che non siano l'indice FOI rilevato dall'ISTAT.
La strada dello sconto per i primi anni (unica via possibile per i contratti ad uso diverso ove il canone è libero ma e gli aumenti sono regolati dalla legge 392/78) non risolve il problema delle imposte dirette ed indirette che sono calcolate sempre sul canone base dichiarato in contratto.
Soprattutto poi se dichiari che lo sconto è concesso per lavori che avresti dovuto eseguire tu e invece li esegue l'inquilino: qui si configura il pagamento del canone PIENO conferito però in natura! Nessuno sconto sulle imposte.
 

paolo ferraris

Membro Ordinario
Agente Immobiliare
ASSOLUTAMENTE GIUSTO QUELLO CHE DICE GIULIOFIMAA....il resto complica solo la vita!!
Infatti scriverai:...."per il primo anno il canone è pattuito in euro...ecc..." - "...per il secondo euro...eccc..." - e dalla decorrenza del "X" il canone annuo sarà...X ..... su cui verrà calcolato l'istat!
Direi per i primi due anni di lasciar perdere il calcolo istat! (se è un canone "ridotto"...è ridotto e basta!).
Saluti!
 
I

Isabella Tafuro

Ospite
paolo ferraris ha scritto:
ASSOLUTAMENTE GIUSTO QUELLO CHE DICE GIULIOFIMAA....il resto complica solo la vita!!
Infatti scriverai:...."per il primo anno il canone è pattuito in euro...ecc..." - "...per il secondo euro...eccc..." - e dalla decorrenza del "X" il canone annuo sarà...X ..... su cui verrà calcolato l'istat!
Direi per i primi due anni di lasciar perdere il calcolo istat! (se è un canone "ridotto"...è ridotto e basta!).
Saluti!
Non sono d'accordo, messa così come indica Paolo, l'incremento annuo è superiore all'Indice Ista (anche se al 100%) e noi tutti sappiamo che gli aumenti ammessi sono applicabili solo con la percentuale massima dell'Istat; Bisogna specificare il canone Base ( es. 10000) e poi in riduzione , prevedere gli "sconti", motivandoli, per gli anni successivi. es. 1° anno 7000, 2° anno 800, ecc. ma il canone base sarà di 10000
 

Pil

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Scusate, ma a me è capitato di procedere in questo modo:
indicazione del canone pattuito per l'intero periodo locativo (es. 6 anni), ripartendo in sei rate (non uguali) le annualità ...
 

osammot

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Non concordo con Isabella Tafuro.
;) Ho già avuto modo di registrare contratti di locazione con importi delle annualità crescenti e concordate. Tutto ciò per consentire al Locatore di stabilire anticipatamente gli aumenti senza tener conto dei normali aggiornamenti ISTAT.
La formula riportata in contratto è stata la seguente:
L'importo complessivo dei canoni di locazione per dodici anni (o sei, otto, quattro) è concordemente stabilito in euro ....... da pagarsi in 144(o 72, 96, 48) rate mensili anticipate, suddivise come segue:
per il 1° anno, dal ... al..., il canone annuo di euro ..... , sarà pagato in rate mensili anticipate di euro.....;
e ripetere la stessa formula anno per anno.

Il contratto era stato precedentemente fatto visionare da funzionari dell'A.d.E. :ugeek: .
 

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